來源：北京商報

　　距5月17日房貸利好政策“三箭齊發(fā)”僅過去10天，已有多地火速跟進落實。5月26日，據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有湖北省、云南省、河北省、福建省、吉林省、甘肅省、江西省、陜西省、山西省、海南省在內的至少10個省份以及重慶市、寧夏回族自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)在內的多地明確全面取消首套、二套房貸利率下限，并下調首套房、二套房貸首付比例。

　　寬松政策使得銀行在設定房貸利率時擁有了更大的自主權和調節(jié)空間，有銀行人士透露，利率方面，在按照當?shù)乇O(jiān)管政策要求執(zhí)行的情況下，結合同業(yè)情況、貸款人資質等因素實行差異化定價。

　　多地官宣執(zhí)行房貸新政

　　近日，多地密集官宣取消首套房和二套房貸款最低利率限制，并對房貸首付比例進行了調整。5月26日，據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有湖北省、云南省、河北省、福建省、吉林省、甘肅省、江西省、陜西省、山西省、海南省以及重慶市、寧夏回族自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)在內的多地官宣執(zhí)行新政。

　　武漢地區(qū)商業(yè)銀行率先將首套房貸款利率降低30個基點，從3.55%降至3.25%；二套房降低80個基點，從4.15%降至3.35%，降幅歷史最高，按照二套房等額本息（30年）貸款200萬元來算，利息減少近33萬元，每月少還近千元。緊接著，合肥地區(qū)也傳出執(zhí)行新政的消息，北京商報記者此前從該地一國有大行個貸中心人士處獲悉，合肥地區(qū)已自5月20日開始執(zhí)行新政，首套房、二套房貸款利率均為3.45%。

　　在這之后，多省市紛紛響應“因城施策”號召，密集調整。如，5月23日起，河北全省各市首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

　　福州市除了執(zhí)行首付款比例新標準外，當?shù)剡€明確在4月3日已取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的基礎上，取消福州市第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

　　甘肅省貸款利率政策下限方面，人民銀行甘肅省分行要求，蘭州、白銀、平?jīng)?市，在前期已取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的基礎上，取消二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。嘉峪關、金昌、天水、武威、張掖、酒泉、慶陽、定西、隴南、臨夏、甘南等11個市州，取消首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

　　相較二三線城市在房貸政策上的調整，北京、上海、廣州、深圳一線城市則較為謹慎，截至目前，還未有進一步動作。中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英指出，一線城市房價相較于二三線城市更為穩(wěn)定且易于調控。

　　在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，房貸政策的動態(tài)調整是基于全國房地產市場的大體趨勢，盡管各地具體情況可能有所差異，但預計都會有所動作，尤其是在首付比例、房貸利率等方面，盡管這些調整在時間上可能有所不同，但可以預見的是到5月底應會出現(xiàn)更多放寬限制的政策。

　　依據(jù)還款能力制定差異化信貸策略

　　取消個人住房貸款利率政策下限，增加了銀行在房貸利率定價上的靈活性。人民銀行發(fā)布的《關于調整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》中指出，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

　　人民銀行各省級分行也提到了銀行自主決定是否設定下限，執(zhí)行差異化信貸政策的要求，例如，結合全省首付比例下限等因素，自主確定每筆貸款的具體利率水平和首付比例。

　　有股份制銀行相關部門負責人在接受北京商報記者采訪時表示，根據(jù)監(jiān)管出臺的最新政策，該行對新申請住房貸款按照當?shù)乇O(jiān)管政策規(guī)定執(zhí)行。首付方面，首套、二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例均根據(jù)當?shù)乇O(jiān)管要求執(zhí)行。利率方面，在按照當?shù)乇O(jiān)管政策要求執(zhí)行的情況下，結合同業(yè)情況、貸款人資質等因素實行差異化定價。

　　“下階段，在按揭貸款投放方向上，將繼續(xù)服務好居民剛需及改善型住房購買需求，通過提供住房按揭貸款以及配套的綜合服務，充分滿足人民群眾對優(yōu)質住房和美好生活的需求，促進房地產市場高質量發(fā)展”，上述股份制銀行相關部門負責人說道。

　　通常情況下，在制定差異化信貸策略時，銀行往往會對借款申請人的信用歷史、收入穩(wěn)定性、債務負擔等進行全面審查。基于借款人的個性化風險狀況，實施精細化利率定價，低風險客戶可享受更優(yōu)惠利率，而高風險客戶則相應調高利率，以平衡收益與潛在風險。下一步，銀行如何在確保風險可控的前提下，設定每筆貸款的具體利率水平，制定差異化貸款策略。

　　在嚴躍進看來，制定差異化信貸政策的關鍵點在于借款人的還款能力，他進一步指出，對銀行來說，未來的趨勢將側重于分析哪些職業(yè)群體的收入前景更佳，傳統(tǒng)上，銀行偏好向如教師、醫(yī)生等職業(yè)穩(wěn)定群體發(fā)放貸款，不過，近年來，其他一些行業(yè)收入水平正在提升，銀行在評估貸款時需密切關注這些行業(yè)變化，以便更好地判斷借款人的還款能力和經(jīng)濟狀況，從而做出適應市場變化的信貸決策。

　　從“因城施策”的角度而言，王紅英直言，未來房地產市場將趨向于區(qū)域差異化定價策略，但這不是基于客戶風險的分類，而是根據(jù)不同城市的具體情況制定房貸政策。例如，三四線城市政策可能更為寬松，二線城市適度調整，而一線城市則繼續(xù)堅持謹慎控制的原則，對現(xiàn)有政策進行微調而非全面放開，旨在維護市場穩(wěn)定。各區(qū)域根據(jù)自身的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民資質及產業(yè)背景，實施差異化、透明化、公平化的房地產政策調整，以實現(xiàn)房地產市場的長期健康發(fā)展。

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責任編輯：張文