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來源：證券日報
本報記者 昌校宇
上交所官網12月29日披露信息顯示，3只基礎設施公募REITs同日申報，其中兩只為新能源項目，這也是首批申報的新能源REITs項目。
回顧2022年，公募REITs在宏觀政策框架中的重要性逐步提升，并取得累累碩果——REITs規則制度逐漸完善，形成可持續發展的路徑基礎；市場規模穩步擴大，資產類型持續豐富；整體表現穩中有進，已發行產品走勢良好；長期投資價值獲投資者認可，11只產品實現平穩解禁。
多家參與REITs項目的機構表示，預計2023年REITs新發規模實現翻倍，新能源等新品類項目整裝待發；監管部門或將針對產業園、高速公路等成熟基礎設施資產制定專項規則；適時推出相關投資REITs的產品或成構建多層次REITs市場重要抓手之一。
制度規則逐漸完善
擴募進入實施階段
2022年，我國REITs制度規則逐步完善，已形成可持續發展的路徑基礎。
稅收、保障性租賃住房及擴募制度規則陸續推出。1月底發布的REITs試點稅收政策，通過減輕資產重組和設立階段的稅收鼓勵REITs發行；5月份出臺的盤活存量資產的文件明確了REITs作為盤活資產重要工具的地位，同月發布的規范保租房REITs業務的文件推動保租房REITs順利落地，使3只保租房REITs快速獲批通過并在8月31日實現上市；7月份合理簡化REITs擴募項目申報要求明確，5只REITs率先于9月底披露擴募公告，擴募發行進入實施階段。
常態化發行成為2022年政策推進主線。8月底，監管部門表態制定了加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施，REITs發審速度得到明顯提升；11月份，監管部門再提出將重點從五方面入手繼續推動REITs常態化發行十條措施落地。
得益于政策呵護，REITs市場規模穩步擴大、底層資產持續豐富，兩者的充分“互動”在產品發行、擴募推進等過程中清晰呈現。
據東方財富Choice數據顯示，截至2022年12月29日，上市公募REITs已達24只，發行規模合計783.61億元。其中，2022年新上市REITs為13只，發行規模合計419.48億元，底層資產類型除高速公路、產業園區等，還新增了保障性租賃住房、清潔能源兩類基礎設施。
另有部分REITs項目“已在路上”。目前，已有1單項目通過證監會審批，4單項目在排隊審核。同時，據國家發展改革委8月份新聞發布會內容，國家發改委對REITs意向項目加強輔導，培育潛在市場，處于輔導期的項目超過80個。
在REITs常態化發行的同時，首批擴募項目也張弓待發，申報狀態已于12月7日更新。
博時基金旗下博時蛇口產園REIT擬申請擴募并新購入基礎設施項目，公司相關業務負責人介紹，“擴募資產納入博時蛇口產園REIT后，仍委托招商局集團下屬專業運管公司管理，擴募資金用于再建設，以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，構建具有國際影響力的新興產業集群，創建粵港澳大灣區科研經濟發展新范例。”
同樣申請旗下REITs產品擴募的中金基金，其副總經理李耀光表示，擴募是REITs發揮資本平臺作用形成資本閉環的重要組成部分，將賦予資產上市平臺持續的成長空間和經營活力，打造品牌效應。通過REITs擴募，可實現原始權益人體系內資產“融-投-管-上市”全周期的健康發展；未來亦有可能通過REITs平臺實現不動產私募基金退出、向市場化第三方收購成熟優質資產，為投資者提供更為風險分散、運營穩健的資產組合。
另有部分機構也高度重視擴募路徑。中航基金正在積極挖掘擴募資產，公司不動產投資部人員向《證券日報》記者介紹，“已開展擴募前期準備工作，待方案成熟將申報至監管部門。”
東吳基金公募REITs總部副總經理李軍告訴《證券日報》記者，“在擴募方面，正綜合發行人的計劃與東吳基金整體部署穩步推進中，2023年可能會有積極進展。”
“借鑒國際成熟REITs市場經驗，擴募驅動已上市REITs規模及業績雙增，同時可通過分散底層資產集中度而降低收益波動風險。”中信建投證券房地產兼建筑行業首席分析師竺勁認為，受限于目前市場化購買擴募資產的渠道未被放開，REITs可擴募資產基本依賴于其原始權益人及相關主體的已有儲備。目前已上市的REITs原始權益人均為特定區域或領域內的行業龍頭，其積累數年的資產儲備也將為未來REITs的擴募增長打開合理想象空間。
整體表現穩中有進
11只產品平穩解禁
2022年，REITs整體表現穩中有進，已發行產品二級市場走勢良好。
李耀光表示，REITs市場展現與權益、債券市場相關性較低的特點，在2022年震蕩行情中整體表現良好。雖然疫情多點散發對REITs底層資產業績擾動仍存，但整體經營仍呈一定韌性，REITs的穩健分紅屬性使其作為資產配置標的具有較強投資價值。
二級市場方面，中信證券首席經濟學家明明介紹，根據中證REITs（收盤）指數和中證REITs（收盤）全收益指數，2022年1月4日至12月27日，REITs價格指數和全收益指數均跑贏萬得全A，但跑輸中債綜合財富指數，REITs指數的收益波動率則介于股指和債指之間。若拉長時間維度來看，2021年9月30日至2022年12月27日，REITs的二級市場價格變動和分紅分別為投資者帶來4.68%和5.96%收益，其高分紅特征較為明顯。
多家參與REITs項目的機構表示，其管理的項目運營數據和二級市場表現均符合預期，催化各類投資者參與熱情升溫。
李軍介紹，“東吳蘇園產業REIT項目整體運營穩健，園區出租率穩中有升，呈現良好發展勢頭。”
中航基金不動產投資部人員表示，中航首鋼綠能REIT運行穩健，即便受疫情影響，項目各項經營指標仍超預期，且吸引越來越多的投資者參與投資。
中金基金今年新增管理中金廈門安居REIT和中金安徽交控REIT兩只產品，李耀光介紹，“相比2021年，2022年REITs產品發行獲得各類投資者的關注度和認可度進一步攀升。兩只新發項目戰略配售獲得產業投資者、保險機構、私募資管產品及銀行理財產品的積極參與，公眾投資者也踴躍認購。”
上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平認為，已上市REITs項目經營穩健，且部分上市較長的產品還進行多次分紅，凈現金流分派率符合政策層面要求；同時，REITs整體流動性表現較好，超出市場預期。
REITs長期投資價值獲得投資者認可，11只產品實現戰略配售份額平穩解禁。
華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆告訴《證券日報》記者，流通份額的增加有利于促進REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性，且具有長期配置需求的投資者繼續持有意向相對較強，為二級市場價格的穩定提供較強支撐。
新能源項目
有望2023年上市
常態化發行有望延續。國家發展改革委投資司副司長、一級巡視員韓志峰近日公開表示，希望到明年年底，基礎設施REITs能夠超過60只，總發行規模超過2000億元。
李軍介紹，近期，監管部門與市場做了一定溝通，預計后續會針對產業園、高速公路等成熟基礎設施資產制定專項規則。
竺勁預計，“2023年REITs新發規模預計實現翻倍，產業園區、保租房及能源類REITs數量將合計占新上市產品的比重過半。”
2023年，REITs底層資產類型有望進一步拓寬。證監會副主席李超近日表示，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。
根據目前已發布公司公告及招標公告的REITs擬申報項目，竺勁預計，“我國REITs資產類型將擴充并豐富，風電、水電及光伏等新能源基礎設施項目有望于2023年上市。”
在李耀光看來，《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》中提到的行業范圍中，市政基礎設施、新型基礎設施、清潔能源等領域在2023年有望實現進一步突破。同時，監管部門明確鼓勵符合條件的民間投資項目發行REITs，預計民營企業將在2023年實現更多REITs項目落地。
部分機構已積極籌備新品類REITs項目。李軍介紹，東吳基金正積極推動軌道交通、供水等REITs項目的申報。
“2023年將有更多領域、更廣區域的產品面市。”中航基金不動產投資部人員表示，公司在積極探索新能源、文化旅游等新領域項目的可行性。
上交所黨委副書記、總經理蔡建春此前表示，“為盡快拓寬市場的廣度和深度，應當加快建立多層次的REITs市場”。
探索建立多層次REITs市場將是今后一個時期加快推動REITs市場高質量發展的重要方面之一。李耀光認為，“以REITs作為標的的投資產品有望豐富。中證REITs指數已于12月15日面世，適時推出相關投資REITs的產品或成構建多層次REITs市場重要抓手之一。”
責任編輯：何松琳
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