來源：金融時報

　　下調房貸利率、安排延期還款、縮短放款時限……近幾個月來，金融對房地產市場支持不斷，助力穩定市場預期，提高對重點地區和受困人群的金融服務質效。

　　近日，山東、遼寧、河北、甘肅、吉林等多地三四線城市傳來房貸利率下調的消息。其中，部分銀行降幅達60個基點，首套房利率低至4.6%，與當前5年期以上貸款市場報價利率（LPR）持平，非首套房利率低至5.2%。據悉，目前全國已有100多個城市的銀行自主下調了房貸利率。在積極減輕購房者房貸負擔、提振市場需求的同時，包括五大行在內的多家銀行還允許部分因疫情影響還款的借款人延期還房貸，并且延期期間內不催收、不影響征信。

　　4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》（以下簡稱《通知》），對于受疫情影響人員延期還款、因城施策實施好差別化住房信貸政策等提出具體要求。4月19日，人民銀行、銀保監會聯合召開金融支持實體經濟座談會，再提“因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求”，為市場吃下一顆“定心丸”。

　　一攬子金融措施加力穩樓市、穩預期。中指研究院指出，從行業發展來看，購房需求并未消失，但短期需求端存在觀望情緒，隨著下調房貸利率、延期還款等措施逐步落地，購房者預期和置業信心有望企穩并釋放購房需求，將對房地產行業產生實質性利好。

　　多地銀行自主下調房貸利率

　　牡丹江市首套房貸款利率最低4.6%，非首套房貸款利率低至5.2%；山東濰坊、濟寧等城市首套房貸款利率普遍降至5%左右，非首套房貸款利率也降至5.2%；河北唐山、秦皇島等地首套房貸款利率可低于5%……近期，銀行下調房貸利率的消息不斷，多地首套房貸利率再現“4”打頭。

　　根據貝殼研究院監測的103個重點城市數據，3月份，主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較去年12月份累計回調30個、31個基點，其中，3月份環比回落13個、15個基點，為2019年以來月度最大降幅。

　　針對銀行下調房貸利率現象，人民銀行金融市場司司長鄒瀾近日在新聞發布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個至60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策范圍內下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是各地政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特征。

　　從下調房貸利率的地區來看，多集中在三四線城市，其背景是疫情之下房地產市場承壓。專家認為，今年以來，房地產行業下行壓力加大，尤其是三四線城市市場成交量低迷，購房者信心不足，因而三四線城市房貸利率降幅也更為明顯。隨著各項措施落地見效，將促進購房者信心恢復，逐步帶動市場成交企穩。

　　近日來，在保持調控定力的基礎上，政策層面再度釋放積極信號。《通知》指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。

　　對此，上海市房地產科學研究院房地產經濟研究所所長江莉在接受《金融時報》記者采訪時表示，多地銀行根據市場變化和自身經營情況自主下調房貸利率，正是落實“因城施策實施好差別化住房信貸政策”的具體體現。在“房住不炒”定位下，住房的基本屬性是居住，房貸是為滿足居住屬性所支付的成本。疫情防控期間，部分居民收入受到影響，通過下調房貸利率，將紓困政策落到實處，有助于減輕購房者負擔，滿足購房者住有所居的需求。

　　國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真對《金融時報》記者表示，銀行下調房貸利率是基于經營策略、客戶風險狀況，并結合利率定價自律機制等綜合考量所做出的市場化調整，既有助于穩定市場預期，也有利于滿足人民群眾合理的住房需求。預計房貸利率下調將減輕購房者還貸負擔，激活購房需求，促進市場成交回升。

　　值得一提的是，房貸放款也在提速。與去年下半年房貸放款時限普遍延長至3個月相比，目前購房者“等貸”現象大大減少。據貝殼研究院統計，3月份，103個城市平均放款周期在1個月左右。目前，近五成城市放款周期不足1個月，19個城市放款周期小于20天。

　　靈活合理調整還款計劃

　　疫情發生以來，部分居民收入受到短期影響，存在推遲償還月供、重新安排還款計劃的需求。基于此，部分銀行及時出臺紓困措施，允許符合條件的借款人延期還款。據報道，工行、農行、中行、建行、交行等對受疫情影響的個人住房貸款客戶，可提供包括延后還款時間、延長貸款期限、調整賬單計劃等在內的服務支持。

　　實際上，延期還房貸等安排并非新政策，在疫情發生初期已有先例。2020年疫情發生之初，人民銀行等五部門聯合印發通知，明確對于受疫情影響的四類人群，金融機構要靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限，對因疫情影響未能及時還款的可不作逾期記錄報送；銀保監會發布通知，明確對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限。

　　銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞近日在國新辦新聞發布會上表示，2020年以來，銀行機構通過延后還款期限、調整還款計劃以及對符合條件的客戶不催收、不報征信、不納入黑名單等措施，為受疫情影響客戶紓困解難。其中，建設銀行累計為100萬客戶延后按揭貸款還款期限，金額約4330億元；農業銀行辦理按揭貸款延期140萬筆，金額4658億元。

　　圍繞個人住房貸款延后還款等訴求，《通知》作出具體安排：對因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人群，金融機構要及時優化信貸政策，區分還款能力和還款意愿，區分受疫情影響的短期還款能力和中長期還款能力，對其存續個人住房等貸款，靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支持。

　　“這是針對受困人群的實質性紓困措施，有利于穩定當前市場預期。”蔡真表示，政策并非“一刀切”，而是視借款人的還款能力、還款意愿等情況合理安排，既能將延期還款政策落到實處，又避免了對銀行資產質量產生明顯影響。

　　據了解，疫情發生初期，大型銀行個人住房貸款不良率一度由0.29%升至0.37%；延期還款政策實施后，貸款質量總體保持穩定；伴隨疫情緩解，居民收入恢復，貸款償還很快恢復正常，到2020年末不良率降至0.29%。

　　江莉表示，從目前銀行出臺的延期還款措施來看，不同銀行因地制宜，對適用的客戶范圍、延期期限和還款調整方式等作了差異化規定，使得紓困措施更有力度和針對性。

　　此外，鄒瀾還表示，受疫情等多種因素影響，部分已售住宅項目緩建停工、延期交房，人民銀行也將會同相關部門按照市場化、法治化原則，指導銀行綜合項目實際、借款人意愿等，依法依規妥善協商處理，切實維護購房人合法權益。

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責任編輯：張文