近日，紅星資本局從阿里法拍平臺獲悉，由寶能集團持有的深圳網紅盤“寶能城花園”，其56套房產即將被拍賣，單套房源起拍價格在1298萬-1962萬元之間。

　　紅星資本局發現，此次寶能城花園的起拍價低于周邊二手房價格。

　　8月21日，貝殼平臺一名置業顧問告訴紅星資本局，目前寶能城花園的二手房成交價在12萬元/㎡左右，最高時成交價曾達到15萬元/㎡。相比9.85萬元/㎡的起拍價，存在近2萬元/㎡的差價。

　　56套房產被拍賣的背后與姚振華和“寶能系”的債務關系緊密，“債主”正是平安銀行深圳分行。有市場聲音認為，金融機構對“寶能系”的償債已失去耐心。

　　自寶能集團陷入流動性危機以來，“處置優質資產”就時常被姚振華提及。不過，從寶能城花園被強制執行的情況來看，寶能資產處置的進展或許并不順利。對此，紅星資本局致電寶能集團，截至發稿，暫未獲得聯系。

　　寶能城56套房源將被拍賣

　　“西麗三大豪宅區之一”，低于周邊二手房2萬/㎡

　　阿里法拍平臺顯示，即將被拍賣的寶能城花園56套房產，面積為131㎡-199㎡，以政府指導價9.85萬元/㎡起拍，單套房源起拍價格在1298萬-1962萬元之間，房屋全部為毛坯現房，處于空置狀態，用途為住宅。

　　上述房產將于9月20日、9月21日兩天進行拍賣，參與拍賣者需要繳納100萬保證金。紅星資本局注意到，截至目前，暫無人報名，但已有上千次圍觀。

↑圖片來自阿里法拍平臺

　　寶能城花園一直是深圳市場的“網紅盤”，其位于南山西麗大學城片區，除了住宅部分外，項目還集合大型商業、公寓、圖書館等多種業態，東西兩區總建面近百萬平，是該片區的大型城市綜合體項目。

　　2015年11月首次開盤時，均價就高達69563元/㎡，之后價格一路上漲，到2016年3月開盤時，已漲至77948元/㎡。最近一次開盤是在2020年11月，均價9.85萬/㎡，單套總價超2000萬，被認為是“西麗三大豪宅區之一”。

　　紅星資本局發現，此次寶能城花園的起拍價低于周邊二手房價格。8月21日，貝殼平臺一名置業顧問告訴紅星資本局，目前寶能城花園的二手房成交價在12萬元/㎡左右，最高時成交價曾達到15萬元/㎡。相比9.85萬元/㎡的起拍價，存在近2萬元/㎡的差價。

　　值得一提的是，早在今年5月底，深圳中級人民法院就曾發布關于拍賣“寶能城花園”的公告。當時，拍賣的房產只有15套，預計于6月30日至7月1日進行拍賣，但最終因為稅費問題于開拍前兩日被撤拍。

　　據了解，稅費問題與這批房產的性質有關。據中國房地產報報道，如果按照二手房測算稅費，若按照1505萬元價格成交，那么稅費高達822萬元，其中包含增值稅723萬元；若按照一手房測算納稅，買家僅需繳納契稅：首套總價的1.5%，即22.5萬元，二套總價的3%，即45萬元。

　　如今時隔兩月，寶能城花園再次被上架拍賣，在最新的競買公告中，稅費已從“由買受人承擔”調整為“由相應主體依法各自承擔”，房產數量也從15套增加到了56套。

　　平安銀行追債姚振華和“寶能系

　　申請查封484套房產

　　紅星資本局注意到，56套房產被拍賣的背后與姚振華和“寶能系”的債務有關。

　　一則來自廣東省深圳市中級人民法院的執行裁定書顯示，對這批房產進行司法拍賣的申請執行人是平安銀行股份有限公司深圳分行。其與姚振華和“寶能系”旗下的寶能城有限公司、寶能地產股份有限公司、寶能控股（中國）有限公司、深圳六金投資有限公司存在借款合同糾紛。

　　2022年，廣東省高級人民法院已經下達了民事調解書，但由于被執行人姚振華和“寶能系”沒有履行法律義務，因此平安銀行深圳分行申請了強制執行。

　　值得一提的是，除了這次被拍賣的56套房產，根據平安銀行深圳分行的申請，深圳市中級人民法院依法保全查封了該案抵押房產，即寶能城有限公司名下寶能城花園共484套房產。

　　平安銀行深圳分行與“寶能系”的債務，起源于2018年開始的兩次抵押。房產抵押登記信息中可以看到，寶能城有限公司和深圳深業物流集團股份有限公司在2018年10月11日、2021年7月29日作為抵押人，抵押給平安銀行深圳分行，被擔保債券數額分別為65億元和35億元。

　　據澎湃新聞報道，在今年3月初平安銀行2021年的業績會上，平安銀行副行長郭世邦就曾表示，平安銀行房地產出險業務主要是以寶能為主，其中金額最大的54億元的寶能城項目馬上可進入司法拍賣執行環節。當時有市場聲音認為，金融機構對“寶能系”的償債已失去耐心。

　　不過，“寶能系”的債主可不止平安銀行一家。2021年7月31日，寶能城有限公司和深圳深業物流再次作為抵押人，抵押給前海世紀基金管理有限公司，被擔保主債權數額為49億元。然而抵押不到3個月，該批抵押房源就被深圳中級人民法院輪候查封，查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。但截至目前，暫未有前海世紀基金管理有限公司與“寶能系”的司法訴訟公布。

　　寶能深陷流動性危機

　　處置優質資產或許并不順利

　　從2021年中開始，寶能集團就深陷流動性危機。旗下多家公司爆出裁員、拖欠薪酬社保等問題，資金危機逐漸顯露。

　　2021年底，寶能系實控人姚振華宣布，公司正在放售千億元資產回籠資金，其中包括總部深圳寶能中心、舊改項目、 前海優質項目、物流園資產包項目等位于上海、深圳、廣州的資產項目出售。當時，寶能集團預計在3-4個月內，回款約200億元。但紅星資本局搜索發現，截至目前，還沒有寶能已完成上述項目出售的公開消息。

　　進入2022年，在解決流動性危機問題上，“處置優質資產”時常被姚振華提及。

　　例如今年3月，在廣州市中級人民法院一則公告中，姚振華被曝“下落不明”，引發不少關注。次日，姚振華現身，據財聯社報道，其在接受采訪時表示：“寶能碰到了一些暫時性的流動性困難，公司高度重視、認真對待。一方面，我們果斷處置一批優質資產，同時全面加強經營管理，已經取得了階段性成效，正在不斷地好轉。”

　　今年4月，據“中國寶能”官方微信，姚振華在三月董事長辦公會上表示：“部分大宗資產處置已取得重大進展，正在加快推進有關進程?！?月3日，姚振華在八月董事長辦公會上再次強調：“推進資產處置，增強資產運營效益。

　　不過，從寶能城花園被強制執行的情況來看，寶能資產處置的進展或許并不順利。

　　此外，寶能的債務問題依然十分嚴峻 。今年1月，“寶能系”旗下上市公司中炬高新（600872.SH）披露財報顯示，截至2021年12月末，寶能集團有息負債合計為1918億元（包含銀行貸款、信托貸款、理財產品及發行的公司債券），對外擔保余額308億元。

　　危機之下，寶能與姚振華依然沒有放棄“造車夢”。在上述八月董事長辦公會上，姚振華表示，要勇于攻堅克難，堅決推進汽車板塊重點工作。

　　紅星新聞記者 強亞銑

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責任編輯：李琳琳