但據凱愛置業工商資料，2004年的對外投資為零。納斯達克(微博)官網的上市公司名單里，更沒有“KI WORLD NETWORK CORP”這家公司。

　　美國內華達州州務卿Ross Miller個人官網資料顯示，該公司于2004年1月11日注冊于該州雷諾市，注冊資本為50萬美元，董事長、董事長秘書、出納均為禹晉永，在禹聲稱“被出售”前半年的2005年3月，即已被注銷。

　　“借名”黃光裕

　　早在2004年中，黃光裕借殼上市成為內地首富之后，禹晉永謀得機會與其會面。其間自稱“留美經歷”“雙博士學位”“1000多萬平方米項目經驗”以及“十幾家國外基金支撐”，這些言辭打動了新晉首富，一位北京國美(微博)置業有限公司(下稱國美置業)離職高管告訴《財經》記者，“黃光裕聽了半截，拍板說，你要什么條件？”

　　當年12月，國美置業注冊成立，禹晉永出任總經理，待遇為年薪40萬元、凈利潤4%的提成外加每年50 萬元的費用報銷額度。彼時黃光裕初嘗資本杠桿甜頭，熱衷于將實業與資本聯動，他曾對房地產業務部下稱，“我做房地產還要投錢的話，還要你們有什么用？”為避免專業人士陷入傳統思維的窠臼，黃刻意聘用專業背景不明顯的高管。

　　公司成立初期，禹晉永“資產權益化、權益資本化”的“資本地產”理論曾一度讓同事感到炫目，但不久，其便顯露出對房地產基本業務知識的匱乏。“連容積率都不懂，拿下地后，七天就要開工，五個月交樓。他不知道，拿地后不算規劃設計，光前期報批就得至少半年。”上述國美置業離職高管回憶，被質疑后，禹晉永回應說“你們就是目光短淺”。

　　這期間很大一部分時間禹晉永用來接受媒體采訪，“地產界的資本玩家”“中國資本地產理論原創者”“知本家”等頭銜紛至沓來。

　　禹晉永的主要任務是找地，“看得多，談成的少。”這位高管回憶，“像很多地產商一樣，黃光裕當時見地就拿，拿到后拖著不付全款，只交少量土地出讓金。反正政府對開發商囤地打擊也不嚴，何況他跟相關部門的關系也很好。”

　　2005年4月，國美置業以4100萬元保證金、8.05億元拍得北京市豐臺區西南四環地塊，用于開發“國美商都”項目。禹晉永延續了在梁山、凱愛網的“高科技”包裝路徑，力主將項目包裝成“世界電子電器高科技體驗中心”。

　　但其所謂的“高科技”概念并未得到認真討論，在此過程中起到主導作用的，是另一位以顧問身份與會，號稱某“中國地產營銷教父”的嫡傳弟子。“我們當時給豐臺項目的定價是14000元/平方米，但此人提出每平方米要賣3萬元，而且1平方米都不賣，要作價100多個億裝入上市公司，再翻四五十倍賣給股民。”這個思路得到黃光裕的認同。但這個號稱投資38億元的項目，定位幾經調整，一直未完成銷售，沉淀了國美不少資金。

　　不過上述高管認為，責任并不能由禹晉永一人承擔，“在資本地產理論上，他倆可謂相互影響，何況禹晉永的權力其實很有限，拍板都是黃光裕做的。”

　　2005年8月前后，有員工舉報禹晉永存在安插親友、業務能力低下等問題，隨后9月間，禹晉永被黃光裕以“泄露公司發展計劃”之名辭退。

　　天津再試水

　　“國美置地”的失落收場，并不妨礙禹晉永攜“黃光裕地產搭檔”之名再戰江湖。

　　賦閑近一年之后，2006年7月，禹晉永在香港成立中國世代投資控股集團有限公司(下稱中國世代)，號稱注冊資本10億元、背后有13家海外基金支持。但該公司真實的注冊資本僅1萬港元，大股東史維學出資8500港元，禹晉永出資1500港元。

　　兩年后，禹晉永另成立中國世代投資集團有限公司，僅兩字之別，注冊資本也是1萬港元，其中禹晉永出資8500港元，趙紅衛、禹愛麗、禹晉川各出資500港元。

　　離開國美后，不再限于在媒體上對自我形象進行包裝，禹晉永更熱衷于尋機與各級政府官員合影，其中不乏前全國人大副委員長、前建設部部長、重慶湖北兩省市主要領導等。高調懸掛于其個人網站，這為他在地方接洽項目陡增“形象分”。

　　2005年起，他開始與天津市靜海縣接觸，并初步達成開發約4000畝的世代新城項目。2008年1月，此地塊在天津市土地交易中心掛牌交易，起拍價為6.68億元，競買保證金為3億元。項目要求建設投資15億元的酒店、投資7億元的國際會展中心和投資4億元的高檔寫字樓。

　　但禹晉永所在的公司并沒按時交納保證金并摘牌，最終該項目地塊流拍。此后，靜海縣政府發布通知廢止與禹晉永簽署的合作框架性協議，雙方在2008年8月前后正式“分手”。

　　曾參與該項目談判的靜海縣政府人士對《財經》記者稱，禹晉永想通過“空手套白狼”的方式獲得土地開發權，最終項目流產，給靜海縣帶來了巨大的經濟損失。

　　在該地塊掛牌前，靜海縣政府承諾2008年1月30日前全部完成拆遷。為此該縣政府于2007年年底下發通知，要求在2008年位于該地塊的磚瓦廠停產、兒童樂園拆遷，配合項目正常開工。最后，國有背景的磚瓦廠1000多名職工全部被買斷工齡，平均補償為7萬余元。

　　當地知情人士估算，靜海縣在這個項目上直接損失至少超過1億元，且都由政府埋單。

　　重慶“烏有樓”

　　天津試水同期，2008年間，禹晉永高調宣布投資440億元在重慶大渡口區建勝鎮做整體開發，其中核心區是號稱385米高的七星級酒店。如今，這里的農田山坡間樓宇參差不齊，仍是一片城郊結合部景象。

　　之前2006年6月，大渡口區將釣魚嘴半島列入開發計劃，先后有多地投資商表達投資意愿。一年后，該項目為禹晉永獲知，2007年8月他主動拜訪了區政府領導，意圖將釣魚嘴半島分東西兩岸分別開發。其中，他最屬意的是土地一級開發權。

　　當年11月，禹晉永向大渡口區提出規劃設計方案，大致是以兩棟建筑面積25萬平方米的超七星級酒店為核心的國際化中央休閑商務區(CRBD)。

　　CRBD曾被作為開發首選方案。“但這個項目的前期投資在100億元以上。”該區政府工作人員說，禹晉永當時稱，100億元的資金并不算大，中國世代成立一年多來，參與、控制開發的項目有16個，自己開發和聯合開發項目有1300萬平方米。

　　2008年7月，禹晉永與大渡口區區長簽訂《釣魚嘴半島項目開發意向協議》。不過大渡口區分管宣傳的人士當時卻發現，他們力主推出的“CRBD”，被禹晉永主動約集的媒體報道成“超七星酒店”，這讓他們壓力很大，“實際上這時候規劃方案并未最終敲定。”

　　該人士解釋，意向協議的前提是禹晉永必須先與重慶地產集團達成協議，在重慶大渡口區注冊公司，先投入至少10億元資金。直到現在，禹晉永在當地并未注冊公司，遑論投資。

　　“他這樣先入為主的發布消息，讓外界誤以為他們已經得到了開發權。”這位區政府人士說，當時重慶方面并不同意中國世代在沒有真金白銀投入的情況下擁有土地一級開發權。而沒有一級開發權，禹晉永顯然不能通過銀行渠道取得資金。

　　2009年3月底，禹晉永最后一次與重慶方面協談此項目，此后再無下文。

　　“房地產本身并不具有產業特征，只能算個行當，而開發商只能算是集合商。因為土地是租來的，向國家付土地出讓金；房子是建筑公司做的；設計是由設計公司來做的。將別人的東西集合起來，僅此而已。”禹晉永曾向媒體分析。

　　利用項目用地獲得銀行授信，再通過銷售回款實現滾動開發，為房地產開發慣用手段。禹晉永試圖以空殼公司組合銀行資金與政府批文等資源坐享暴利，亦為諸多地產商人“成功史”的前半段。

　　上述前國美置業高管感嘆，禹晉永的十年“地產史”，恰與中國房地產市場的成長對應。在這個由土地與資本構成的產業中，依靠“空手道”于銀行、地方政府之間輾轉騰挪的，遠非禹晉永一人。

　　而還有更多擁有海外背景、高學歷頭銜或掛靠名校的單位身份，且現今仍活躍于業界的地產達人的發跡路徑，不過是禹晉永的升級版。“不同的是，他們成功后，都低調下來了。”

　　本刊記者李微敖、實習生陳寧、唐文竹、Max Stevenson對本文亦有貢獻

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