來源 中國基金報

　　文 方麗 陸慧婧  

　　公募REITs再次跑出發展“加速度”，今年5月，滬深交易所發布REITs擴募指引，不到5個月時間，市場就迎來首批公募REITs擴募。

　　近期，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT在內5只公募REITs齊齊發布擬申請擴募并新購入基礎設施項目等多份公告，其中，上交所三單，深交所兩單，這也意味著公募REITs擴募正式啟動。

　　受擴募消息刺激，公募REIT市場“漲”聲一片，上述5只公募reits平均漲幅達到2.098%，漲幅居于全市場前列。

　　在業內人士看來，公募REITs的擴募是REITs試點推進的一個重要里程碑，是REITs行業發展的必經之路。隨著擴募的落地，將有助于原始權益人盤活更多優質基礎設施資產，進一步形成資本良性循環；對于投資者來說，也是對已有資產覆蓋的有益補充，有助于分散資產的持有風險，同時具有較強的成長潛力，或有助于提升長期投資獲得感。

　　不過，業內人士提醒，投資者要從裝入資產的質量、裝入資產的規模、裝入資產時二級市場價格水平三維度去考核。若從發布擴募消息開始，市場已明顯出現上漲表現，投資者要理性布局，不要一味追漲。

　　首批5只公募REITs迎來擴募

　　自2021年6月首批試點項目落地以來，公募REITs市場不斷擴容，已上市項目募集資金規模突破600億元，近期，又在制度創新層面迎來新的里程碑事件。

　　9月27日晚間，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT在內5只公募REITs齊齊發布擬新購入基礎設施項目、產品變更暨擴募份額上市申請等多份公告，這也標志著首批5只公募REITs擴募正式啟動。

　　公告顯示，上述5只公募REITs分別擬申請擴募并新購入張潤置業持有的張潤大廈項目，位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市的三個倉儲物流園區項目，長治市污水處理特許經營 PPP 項目，位于深圳市光明高新園區的招商局光明科技園科技企業加速器二期項目的部分基礎設施（即光明項目）以及對項目公司（萬海）的債權，世紀物流園項目。

　　從項目的類型上看，產業園區、倉儲物流各有兩單，清潔能源也斬獲一單。

　　此次公募擴募方式為定向擴募，發售的特定對象不超過35名，并采取競價方式確定。擴募發售對象認購的基金份額，自上市之日起6個月內不得轉讓；發售對象屬于新購入基礎設施項目的原始權益人或者其同一控制下的關聯方，其認購的基金份額自上市之日起18個月內不得轉讓。

　　公告中也同時提醒，此次基金擴募并新購入基礎設施項目的事項尚需通過國家發展改革委申報推薦、中國證監會準予基金變更注冊、滬深交易所審核，并經基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

　　對于公募REITs擴募，二級市場上也反映良好。wind數據顯示，9月28日，5只公募REITs平均漲幅達到2.098%，其中，華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT更是單日漲幅超過2%，領跑REITs市場。

　　擴募正式落地

　　又一大里程碑

　　談及首次擴募，行業普遍認為，公募REITs的擴募是REITs試點推進的一個重要里程碑，是REITs行業發展的必經之路。

　　華安基金表示，隨著擴募的落地，將有助于原始權益人盤活更多優質基礎設施資產，進一步形成資本良性循環。公募REITs作為一類金融產品，擴募是其規模擴張的主要途徑，擴募將有利于提升REITs行業的整體規模，提高基金管理人的管理實施效率，優化REITs的整體投資組合。

　　富榮基金公募REITs投資總監王甲同也表示，公募REITs本質是資產的IPO，其既具有債性，又有股性。債性體現在底層資產穩定的收益和REITs制度安排中的強制分紅；而股性體現在資產的增值收益。

　　“REITs實現股性的方式，其中很重要的一種渠道就是擴募。通過擴募，REITs才能擴大資產規模，擴充資產組合數量，實現不同區域、不同領域，甚至不同細分行業的資產配置。”王甲同認為，這樣既可以通過資產分散化投資，增強現金流創造的穩定性，提升資產包抗風險的能力，又可以提高資本市場的認可度，從而獲得更好的信用評級，降低負債利率，助推杠桿的正效應，為投資者創造更多的增值。

　　王甲同還表示，對于發行人來講，擴募的安排，才是公募REITs具備“殼”功能的體現，才能真正為基礎設施領域的產業方打通資本市場融資渠道，成為最有效盤活存量資產的方式。此外，擴募的實現，對于整個REITs市場來講，也是增加體量，擴充容量，使得REITs真正具備大類資產配置的意義。可以說，擴募是公募REITs生命力的體現。

　　博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄認為，本次蛇口產園REIT擴募是落實相關政策要求的具體舉措，有助于進一步盤活基金發起人（原始權益人）存量優質資產，增強發展能力、降低負債水平，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平；有利于完善市場化、法治化機制，推動基礎設施REITs健康發展；有利于進一步拓寬基礎設施項目資金來源，更好盤活存量資產、擴大有效投資，為國家推動“十四五”期間的基礎設施高質量發展作出貢獻。

　　首批基礎設施公募REITs擴募草案的出爐以及后續擴募工作的有序推動，將有助于進一步完善基礎設施公募REITs的市場制度建設，完善擴募機制、規范和引導公募REITs存續期間新購入基礎設施項目及相關決策、信息披露等事項的業務規則。對提升市場規模、優化公募REITs產品投資組合等具有重要促進作用，是公募REITs市場逐漸邁向成熟的又一個里程碑。

　　中金基金更是直言，REITs的擴募有助于優化公募REITs的投資組合，能夠進一步深入推進我國REITs試點工作，是貫徹落實中央關于“防風險、去杠桿、穩投資、補短板”決策部署的重要舉措。

　　公募REITs擴募提供新的收益來源

　　談及公募REITs擴募的意義，中金基金表示，對投資者而言，新基礎設施項目的購入，是對已有資產覆蓋的有益補充，有助于分散資產的持有風險，同時具有較強的成長潛力，有利于基礎設施資產持續穩定運營以及實現資產增值，或有助于提升長期投資獲得感。

　　“對于投資者而言，如果REITs進行了擴募，相當于在原來的資產組合基礎上，又注入了新的資產。如果注入的資產估值合理，產生的收益穩定，這相當于提升整個資產包的質量水平，增加了現金流的濃度，這必然會體現在二級市場價格上。” 富榮基金公募REITs投資總監王甲同表示，無論擴募是否通過優先配售原持有人的方式進行，都會對現有REITs投資者持有的份額釋放利好，獲得一定的資本利得收益。

　　王甲同也表示，當然，如果裝入資產質量一般，估值偏高，不但不會增加現有現金流收益，可能還會拉低收益，那么擴募對于現有投資人就是利空，二級市場價格就會有反應。近一兩年香港市場擴募后REITs二級市場價格走低的例子也是存在的。所以投資者還要立足在底層資產類別、估值水平、對現有資產組合的影響、管理人對新購入資產管理能力等方面進行綜合考量。

　　此外，對于大體量資金的機構投資者，可以參與公募REITs擴募的份額投資，就像首發時的戰配一樣，通過與發行人的協商，在合理定價范圍內，獲得一定量的投資份額，以實現大類資產配置投資。

　　華安基金也認為，擴募資金用于購入新的基礎設施項目，將為基金提供額外的收益來源，并且分散了一定的投資風險。同時，基金份額持有人結構可能發生變化，原基金份額持有人將與新基金份額持有人共同享有基金已持有基礎設施項目及新購入基礎設施項目所帶來的權益。擴募帶來的基金規模的增加及新投資者的引入將有助于提升基金的二級市場流動性。

　　博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄認為，對于投資者而言，博時招蛇產園REIT的擴募打通了新購入資產的上市通道，基金的資產和儲備規模將得到持續提升，有助于本基金實現資產組合的多元化，在資產類型和資產區域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區、單一園區受行業政策、市場波動影響較大的風險，基金的抗風險能力將有所提升。同時，隨著基金規模的不斷擴充，較高的管理規模將有利于基金管理人對運營管理成本的管控、有助于運營管理機構持續優化管理機制和人員配置，從而提升基礎設施項目的收益水平；另外，優質資產的不斷注入，還將維持基金的市場關注度，有助于提升基金份額二級市場的流動性。

　　投資者從三角度衡量擴募“價值”

　　對于普通投資者來說，REITs的擴募的價值到底在何方？應該如何去篩選？

　　富榮基金公募REITs投資總監王甲同就表示，投資者要從如下三個方面衡量擴募對于現有公募產品的影響：一是裝入資產的質量。裝入一個好資產，對現有公募REITs是利好，但如果要裝入一個質量一般的資產，可能起到負作用。

　　“衡量質量好壞的一個重要指標就是資產的估值情況，產權類和特許經營權類資產的估值方式不同，評判標準也不同，要具體分析。”王甲同表示。

　　二是裝入資產的規模。由于目前公募REITs市場在發行時存在明顯的一二級溢價情況，因此如果裝入資產依然按照發行時標準來安排，裝入后對現有的產品會起到提振作用，通常來說裝入資產規模越大，提振作用就越大。

　　三是關注裝入資產時二級市場價格水平。從發布擴募消息到擴募完成，需要一段時間，如果從發布擴募消息開始，市場已經明顯出現較大的上漲表現，充分釋放了擴募的提振作用，那么可能會出現“利好出盡，獲利了結”的情況，投資者切莫一味的追漲。

　　“對于投資者而言，可以從擬新購入資產的質量和收益兩個方面衡量來擴募的影響。” 博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄也表示，資產質量方面，主要包括擴募擬購入資產的未來現金流的穩定性和可預測性、基金運作及資產運營的一致性和延續性，以及擬購入資產是否可分擔原有資產的區域、政策及市場等方面的風險。資產收益方面，可以從擬購入新資產的交易對價是否合理，新老項目的整體收益率較擴募前是否有所提升等方面進行衡量。

　　此外，華安基金認為，從投資價值來說，投資人主要可以從擬新購入資產的運營穩定性和收益成長性，估值及定價區間的合理性，原始權益人的資質等方面進行考量，同時可與REITs目前已持有的同類資產相關指標作比照分析；從交易風險來說，投資人可以關注擴募相關公告的披露和提示，評估相關風險。

炒股開戶享福利，入金抽188元紅包，100%中獎！

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：王涵