文/李瑋

　　購房規(guī)劃是家庭消費支出規(guī)劃中的重要規(guī)劃。許多剛工作不久的年輕人面臨的最重要的問題就是買房的問題。由于年輕人往往工作時間不長，積蓄不多，貸款買房便成為解決燃眉之急的重要途徑。貸款買房后不可避免的事就是還房貸，銀行通常提供的有等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞增還款法和等額遞減還款法。到底哪種還款方法最適合自己呢？很多人對此存在疑問。筆者將對這幾種還款法里最基本的兩種還款法(即等額本息還款法和等額本金還款法)的還款計算原理進行分析。

　　等額本息還款法是在貸款期限內每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息的方法。每月等額償還貸款本息是個人住房抵押貸款中最常見的一種還款方式。等額本息還款可以可通過下面的公式來進行計算，這實際上是依據(jù)財務管理中的年金原理。

　　而等額本金還款法是指在貸款期限內按月償還貸款利息和本金，其中每月所還本金相等。其計算公式如下:

　　等額本金還款法的特點是本金在整個還款期內平均分攤，利息則按貸款本金余額逐日計算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。使用本方法，開始時每月還款額比等額本息還款要高，在貸款總額較大的情況下，相差甚至可達千元，但隨著時間推移，還款負擔會逐漸減輕。

　　到底哪種還款方法比較合算呢？筆者通過一個案例具體解釋這個問題。

　　例：張先生購買了一套總價100萬的新房，首付20萬，貸款80萬，利率為6%，期限為20年。

　　如果采用等額本息方式，根據(jù)上面的計算公式，可以得出以下結果：

　　每月還款額為5731.45元

　　第一個月所還利息＝800000×6%/12＝4000

　　第一個月所還本金＝5731.45-4000＝1731.45

　　償還完所有房貸后一共還的利息＝5371.45×240-800000＝575548

　　如果采取等額本金法，根據(jù)上面的計算公式，可以得出以下結果：

　　第一個月還的本金＝800000/240＝3333.33

　　第一個月所還利息＝800000×6%/12＝4000

　　償還完所有房貸后一共還的利息＝3333.33×0.005×(240+239+…+1)＝3333.33×0.005×(240+1)×240÷2＝482000

　　通過計算后，我們發(fā)現(xiàn)采用等額本金法所還利息總額要比采用等額本金法所還利息總額要少，這時一些人就得出結論：采用等額本金法比等額本息法合算。實際上，這樣的推理和結論對不對呢？筆者繼續(xù)通過圖形來分析這一問題。

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