中國新一輪的“造房運動”正在興起

　　文/易憲容

　　從1998年中國住房制度改革，計劃分配住房改變為實行住房商品化、市場化以來，出現了一場近20年的前所未有的“造房運動”。以房地產市場化為帶動的這場“造房運動”，不僅造就了中國房地產市場的20年空前繁榮，或人類歷史前所未有的房地產市場的繁榮，造成了中國經濟持續穩定快速的20年增長，中國經濟一躍成了世界第二大經濟體，而且也讓中國城市化得到空前推進，全國各地一個個現代化城市拔地而起，估計到2017年底中國城市居民的人均住房持有面積可達到近40平方米。對中國經濟及社會來說，前20年的“造房運動”，在人類歷史上，其影響是無可比擬的。

　　但是也應該看到，前20年的“造房運動”建造住房的土地完全由政府所控制，建造住房的主要要素為政府所控制，這必然造成前20年中國的房地產市場是一個要素市場非市場化，產品市場為市場化的市場，特別是土地市場的非市場化。因此，在這樣的一個市場，必然會造成整個市場的利益及財富主要是由權力來分配。在這場造房運動中，當事人的利益大小基本上與權力遠近有關。誰與政府權力靠得越近，其獲得利益就越大。因為，“造房運動”所需要的第一要素即土地，完全由政府所控制。

　　正因為“造房運動”所需要的要素為政府所控制，所以這次“造房運動”成就了中國房地產市場20年空前繁榮，也導致了社會財富，特別是國人幾千年留下來的土地財富，短期內在少數人手上聚集。從1998年開始，隨著國內“造房運動”不斷發展，受利益驅使，國內各種資源迅速地流入房地產市場，各種大大小小的房地產開發商也應運而生。不少先知先覺者與權力靠近，在一張白紙上很快成了富可敵國的大商家，如當前的萬科、萬達、恒大、碧桂園等；小的房地產開發商更是多如星辰，因為每一個人都希望在這場“造房運動”中分到一份財富。千軍萬馬、各行各業都在造房，中國經濟也完全“房地產化”。

　　同時，政府不僅完全控制了房地產市場要素資源，而且也通過特有制度安排的方式（比如，2003年央行出臺的關于住房信貸政策的121文件，很快就被中央政府新政策所取消；又比如2007年央行出臺的關于住房359號文件，又被2008年一個所謂的改善性住房文件所抵銷；2015年央行出臺的只要還清銀行貸款就算第一套可享受優惠政策也是一樣等），即刻意把住房的投資與消費的性質混淆，從而讓中國的房地產市場完全走上了一條投資投機炒作之路。

　　因為，住房作為商品與其他商品有一個根本性差別，就是既可以是消費性商品，也可以是投資投機性商品。由于兩者定價基礎、價格運行方式及運作機理完全不同，如果沒有有效的制度安排把住房的投資與消費區分開，那么作為產品完全市場化的住房，最后一定會成為以投機炒作為主導的市場。因為，投機炒作者出價永遠會高于住房的消費者。如果住房完全是一個投機炒作為主導的市場，那么房地產市場價格推高飚升也是必然。比如，北京、上海、深圳等房價，20年上漲10倍以上是常事了。房價快速飚升不僅會造成巨大的房地產泡沫，增加中國金融體系的風險，而且也會把絕大多數居民擠出房地產市場，對中國經濟及人民生活各種負面影響也就隨之增加。

　　面對這種情況，2016年開始政府又發起了新一輪的房地產調控潮，并在十九大報告中要求對國內房地產市場重新定位，要求國內房地產市場回歸到它的本性及居住功能，也就是強調國內房地產市場的消費性而去除國內住房市場的投資投機炒作性。十九大報告提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，以及中央經濟工作會議強調的“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，實行差別化調控”。

　　在這樣的原則下，地方政府紛紛主導建立起了“商品房、政府保障房、租賃住房、共有產權住房”的多元化住房供應格局，與之相應的是多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度。與之相應的將完全改變前20年以房地產開發商操控的“造房運動”的市場，而國內一場新的“造房運動”正在興起。

　　這場“造房運動”主要格局可分為：一是政府為主導建造的保障性住房及共有產權住房，以此來解決市場房價高的城市中低收入居民的住房問題，以及解決引進城市所需要的人才的問題。以及2015-2017年以棚戶區住房改造貨幣化安置政策還在進行，這些政策正是拉動2017年三四線城市房地產市場繁榮重要的因素。

　　二是不少企業自己建造住房也成了一個新動向。比如格力、華為造房已經開始。華為為員工首批建造3萬套住房，員工低于市場價70%，入職3年后可購買，10年后可轉讓。以此為開始，預期今年有一批一線二線城市的大企業，也會跟隨格力、華為去大造住房。而且，目前一些一線二線城市的國家機關分配住房又已經開始。

　　三是國土資源部長姜大明表示，中國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。可以說，這項政策的重大突破，不僅將解決建設住房的土地完全由政府控制的問題，也讓農村不少住房經營性建設用地全面盤活。盡管這些土地的使用限定在租賃性住房，但是這個口子一開，全國這些高房價的城市，農村地區將會出現利用建設用地建造大量的租賃性住房，并由此而掀起的新“造房運動”肯定會對國內房地產市場帶來不可估量的影響。

　　四是無論是一線二線城市，還是三線四線城市，商品房市場的發展還會持續，它們仍然會融合到這場新“造房運動”的大潮。但是，對于這場新“造房運動”到底發展到什么程度，是相當不確定的。因為這場新“造房運動”同樣會被政府政策所左右。

責任編輯：謝海平