2021年8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產品——“國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”（下稱專項計劃）成功發行，開啟了公租房REITs的新篇章。

　　“國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”由國家開發銀行和北京金控集團擔任專項計劃統一協調人，國開證券為專項計劃管理人和主承銷機構，北京保障房中心為專項計劃資產服務機構，首都建設投資引導基金擔任基金管理人，底層資產為北京保障房中心持有的公共租賃住房。本次專項計劃優先級證券評級為AAA，期限18年，發行規模4億元。

　　作為全國首單公租房類REITs產品，本次專項計劃得到了證監會、上交所等主管部門的悉心指導，以及北京市政府和各級單位的高度重視與大力支持，為公租房資產開展類REITs融資所涉及的各個環節，包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等探明了道路，為公租房資產合法合規開展類REITs融資進行了有益探索，為公租房公募REITs的推出起到了重要的引導作用。

　　公租房是指由國家提供政策支持、限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周邊其他類型租賃住房租金水平。

　　本次專項計劃具有諸多創新特色：通過市場化方式創新使用類REITs作為融資工具，有效盤活了存量公租房資產，提升了公租房依靠自身現金流融資的能力；由資產評估價值決定公租房的融資規模，提升了公租房資產依靠自身價值融資的空間；存續期只付息不還本的產品結構，降低了公租房企業的負債償還壓力；類REITs融資提升了公租房企業的融資能力，加大了對中低收入家庭住房的支持力度，對拓展保障性安居工程融資渠道、促進住房租賃市場健康可持續發展、建立“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”的住房制度具有重要引導與示范意義。

　　本專項計劃的資產服務機構——北京保障房中心作為北京市進一步深化住房制度改革，探索創新市場化、專業化保障性住房供應和管理機制的住房保障政策實施平臺和落地平臺，主要承擔市級保障性住房投融資、建設收購和運營管理三大職能。北京保障房中心成立之初即確立了“政府支持、市場化運作、可持續發展”的企業發展戰略目標，緊緊抓住保障和改善民生這個根本，從無到有、從有到強，在高標準完成市委市政府賦予職能使命的同時，創造了卓越的社會效益，樹立了良好的企業形象。經過十年的發展，北京保障房中心已成長為首都重點骨干企業，在破解特大型城市住房保障問題、促進北京加快建設國際一流的和諧宜居之都等方面發揮了積極作用。作為北京最重要的公租房持有主體，目前北京保障房中心資產總額超1200億元，所有者權益超520億元，持有公租房項目120余個，房源13萬余套，投入運營項目百余個，代持共有產權住房政府產權份額近5萬套，累計幫助20多萬居民改善了居住生活條件。

　　本次專項項目協調人為國家開發銀行和北京金控集團。國家開發銀行為我國中長期投融資領域的主力銀行，以“增強國力、改善民生”為使命，緊緊圍繞國家經濟重大發展戰略，發揮中長期投融資和綜合金融服務優勢。保障性住房建設是重大民生工程，開發銀行大力支持保障性住房建設。截至2020年末，累計發放保障性住房貸款4.98萬億元，切實發揮保障性住房融資主渠道作用，近年來，開發銀行落實國家租購并舉戰略部署，加大力度推進租賃住房建設，因地制宜設計融資模式和金融產品，積極推動住房租賃融資模式創新。

　　北京金控集團于2018年10月19日注冊成立，為北京市管金融企業，被人民銀行定為全國5家金控公司模擬監管試點機構之一。成立以來，堅持“服務百姓生活、服務首都發展、服務國家戰略”的金融價值觀，致力于建設國內領先、國際一流的金融投資控股平臺，著力打造科技驅動、面向未來的智慧金融綜合服務體系。集團按照“持牌金融機構為‘骨架’、投融資業務為‘肌肉’、金融科技板塊為‘大腦’”的戰略布局，以金融科技為核心發展動力，爭取在普惠金融和科技金融領域實現全國創新引領，服務首都“四個中心”和“兩區”建設。

　　專項計劃管理人國開證券為國家開發銀行控股的證券公司，是開發銀行“投貸債租證”綜合金融服務中重要的一環。依托開發銀行在中國債券市場的“旗艦”地位與綜合經營優勢，國開證券充分發揮客戶、銷售渠道、人力資源等多方面協同效應，有效凝結各類優勢業務資源，為客戶提供覆蓋資本市場的豐富金融服務。截至目前，國開證券已發行資產證券化產品超過3000億，產品涵蓋鐵路專項、保障房專項、扶貧專項、綠色專項等國家重點支持行業和領域。其中公租房資產證券化產品發行單數市場占比70%，發行規模市場占比超過80%。

　　基金管理人首建投基金秉承“匯聚資本能量、創新金融機制、服務國家戰略”的使命，以國家重大基礎設施建設為著力點，引導社會資金參與市政重大基礎設施項目投資，通過專業化基金運作管理，推動國家基礎設施建設，釋放市場需求，激發市場活力，助力經濟發展，最終實現增強城市綜合能力，提高人民生活水平的長遠目標。

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責任編輯：陳嘉輝