紅星資本局原創

　　記者丨強亞銑 謝雨桐

　　編輯丨余冬梅

　　南寧樓市火了。

　　近日，“廣西南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息引起熱議。中信銀行南寧某網點個貸經理對紅星資本局表示，確實有這一政策，但還在預熱階段，沒有正式推出。另外，多家房企相關營銷人員也稱已知悉該項政策，個別房企明確表示“已在跟進”。

　　2022年11月，南寧樓市也曾因“買房享受免費乘坐10年地鐵”活動引發關注。紅星資本局發現，花式上熱搜背后，是南寧樓市面臨的壓力。

　　數據顯示，截至2022年底，南寧二手房價格已經連續下跌18個月；新房供求創下近年來新低；新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個月。

　　↑南寧一處正在建設中的房地產樓盤 圖據視覺中國

　　多房企確認“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”

　　據南國早報走訪發現，南寧至少有8個樓盤在宣傳這一房貸新政策。有樓盤置業顧問稱，與中信銀行進行合作推出了該項房貸政策。

　　2月12日，紅星資本局致電中信銀行南寧某網點，對于“房貸年齡期限可延長至80歲”的說法，其個貸部經理回復稱，確實有這一政策，是新政策，但還在預熱階段，沒有正式推出。

　　上述中信銀行個貸部經理表示，只要符合貸款要求、征信正常的都可以辦理。但關于上述政策的更多細節，其沒有詳細說明，只稱到銀行來辦理房貸時候會告知。

　　紅星資本局也致電了招商銀行南寧分行，其個貸部經理表示，據他所知，目前只有中信銀行準備推出“房貸年齡期限可延長至80歲”的政策，但招商銀行沒有。該經理也稱，如果老人購房收入證明不夠貸款條件，子女可以做擔保，一樣也能延長至80歲，這項政策已經實行多年，并非新鮮事。

　　另據《證券日報》，截至目前，包括大唐地產、龍光地產、銀光地產、綠地集團等南寧多家房企的相關營銷負責人均稱已知悉該項政策，個別房企明確表示“已在跟進”，近期旗下多個主力樓盤將與合作銀行推出類似房貸政策。

　　對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對紅星資本局分析稱，“一方面，延遲退休提上議事日程，加上人均壽命延長，高齡者仍有收入的現實正在發生；另一方面，由于“房住不炒”開始深入人心，近年來購房者的年齡在延長，逐漸向西方的模式靠攏，即40多歲才買房。這樣，很多人不太可能貸款30年，由此首付壓力就會增加。”

　　此外，李宇嘉認為，“當下，居民貸款買房的積極性相對較低，或者說不愿意加杠桿。但在當前背景下，不加杠桿就意味著房子可能賣不動。”

　　2月3日，中國人民銀行發布《2022年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2022年末，房地產貸款全年增加7213億元，占同期各項貸款增量的比例降至3.4%。2021年和2020年，該比例分別為19.1%、26.3%。

　　此前有房企推出“買房免費乘坐10年地鐵”活動

　　紅星資本局注意到，此前南寧部分樓盤項目還推出低折扣、一口價、送車位、特價房等花樣繁多的優惠措施，甚至包括“購買任一項目住宅享受免費坐地鐵10年”的福利活動。

　　紅星資本局此前報道，“買房享受免費乘坐10年地鐵”活動由廣西南寧軌道地產集團有限責任公司（以下簡稱：南寧軌道地產）發布。

　　2022年11月17日，有南寧樓盤售樓顧問告訴紅星資本局，購買南寧軌道地產的房子，一套房有三個名額享受免費坐10年地鐵的福利，但必須是直系親屬。

　　當問到這一活動能省下多少錢時，上述售樓顧問給紅星資本局算了一筆賬：“一天搭乘地鐵，按最低來回7元錢算，一個月30天能省210元，10年就是25000元，算上家里三個人，差不多能省下75000元左右。”

　　彼時，紅星資本局從南寧軌道地產“網上售樓部”小程序中看到，位于南寧地鐵2號線福建園站附近的軌道御水雅居樓盤，均價為9800元/㎡，主推戶型房屋總價在70萬-88萬元左右。以此估算，若3個人享受“購房免費坐10年地鐵的福利”，相當于房價優惠了約8.5%-10.7%。

　　南寧二手房價格連續下跌18個月，庫存去化需20個月

　　紅星資本局注意到，“另類”優惠活動背后，反映的是南寧樓市的現狀。

　　國家統計局數據顯示，南寧二手房價格自2021年7月開始下跌，截至2022年底，已經連續下跌18個月。另據安居客數據，今年2月份以來，南寧二手房均價為10534元/平方米，比2022年同期下跌4.67%，較2021年7月的高點1.16萬元/平方米，下跌幅度達到了9.48%，跌回2018年的水平。

　　在新房供求方面，南寧創下近年來新低。廣西中原地產數據顯示，2022年南寧市商品住宅供應351萬平方米，同比減少59%；成交498萬平方米，同比減少26%；成交均價為12500元/平方米，與上年基本持平。

　　不僅如此，南寧庫存去化周期也比較高。據廣西中原地產統計，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個月；其中去化周期最長的邕寧區達到了25個月。

　　在此背景下，南寧推出各種政策促進房地產發展。據南寧晚報報道，2022年9月，南寧推出16條購房政策，分別從差別化信貸、公積金、人才購房等方面支持合理的剛性、改善住房需求。

　　2022年9月29日，南寧市住房和城鄉建設局通報，擁有一套住房再次購買商貸最低首付調整至30%；下調首套房、二套房貸款利率下限；二套首付比例降至30% 首套公積金貸款最高調至80萬元；還對應屆高校畢業生首套房契稅100%予以補貼；個人轉讓第三套不再限制轉讓年限。

　　進入2023年，南寧樓市信貸政策進一步放松。

　　1月31日晚，南寧市住房和城鄉建設局發布消息稱，為支持首套住房購房需求，即日起，南寧市階段性調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限，調整后利率下限為LPR減60個基點。按照現行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調為3.7%。

　　紅星資本局注意到，多番政策提振下，目前南寧樓市已出現回暖跡象。

　　據南寧市住建局官網數據，今年1月21日-1月27日，南寧全市商品房網簽成交套數同比增幅為415.79%，成交面積同比增長638.13%。

　　由于網簽數據不包含新認購的數據情況，為此，南寧市住建部門進行了市場調研。調研結果顯示，2023年春節1月21日-27日，南寧市區103個營業項目到訪量2889組，商品房成交332套，成交面積約36000平方米，實際的成交量遠大于網簽數據。

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責任編輯：王婉瑩