家庭財務狀況分析

　　陳先生和太太憑借著自己的努力和雙方家庭的鼎力相助已經初步建立起了自己溫馨幸福的小家庭，家庭資產已經逾百萬，但同時，在家庭的形成期，小兩口也承擔了較大的壓力和責任，如父母贍養和計劃子女養育等。因此，合理的配置家庭的資產負債，充分做好家庭主要成員的風險保障顯得至關重要。

　　從目前陳先生和太太家庭的財務狀況來看，主要存在以下幾個問題：

　　問題一：雙方雖然工作和收入相對穩定，但是月度收支處于入不敷出的狀態，家庭財務每年的赤字總數達到1000*12=12000元，幾乎抵消一年的年度收支盈余，雖然節衣縮食，但是年度盈余只有1.8萬元，這對于家庭的資產凈值的提升十分的不利。

　　問題二：從家庭的資產負債結構來看，陳先生家的負債比率僅為35%，小于通常的安全負債率50%的底線；凈值比率為65%，家庭的財務安全狀況尚可。但是，家庭的絕大部分資產都配置在房地產上；銀行存款僅為一萬元，因此，整個家庭的資產流動性很差，抗風險能力較弱。

　　問題三：在陳先生家庭的資產中，房地產占據了總資產的93%，而且目前一套空置，一套自住，不產生任何收益，市郊房產因交通和地段原因，租金較低，尚不能以租養貸。總體來看，資產的投資回報率低。

　　問題四：家庭風險保障力度不足。在資金相對緊張時期要做好家庭主要支柱的風險保障，保證家庭

生活質量和子女養育不受意外因素的影響顯得尤為重要。陳先生夫婦兩人收入相差不多，具有同等重要的經濟地位，因此，風險保障額度應該基本相同。但目前除了雙方單位投保了基本的養老和醫療金外，無任何補充保險。面對著房貸的重壓和未來子女撫養和父母贍養的責任，風險保障方面明顯不足。

　　

理財建議

　　經過對陳先生和陳太太的風險屬性測試結果顯示：該夫妻兩人職業穩定，目前無家庭子女撫養和父母贍養負擔，具有相當的家庭資產，其中以投資房地產最多，客觀上具有中高的風險承受能力；另外，從面對風險的主觀承受態度來分析，夫妻兩人相對保守，最多只可忍受10%左右的投資虧損，面對15%以上的虧損，在心理上有一定的影響和波動，從風險承受態度上來測評僅為中等。

　　第一， 出售市區房產，改善家庭財務現狀

　　如前所述，陳先生家庭目前主要存在著以下一些問題：月度收支赤字、資產流動性差、資產投資回報太低等，但若出售其中一套房產，則這些問題就可以在很大程度上得以解決。不過與陳先生考慮的不同的是，對于市郊的房產的處置，建議保留自用，而是出售市區的房產，其理由主要如下：

　　首先，市郊房產出租租金過低，租不能養貸。因地段偏離市區，目前小區配套還沒有完全跟上，而且，該地段現階段樓盤林立，短期內租金很難上漲，投資回報不高。

　　其次，稅收負擔高。根據最新的房地產稅收政策，購房兩年內轉讓征收5.5%的營業稅；面積在140平方米以上的房產轉讓須對轉讓差價征收營業稅。市郊房產交房不到兩年，在近期宏觀調控下，郊區房產價格未有明顯上升，而且面積有150平方米，再轉讓需要另交稅費，稅收負擔明顯偏高。面對著郊區房產的“雞肋”狀態，處置市區房產相對更合理些。一方面因為已交房滿兩年可免去一大筆稅費，另一方面考慮到陳先生家庭已購有自用車，市郊雖然偏遠些，但有了車上下班還是方便的。而且，市區的房產漲價較多，兩年多內漲價了30多萬元，房產回報豐厚。

　　因此，可將市區房產通過轉按揭出售，家庭資金可以得到有效的盤活。歸還剩余20萬元貸款后剩余60萬元左右流動資金，用15萬元左右對郊區房產進行

裝修。因汽車貸款利率相對較高，執行的是基準利率，因此建議提前歸還三萬元汽車貸款。

　　另外，可提前部分歸還15萬元左右的市郊房產貸款，剩余貸款20萬元，15年還清，每月貸款歸還1635元，還款壓力大大減輕。在其他收支不變的情況下，月可結余5365元，徹底告別赤字狀態。

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