來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
記者劉佳 北京報(bào)道
自“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來(lái)，鄭州率先打響利率調(diào)整“第一槍”。
8月3日深夜，中部省會(huì)城市鄭州放出“大招”，發(fā)布了15條樓市調(diào)控新政，包括鼓勵(lì)調(diào)整存量房貸利率、引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策內(nèi)容。
這也是此前央行提及“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”以來(lái)，全國(guó)首個(gè)提及降存量房貸的城市。
就在兩天前的8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，會(huì)議提出“繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行”“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。”
在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，河南鄭州首次提及鼓勵(lì)降低存量房貸，具有非常好的標(biāo)桿意義。
“說(shuō)明降低存量房貸不是口頭的表述，而是真正會(huì)進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性操作階段。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這對(duì)于每個(gè)月有月供壓力的購(gòu)房者而言，勢(shì)必會(huì)有積極的作用和導(dǎo)向，“房東減負(fù)”的窗口期已經(jīng)開啟。
首提降存量房貸利率第一城
事實(shí)上，房地產(chǎn)相關(guān)政策優(yōu)化正在逐漸發(fā)生變化。
7月12日，央行和金融監(jiān)管總局提出延長(zhǎng)“金融16條”有關(guān)政策適用期限，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
7月24日，中央政治局會(huì)議召開，明確指出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。
7月27日，住建部召開企業(yè)座談會(huì)時(shí)指出，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
直到8月3日深夜，河南鄭州發(fā)布穩(wěn)樓市“組合拳”。在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下稱《通知》中，備受關(guān)注的存量房貸利率問(wèn)題再次被提及。
《通知》提出，穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。
“這也是央行8月1日發(fā)聲后首個(gè)明確表態(tài)調(diào)整存量房貸利率的城市。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶亦對(duì)記者表示。
值得注意的是，此次鄭州還首次提及“穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期”。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這個(gè)表述是非常重要的。
“從實(shí)際情況看，過(guò)去‘穩(wěn)預(yù)期’主要是從房?jī)r(jià)穩(wěn)定的角度去理解的，而當(dāng)前‘穩(wěn)預(yù)期’則是從購(gòu)房消費(fèi)需求的角度進(jìn)行的。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，穩(wěn)預(yù)期就是希望購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心，減少觀望積極入市。這也要求各地加強(qiáng)政策的正面引導(dǎo)和支持，積極創(chuàng)造良好的輿論氛圍。
靜待新政落地
此外，作為政策的“執(zhí)行者”，商業(yè)銀行也面臨兩難境地。
“目前還沒(méi)有接到下調(diào)通知，不是很清楚，再等等吧。”面對(duì)記者問(wèn)及存量房款利率新政是否已落地執(zhí)行，鄭州某銀行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者如是說(shuō)。
在記者對(duì)其他城商行的采訪中，所收到的反饋信息基本也都是在密切關(guān)注政策動(dòng)向，積極與客戶做好溝通與對(duì)接，如果有正式方案落地也會(huì)及時(shí)跟進(jìn)并貫徹落實(shí)。
“現(xiàn)在基本上每天都有客戶來(lái)咨詢能不能下調(diào)存量房貸利率，我們也在等行里通知。”一位國(guó)有銀行北京個(gè)貸中心經(jīng)理對(duì)記者表示，“如果監(jiān)管下發(fā)指導(dǎo)意見，那肯定是要立即執(zhí)行，我們也會(huì)第一時(shí)間通知到客戶的。”
另一位股份行個(gè)貸經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示，“我們也在密切關(guān)注如何調(diào)降、怎么調(diào)降等問(wèn)題，待相關(guān)政策明確落地后我們會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)要求。但現(xiàn)在的情況是，各家銀行都在觀望中，都沒(méi)有收到明確規(guī)定。”
但也有部分銀行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，“房貸客戶是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，調(diào)整利率后銀行的利潤(rùn)空間將被壓縮，而且還會(huì)面臨客戶流失的窘境。”
盡管如此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼分析表示，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的積極作用。
“一來(lái)有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展；二來(lái)有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規(guī)‘轉(zhuǎn)貸’行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶；最后有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。”董希淼坦言。
銀行息差壓力何解？
有失就有得。對(duì)于銀行在利潤(rùn)方面的損失，東方金誠(chéng)首席分析師王青對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，可通過(guò)引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存款利率等方式部分彌補(bǔ)。
“我們判斷，存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動(dòng)。為維護(hù)房貸市場(chǎng)秩序，如果采用貸款置換方式將限于本行，不會(huì)鼓勵(lì)跨行‘轉(zhuǎn)按揭’。”
“未來(lái)無(wú)論是通過(guò)變更合同約定，還是貸款置換，下調(diào)存量房貸利率不存在實(shí)質(zhì)性障礙，完全可以在政策引導(dǎo)下有序進(jìn)行，如果針對(duì)不同存量房貸利率，可設(shè)置差異化的折扣比例或降點(diǎn)幅度等。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度。”王青判斷，總體上有可能在0.5至1.0個(gè)百分點(diǎn)左右的下調(diào)空間。
據(jù)國(guó)盛證券研報(bào)測(cè)算，本次存量房貸利率下調(diào)對(duì)銀行息差及收入影響相對(duì)較小。若假設(shè)2022年末各家銀行存量房貸中執(zhí)行利率在LPR之上的占比在50%，這部分貸款利率調(diào)降60bps，對(duì)上市銀行息差影響在-4.6bps左右，對(duì)營(yíng)業(yè)收入影響約-1.8%。
廣發(fā)證券資深宏觀分析師鐘林楠在研報(bào)中直言，存量房貸利率調(diào)整帶來(lái)息差壓力，理論上可以通過(guò)降息、降準(zhǔn)來(lái)解決。
“我們理解降息同時(shí)也會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)端利率的下行；而且央行調(diào)整政策利率遵循‘縮減原則’，連續(xù)降息會(huì)損耗政策的空間，非長(zhǎng)久之計(jì)；后續(xù)降準(zhǔn)的概率相對(duì)更大。”鐘林楠在研報(bào)中表示。
國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園也持有同樣的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，對(duì)銀行而言存量房貸利率下調(diào)會(huì)進(jìn)一步壓縮凈息差，可能需要同步調(diào)降存款利率。
“下調(diào)存量房貸利率旨在穩(wěn)信心、降成本、穩(wěn)地產(chǎn)、促消費(fèi)，也有居民資產(chǎn)端收益率下滑等客觀因素。鑒于當(dāng)前銀行凈息差已偏低，如果大規(guī)模下調(diào)存量房貸利率，降準(zhǔn)降息的可能性將提升、尤其是進(jìn)一步調(diào)降存款利率。”熊園分析稱。
責(zé)任編輯：張文
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