2004中國房地產金融報告(選刊)

　　--2004年房地產市場和房地產金融形勢

　　2004年，房屋銷售價格較快上漲，但土地價格增幅下降，房地產開發投資增幅進一步回落。中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。投資性購房需求增長較快，部分境外資金流入國內熱點地區的房地產市場。大量土地已經出讓，但開發進度較慢。

　　房地產投資到位資金增幅下降，但房地產貸款增幅較高。從對房地產開發商的貸款看，雖然對政府土地儲備機構貸款等地產開發貸款較快增長，但住房開發貸款2004年以來月增幅連續回落，造成房地產開發商貸款增幅減緩。從個人購房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長。個人購房貸款呈現以下特征：一是集中于少數重點城市和熱點地區，二是個人住房公積金貸款快速增長，三是個人購房貸款的不良率較低。

　　在黨中央、國務院的正確領導下，中國

　　房地產金融風險的防范進一步加強。當前房地產金融風險集中表現為：一是部分地區房地產市場過熱加劇市場風險，二是房地產開發企業高負債經營隱含財務風險，三是假按揭凸顯道德風險，四是基層銀行發放房地產貸款存在操作風險，五是土地開發貸款有較大信用風險，六是房地產貸款法律風險加大。

　　為支持房地產業健康發展，發揮其支柱產業的作用，應堅持突出重點、區別對待的原則，利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作行為。

　　要提倡節約使用住房的消費理念，鼓勵中小

　　為及時防范和化解房地產金融風險，商業銀行應加強對房地產開發企業的審查，規避房貸操作風險，防范假按揭風險，完善懲戒機制，加強利率風險管理。完善住房置業擔保制度，進一步研究制定房貸保險制度。

　　2004年房地產市場的基本情況

　　一、房地產開發建設增幅回落

　　投資增幅回落。2004年，全國共完成房地產投資13158.3億元，比2003年增長28.1%，增速高于25.8%的全社會固定資產增長速度，房地產開發投資占全社會固定資產投資中的比重從1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。2005年1季度完成房地產開發投資2324億元，同期比增長26.7%，增幅比上年1季度回落14.4個百分點。

　　新購置土地增幅下降較多。2005年1季度，全國房地產開發企業累計購置土地面積7374萬平方米，同比增長3.9%，增幅同比下降29.3個百分點。1998年至2003年，房地產開發企業累計購置土地面積12.9億平方米，年平均增長35%；支付土地購置費6149億元，年均增長42.6%。土地購置面積在1999年4月以前，快速增長，增長率最高達91%，2000年至2004年初保持45%以上的增長，2004年6月份以后，土地購置面積的增長速度降到7%以下。

　　新開工面積增幅下降。2005年1季度新開工面積14096萬平方米，同比增長9.3%，增幅同比下降13.2個百分點。

　　二、房地產市場的供求關系得到改善

　　供給增速減緩。2003年2月份以來，商品房和住宅竣工面積累計增長率逐步下降，2004年商品房和住宅竣工面積增長率只有2.1％和2.3％。

　　需求增長較快。2004年全年商品房累計銷售3.8億平方米，銷售面積較2003年增長13.7％，其中商品住宅銷售3.4億平方米，增長13.9％。

　　供給與需求趨于均衡，出現了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面積與銷售面積之比由2002年的1.2比1下降到2004年的1.03比1，供求之間的差距持續下降。

　　商品房空置面積得到消化。2000年至2003年，全國商品房空置面積逐年增加，2003年時達到1.28億平方米，2004年該趨勢出現了逆轉，全國商品房空置面積為1.23億平方米，比2003年下降了3.8％。