“往年11、12月，這里會下雨或下雪，但近期一直干燥異常，再加上罕見的12級大風(fēng)。我家貓都嚇得躲到了床下，從沒見過這么大的風(fēng)。”在斷斷續(xù)續(xù)的手機(jī)信號中，洛杉磯拉文市的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)蕭蘭（Gloria Xiao）描述著當(dāng)?shù)胤闯５奶鞖狻ｋm然她所在的社區(qū)并非主要受災(zāi)區(qū)，但仍然遭受停電之苦，“我們已經(jīng)連續(xù)兩三天沒有電了。”

截至1月12日，多場肆虐大洛杉磯地區(qū)的災(zāi)難性山火已經(jīng)燒毀近150平方公里的土地，造成至少16人遇難，12000多座建筑被摧毀。

其中，最具威脅性的是帕利塞德大火（Palisades Fire），目前僅有11%的火勢得到控制。在風(fēng)勢的助力下，這場火災(zāi)正以迅猛的速度向東蔓延，逼近洛杉磯一些關(guān)鍵區(qū)域，包括高端住宅區(qū)布倫特伍德（Brentwood）、著名的蓋蒂藝術(shù)中心（Getty Center）以及加州大學(xué)洛杉磯分校（UCLA）校園。同時，洛杉磯北部的阿爾塔迪納（Altadena）地區(qū)也正面臨著伊頓大火（Eaton Fire）的威脅。兩場大火已迫使超過10萬居民緊急撤離，尋求安全的避難場所。

美國停電監(jiān)測網(wǎng)站Poweroutage.us顯示，目前洛杉磯約有3.77萬戶家庭和企業(yè)陷入停電。面對不斷惡化的空氣質(zhì)量，洛杉磯縣已宣布進(jìn)入公共衛(wèi)生緊急狀態(tài)，警告煙霧和微粒物質(zhì)可能對居民健康構(gòu)成嚴(yán)重威脅。

在未來數(shù)周乃至數(shù)月里，因為火災(zāi)流離失所的洛杉磯市民將不得不尋找臨時住所安身。但在本就住房緊缺的加利福尼亞州，這恐怕不是一件易事。

高漲的租金與短缺的房源

在火災(zāi)引發(fā)的混亂中，加州州長紐森（Gavin Newsom）于1月7日宣布加州進(jìn)入緊急狀態(tài)，明令禁止哄抬包括房租在內(nèi)的商品和服務(wù)價格。根據(jù)規(guī)定，在危機(jī)期間，任何超過10%的租金漲幅都將被視為非法。

然而，美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商Zillow的數(shù)據(jù)顯示，一些房東和中介似乎并未嚴(yán)格遵守租金限制的規(guī)定。自1月7日以來，西洛杉磯多個地區(qū)的房產(chǎn)租金漲幅已遠(yuǎn)超法定上限。例如，在緊鄰比佛利山莊的世紀(jì)城（Century City）附近，一套五居室的房租上漲了15%；而在以海灘和旅游著稱的威尼斯區(qū)（Venice），一套一居室公寓的租金漲幅更是高達(dá)驚人的64%。

“當(dāng)需求突然增長而供應(yīng)驟減時，租賃市場價格上漲是必然的，”巴塞羅那IESE商學(xué)院研究住房市場與野火影響的金融學(xué)教授維爾加拉-阿萊特（Carles Vergara-Alert）稱，這種價格上漲將影響整個地區(qū)的租戶，而不僅僅是火災(zāi)受害者。

洛杉磯地區(qū)乃至整個加州的房屋供應(yīng)早已供不應(yīng)求。加州公共政策研究所發(fā)布于2023年的報告稱，加州面臨著350萬套住房的缺口。Zillow數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月，洛杉磯市場上的待售房屋數(shù)量較疫情前的平均水平下降了26%。與其他州相比，加州的住房建設(shè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。2023年，得克薩斯州批準(zhǔn)新建了23萬套私人住房，是加州當(dāng)年批準(zhǔn)的11.2萬套的兩倍多。更令人擔(dān)憂的是，根據(jù)洛杉磯建筑與安全部門的統(tǒng)計，2024年新批準(zhǔn)的公寓數(shù)量已降至十年來的最低點。

除了供應(yīng)不足，加州的住房可負(fù)擔(dān)性也極為嚴(yán)峻。加州立法分析辦公室去年4月的報告顯示，該州低端住宅價格比美國其他地區(qū)中檔住宅高出33%，中檔住宅價格更是全美平均水平的221%。與此同時，工資增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上住房成本的上漲，這直接導(dǎo)致工薪階層的購房率陷入停滯，無家可歸人口持續(xù)增加。哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心的報告指出，加州的無家可歸人口有12.3萬，占全美總數(shù)的48%。

“美國住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的主要原因是住房供應(yīng)不足，而這個問題將長期存在。”總部在吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）告訴第一財經(jīng)記者，“美國的住宅用地規(guī)劃與美國的獨棟住宅習(xí)慣將長期存在，住宅區(qū)的舒適度與住宅區(qū)的密度之間長期存在張力。住宅供應(yīng)短缺意味著有房者的財富將繼續(xù)增長，而剛需者的美國夢愈來愈遠(yuǎn)。”

為應(yīng)對這一危機(jī)，加州州政府和地方政府已出臺多項政策，包括簡化建筑審批程序、鼓勵后院小型住宅（A.D.U.）建設(shè)等，以期緩解住房危機(jī)，但進(jìn)展緩慢。

美亞置業(yè)（Premiere Capital）集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長梁健立（Philip Leung）對第一財經(jīng)記者稱，由于加州對住房開發(fā)的要求嚴(yán)格、成本高昂，加上審批流程復(fù)雜，開發(fā)商在當(dāng)?shù)孛媾R諸多挑戰(zhàn)。“我們過去在其他州有開發(fā)項目，但在加州主要以代理為主，因為這里的開發(fā)難度和成本實在太高。”

重建成本高昂

據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司CoreLogic估計，洛杉磯縣內(nèi)野火風(fēng)險中等或較高區(qū)域的房屋重建總價值高達(dá)1860億美元。其中，超過7萬棟房屋的野火風(fēng)險被評為最高，重置成本總額超過600億美元。高昂的重建成本不僅讓房產(chǎn)市場承壓，也使得這些區(qū)域的房屋更加難以出售。

梁健立認(rèn)為，這次山火對包括馬里布和帕利塞德在內(nèi)的名流聚居區(qū)造成了重大沖擊。從短期看，這些高端地段的房價可能會受到負(fù)面影響。“火災(zāi)過后的地段往往變成令人不快的景觀，而重建過程中的噪音和混亂也會降低居住體驗。”他稱。

洛杉磯市議會計劃到2029年建造近50萬套新住房。但蘭德公司住房和無家可歸中心聯(lián)合主任沃德（Jason Ward）表示，火災(zāi)后眾多家庭同時試圖重建可能會推高成本，并減緩總體住房的生產(chǎn)速度。

在瑞麥地產(chǎn)工作的蕭蘭則對第一財經(jīng)記者預(yù)估：“火災(zāi)主要影響的是位于山腳或半山的房屋，這些山景房通常面積較大，近年來保險費用已經(jīng)非常高，本身就不容易出售。這次火災(zāi)過后，我感覺這些房子會更加難賣。”

加州爾灣富升地產(chǎn)（Appreciation Properties）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶表示，火災(zāi)帶來了巨大的破壞，但從房產(chǎn)和城市更新的角度來看，這也可能成為推動重建的契機(jī)。

“類似2023年夏威夷茂宜島火災(zāi)后的情況，不少業(yè)主在獲得保險賠償后選擇遷居他地，而火災(zāi)地段則有機(jī)會進(jìn)行更新和現(xiàn)代化改造。”孫斯陶對第一財經(jīng)表示，“洛杉磯這次山火涉及的部分區(qū)域，包括一些鬧中取靜的豪宅區(qū)，雖然發(fā)展已有上百年，但市政設(shè)施早已老化，山火更凸顯了消防設(shè)施不足的問題。”

盡管如此，梁健立并不認(rèn)為洛杉磯會因此衰落：“好萊塢搬不走，許多重要的永久性設(shè)施也無法遷移。因此，這些區(qū)域一定會重建，原有業(yè)主也不會離得太遠(yuǎn)。他們很可能會暫時遷往南部，例如長灘（Long Beach）或爾灣（Irvine）。這些地方不靠近山林，本身房價就高，未來可能會進(jìn)一步上漲。”

購房偏好的轉(zhuǎn)折點

隨著氣候變化對人類生活的影響日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場也正逐步受到重塑，并進(jìn)入到購房者在挑選房屋時必須考慮的因素中。

安薩里對第一財經(jīng)記者稱：“過去，極端天氣帶來的災(zāi)難似乎總發(fā)生在電視新聞里遙遠(yuǎn)的地方。但這次，洛杉磯的野火直接摧毀了一整片高級社區(qū)，這樣的災(zāi)難更是把我們資產(chǎn)中占比最多的房產(chǎn)價值重估問題擺在了投資人的面前。”

安薩里進(jìn)一步分析稱，氣候風(fēng)險正從多個維度重塑房地產(chǎn)市場。首先，保險公司已經(jīng)開始提高颶風(fēng)、洪水和野火多發(fā)地區(qū)的保費。數(shù)據(jù)顯示，僅此次野火就讓受影響區(qū)域的房價比周邊低了4%。

孫斯陶舉例說，洛杉磯高風(fēng)險區(qū)域的房屋保險成本不斷上漲。一棟價值200萬美元的房產(chǎn)，當(dāng)前每年的保險費用至少需要3000美元，而在過去僅為700至1200美元。

“而為了加強(qiáng)防災(zāi)基礎(chǔ)設(shè)施，房產(chǎn)稅也會增加，因為社區(qū)要加大投資基礎(chǔ)設(shè)施以減輕氣候風(fēng)險影響，這會進(jìn)一步降低在這些地區(qū)房產(chǎn)的吸引力。”安薩里說，“極端天氣條件還可能導(dǎo)致公用事業(yè)成本上升，比如在頻發(fā)的熱浪中，空調(diào)費用節(jié)節(jié)攀升。”

孫斯陶也補(bǔ)充說：“過去，洛杉磯的山區(qū)并沒有住宅。隨著人口增加，住房需求推動房屋逐漸擴(kuò)展到山區(qū)。如今，買房時我們經(jīng)紀(jì)人會按照規(guī)定向買家披露房屋所在的環(huán)境情況，比如是否處于保險公司評定的高風(fēng)險區(qū)域等。”

梁健立也認(rèn)為，海外華人買家的購房偏好可能會因這次火災(zāi)發(fā)生變化。他稱：“過去十幾年，華人在洛杉磯購房時很少考慮自然災(zāi)害或氣候變化的影響，但這次火災(zāi)可能會改變這一點。未來，華人買家可能會避開高風(fēng)險地段的房屋，比如靠近國家公園的區(qū)域。但洛杉磯獨特的人文環(huán)境和生活方式仍然吸引著華人買家，他們不會輕易放棄這個市場，只是會更謹(jǐn)慎地選址了。”

安薩里稱，未來，越來越多的人傾向于在被認(rèn)為氣候風(fēng)險較低的地區(qū)置業(yè)，這種需求的變化會導(dǎo)致較安全地區(qū)的房價上漲，同時降低高風(fēng)險地區(qū)的價值。

(本文來自第一財經(jīng))

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財經(jīng)APP