二手房20%個稅繼續僵持最后時刻教您精打細算(2)

http://whmsebhyy.com 2005年10月27日 12:03 北京現代商報

　　對于賣方劉女士來說，需交納的稅費如下：

　　印花稅

　　印花稅為成交價的萬分之五，即494400×０.05%＝247.2元

　　對于買方馬先生來說，需交納的稅費如下：

　　1)印花稅

　　印花稅為成交價的萬分之五，即494400×０.05%＝247.2元

　　2)契稅

　　根據2005年8月8日《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》中明確規定：對于首次上市交易的已購公房等6大類保障性住房在交易過程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價的1.5%，即494400×１.5%＝7416元

　　3)土地出讓金

　　對于首次上市交易的公房來說，買方要交納土地出讓金，即為1560元／平方米×８0平方米×１%＝1248元

　　綜上，對于買方馬先生來說總共要支付的稅費為8911.2元。

　　房屋性質——二手商品房

　　就目前市場情況來看，營業稅的征收對二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產出售者的預期收益。下面舉一個例子來說明二手商品房在出售過程中買賣雙方需交納的稅費。

　　幾年前，李先生在望京地區購置一套商品房，建筑面積為142平方米，購買時價格為6000元／平方米，總價為85.2萬元。現2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元／平方米的價格出售出去，總價為99.4萬元。

　　對于賣方李先生來說，需交納的稅費如下：

　　1)印花稅

　　成交價的萬分之五，即印花稅為994000×０.05%＝497元

　　2)營業稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護費和教育附加費)

　　假如1：李先生房屋持有時間在2年以內，需全額征收營業稅即為994000×５.5%＝54670元。

　　假如2：李先生房屋持有時間在2年以上，如果是普通住房則營業稅免交，若為非普通住房則按差額征收營業稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標準可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營業稅，即應交納營業稅為(994000-852000)×５.5%＝7810元。

　　對于買方來說，購買該套二手商品房需交納的稅費如下：

　　1)印花稅

　　成交價的萬分之五，即印花稅為994000×０.05%＝497元

契稅

　　契稅的收繳基準利率是按照普通住宅和非普通住宅來區分的，普通住宅按成交價的1.5%征收，非普通住宅按成交價的3%征收。而對于本例中買方要購買的房屋面積為142平方米，已超過140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價的3%征收，即為994000×３%＝29820元

　　綜上，對于買方來說應支付的稅費為30317元。

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