2004中國房地產金融報告(選刊)(3)

　　七、已出讓存量土地沒有及時得到開發

　　土地價格增幅下降。2005年1季度全國主要城市地價同比增長5.9%，增幅同比下降0.2個百分點。1998年1季度至2001年3季度，土地交易價格較為平穩，2001年4季度開始，土地交易價格開始攀升，其中居民住宅用地交易價格在2002年4季度至2003年4季度，各季增長幅度都在10％以上，2004年1季度增幅雖稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增長率又恢復

到10％以上。2005年1季度地價增幅開始回落(見圖4)。

　　土地供應總量雖大幅下降，但存量用地盤活力度加大。2005年1季度全國建設用地供應總量為23602.0公頃，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供應量占比逐步加大，在1季度7877.9公頃房地產開發用地中，普通商品住房等中低檔普通住宅用地5706.9公頃，占房地產開發用地總量的73%。

　　開發商手中掌握大量已出讓土地，沒有及時轉化為市場有效供應。1997年以來，全國土地開發面積占全國土地購置面積的比例持續降低，2000至2004年一直維持在60％-70%的水平，2004年該比值降到50%以下，已完成土地開發面積絕對數比2003年有所下降。

　　全國土地購置面積和土地開發面積的差額也逐年增大，2004年該差額達到20044.5萬平方米，這意味著僅2004年全年就形成了兩億平方米的土地等待開發商開發或繼續開發。

　　從全國待開發土地面積來看，1999年以來，該指標呈持續增長趨勢(除2001年比2000年小幅下降以外)，2003年全國待開發土地面積為21782.6萬平方米。

　　2004年房地產金融的基本情況

　　一、房地產投資到位資金增幅下降

　　據國家統計局統計，2004年房地產開發資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為定金和預收款，達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產開發企業自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。

　　但實際上，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由

　　二、房地產貸款增幅較高

　　2004年底，房地產貸款余額達到26306.3億元人民幣，比上年同比增長22.8%。2003和2004年兩年房地產貸款的增幅呈下降的走勢，但2005年一季度房地產貸款余額達到27650.6億元，余額同比增長25.7%，增幅比上年末提高2.9個百分點。

　　房地產貸款增長率繼續高于全部金融機構人民幣貸款增長率。2003年底房地產貸款增長率比金融機構全部人民幣貸款增長率高20.1個百分點，2004年這個差距有所減小，但仍高11.3個百分點，2005年1季度房地產貸款增長率與全部人民幣貸款增長率的差距為14.9個百分點。2003年以來各季度金融機構房地產貸款余額同期比增長率和金融機構全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比如圖。

　　房地產貸款占金融機構中長期貸款的份額逐步增加。2002年3月末，這一份額為27.2%，2003年6月底達到32.1%，2004年底達到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。

　　三、房地產開發商貸款增幅減緩

　　2004年底房地產開發商貸款為7810.9億元，2005年1季度末達到8177.5億元。從增長速度看，2004年3月份以前，房地產開發商貸款增長速度在40%以上。2004年4季度開始房地產開發商貸款增長速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速進一步下降到15%，與金融機構全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產開發商貸款增長得到了初步控制。

　　2005年1季度末8177.5億元房地產開發商貸款包括：(1)住房開發貸款4601.8億元，占56.3%，其中