21世紀經濟報道記者 林漢垚 北京報道

　　2024年8月26日，融創房地產集團有限公司（以下簡稱“融創地產”）發布兩份涉及重大訴訟的公告，披露兩起與信托公司的案件，涉及金額超40億元。

　　根據公告，在五礦國際信托有限公司（以下簡稱“五礦信托”）、中融國際信托有限公司（以下簡稱“中融信托”）訴至法院的兩起糾紛中，債務人均無法按期履約，融創地產均為相關債務承擔連帶保證責任。

　　融創地產表示，上述情況對公司生產經營以及償債能力產生一定的不利影響，目前正與債權人進一步協商，尋求整體化解方案，爭取妥善解決相關債務問題。

　　拍賣16宗土地償還債務

　　據了解，在2021年1月，五礦信托與四川彭祖文化旅游開發有限公司（以下簡稱“彭祖文化”）簽訂《特定資產收益權轉讓暨回購合同》。根據合同，彭祖文化將特定資產收益權轉讓給五礦信托，并承諾在未來回購這些資產。

　　同時，五礦信托與彭祖文化、四川省環融中軍文化旅游開發有限公司（以下簡稱“環融中軍”）簽訂《共同連帶回購協議》、《特定資產收益權轉讓暨回購合同補充協議》，與環融中軍簽訂《抵押合同》。

　　環融中軍以其持有的16宗位于四川省眉山市仁壽縣天府新區樂高樂園項目地塊的住宅用地使用權提供抵押擔保，并承擔共同還款責任。

　　此外，五礦信托還與融創地產則簽訂《保證合同》，約定融創地產對彭祖文化和環融中軍在合同中的債務提供連帶責任保證。

　　2021年1月28日，五礦信托向彭祖文化支付轉讓款20億元人民幣，并約定彭祖文化于2022年7月28日支付全部回購價款。

　　然而，彭祖文化未能如期付款，構成實質違約。為此，五礦信托向法院提起訴訟，要求彭祖文化及環融中軍支付回購價款等，并請求融創地產承擔連帶清償責任。

　　一審、二審均要求彭祖文化和環融中軍在判決生效后30日內支付20億元回購本金、逾4350萬元回購溢價款及其他費用。此外，法院判決五礦信托對環融中軍持有的16宗土地使用權享有優先受償權。融創地產需對上述債務承擔連帶保證責任。

　　同時，在2024年8月13日，西寧市中級人民法院裁定對環融中軍名下的16宗土地使用權進行拍賣，拍賣保留價定為22.24億元。

　　中融信托提前終止項目

　　第二起案件由中融信托發起訴訟。2021年5月，中融信托與融創地產、南昌融創恒業房地產有限公司（以下簡稱“南昌融創”）和武漢融景臻遠房地產開發有限公司（以下簡稱“武漢融景”）簽訂了一系列金融合作協議，包括《關于中融-承安96號集合資金信托計劃之合作協議》（以下簡稱《合作協議》）和《最高額保證合同》《土地使用權最高額抵押合同》等文件。

　　根據協議，中融信托發起設立“中融-承安96號集合資金信托計劃”，并向融創地產及其關聯方提供融資，信托計劃預計存續期限為36個月，擬發行總額不超過20億份信托單位 。

　　該信托計劃共設置三份保障，其中融創地產為中融信托的債權提供最高額為22.85億元的連帶責任保證；武漢融景以其持有的位于武漢市漢陽區琴臺大道以南、江城大道以西、京廣鐵路線以北的國有土地使用權提供最高額為22.85億元抵押；南昌融創以其持有的武漢融景51%股權提供最高額為22.85億元質押。

　　中融信托與南昌融創、武漢融景簽訂《共同還款協議》，約定武漢融景加入南昌融創在本項目項下的債務，對中融信托承擔共同清償責任。

　　根據約定，南昌融創應于2022年5月25日向中融信托支付首筆10億元本金及相關利息，但南昌融創未能足額支付。于是，中融信托宣布項目提前到期，并要求融創地產等公司立即償還全部20億元投資本金及應付未付的投資收益。然而，融創地產、南昌融創和武漢融景未能履行上述款項支付義務，于是，中融信托提起訴訟。

　　中融信托在訴訟中提出多項請求，主要包括要求南昌融創、武漢融景償還投資本金、支付逾期利息及違約金，并承擔實現債權的律師費用。此外，中融信托還要求對南昌融創和武漢融景名下的抵押物、質押物享有優先受償權，并要求融創地產對上述債務在22.85億元的范圍內承擔連帶清償責任 。

　　經過一審和二審，北京金融法院和北京市高級人民法院作出判決，要求南昌融創、武漢融景在判決生效之日起十日內向中融信托支付近20億元的本金以及逾期利息和違約金。融創地產也被判定需在最高22.85億元的范圍內承擔連帶清償責任 。

　　同時，中融信托對武漢融景抵押的不動產、南昌融創出質的股權以及登記在中融信托名下的武漢融景臻遠房地產開發有限公司的股權拍賣、變賣所得享有優先受償權。

　　地產類信托業務持續壓降

　　據了解，長期以來，地產和信托兩行業緊密聯系、相互成就，信托為地產提供大規模融資來源，地產類信托也成為信托業主要的收益貢獻主力。但隨著房地產市場進入深度調整期，壓縮地產信托業務、處置地產信托項目風險已成為各大信托公司的主要工作。

　　在此背景下，近年來投向房地產的信托資金規模和占比持續下降。數據顯示，截止到2023年4季度末，投向房地產的資金信托規模為9738.61億，較3季度末減少471.49億元，環比降幅為4.62%，占比為5.6%，環比下降0.6個百分點。與2022年4季度相比，規模下降2500億，同比下降20.43%，占比則下降2.53個百分點。

　　上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，與過往高峰期相比，信托投向房地產領域的資金規模和占比都有了大幅的下降，表明傳統房地產信托業務作為信托主營業態的時代已告終結。

　　同時，他也指出，房地產、地方債務、中小金融機構是金融風險防范重點領域，也是信托公司展業合作多有涉及的業務領域，需要格外防范和關注。

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責任編輯：王馨茹