轉自：中國經營報

本報記者 陳婷 趙毅 廣州報道

2024年以來，越來越多城市開始“卷”起得房率，即通過減少公攤、增加“贈送”面積來提高項目的實得面積。近段時間，河北張家口、湖南衡陽兩地發文，商品房銷售實行套內建筑面積計價，“取消公攤”的話題再度引起廣泛討論。

在廣州，得房率“近100%”“達100%”乃至“超100%”正成為樓市吸睛的賣點。

“這是我從業以來看到得房率這么高的一個項目，確實夸張。”近日，廣州房產中介魏強（化名）在向《中國經營報》記者介紹一處待售樓盤時感慨道。接待記者的另一名房產中介羅陽（化名）的從業時長比魏強多出三年，他對前述項目得房率水平的訝異程度倒沒有那么強烈，但亦表示“很少見”。

上述中介口中所說的項目即位于廣州南沙區的招商林嶼境，由招商蛇口（001979.SZ）開發。據開發商透露，該項目是廣州首個“超新規四代宅”，部分戶型的使用率超140%。這是目前公開信息中，廣州新盤得房率最高的項目。

招商蛇口廣州公司相關負責人對記者表示，招商林嶼境項目地塊的拿地條件本身具有“25%陽臺率+40%空中花園占比”，才能做到得房率達140%，公司亦還有多個得房率超100%項目。“目前，公司在廣州得房率超100%項目的銷售去化是達到預期的。”

“卷”得房率的開發商不只招商蛇口，今年10月，廣州地鐵集團為旗下得房率超100%項目進行了一波宣傳。對于這類產品的銷售情況及后續開發計劃，記者同步致函廣州地鐵集團方面，但截至發稿未獲回應。

有樓盤得房率達140%

“住在陽臺、睡在飄窗”，業內對高使用率戶型的居住感受如此形容道。

“得房率”原指套內使用面積與產權建筑面積之比。但記者了解到，近期市場上所說的“得房率”是指套內使用面積加上“贈送”的陽臺、飄窗、花池等面積，再除以產權建筑面積得出的比例。

近段時間，廣州樓市出現一批超高得房率項目引起廣泛注意，其中最高140%得房率的樓盤甚是吸睛。

羅陽告訴記者，招商林嶼境項目“贈送”的面積比較多，且該項目的陽臺報建達到25%，對比傳統戶型的陽臺報建（15%）高出不少。羅陽表示，花池與飄窗的面積不計入套內使用面積，陽臺面積只計入一半。“加上‘第四代住宅’的概念，這種較為稀缺產品的開盤情況應該火爆。”根據明源地產研究院，“第四代住宅”又稱為“城市森林花園住宅”或“垂直森林住宅”，是一種將地面庭院搬至高層建筑中的新型住宅模式。

記者近日在招商林嶼境項目現場看到，目前開放了售樓部以及82平方米、110平方米兩個戶型的樣板房，整體仍在施工中。

事實上，招商蛇口在今年9月才拿下招商林嶼境項目地塊，即南沙區橫瀝島2024NJY-3地塊，成交總價（也是底價）約10.18億元，成交樓面價為13057元/平方米，該地塊出讓面積約3.12萬平方米，建筑面積約7.8萬平方米，容積率為2.5。

根據規劃設計條件，上述地塊項目鼓勵采用“大陽臺”設計，“大陽臺”住宅戶型滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積的25%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積；每戶可設計一個或多個戶屬空中花園，其水平投影面積小于等于住宅套內（含計容半開敞空間水平投影面積）建筑面積的40%，且符合相關條件的戶屬空中花園不計入容積率，也不計入產權面積。據悉，招商林嶼境項目共開發7棟住宅，分兩個地塊進行建設。

為了解項目實際情況，記者聯系采訪招商蛇口方面。據招商蛇口廣州公司相關負責人介紹，招商林嶼境項目推出部分戶型超140%使用率，將空中挑高約6米戶屬空中花園融入每一個戶型，以“城市森林花園住宅”的理念引領房地產行業綠色發展。“這類產品在設計和施工上也比較有難度，因為6米挑高的空中花園在設計上更考慮采光和隱私性，我們還在建筑品質上嚴格把關，采用綠色環保材料。”上述相關負責人表示。

廣州放寬計容標準

除了招商林嶼境，招商蛇口廣州公司相關負責人表示，公司自“廣州新規”后的產品得房率都超100%，比如雍云邸、西派天河序。該相關負責人所說的“廣州新規”是指2023年11月9日正式實施的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》（以下簡稱《容積率計算辦法》），也被市場稱為“超新規”。

去年，廣州市規劃和自然資源局對《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》進行修訂，形成《容積率計算辦法》。該文件規定，將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%，允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深，高品質住宅的上限還可適當提高。套內建筑面積超過144平方米的復式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬至7.2米。其中，半開敞空間指陽臺、入戶花園或設備平臺等。

克而瑞分析指出，相比以套內使用面積銷售，市面上出現的“高得房率”項目與城市土地供應端的政策支持密不可分，即通過放寬計容標準提高實得率。

記者也注意到，新規為開發商留出了設計空間，廣州一批“超新規”地塊亦陸續面世。

據合富研究院統計，截至今年12月初，廣州已完成9宗“超新規”地塊的出讓。9月底，保利以總價約118億元競得天河臨江大道北側AT080722地塊（南方面粉廠地塊），建設用地面積4.7萬平方米，規劃建筑面積17.6萬平方米，起拍總價約88.2億元，最終成交樓面價為66957元/平方米。廣州此前在土地推介會上曾明確前述地塊將作為試點，可將陽臺占比擴大到30%。彼時業內認為，該地塊未來打造的項目得房率最高或可達130%。

隨后，招商蛇口、越秀地產分別競得招商林嶼境項目地塊、白云區怡新路以南AB3101046地塊，這兩宗地塊規劃的項目得房率均超120%。據廣州市規劃和自然資源局披露，拿地64天后（12月4日），越秀地產競得的上述地塊項目已經取得預售證，刷新廣州全市住宅項目新盤入市最快紀錄。該項目負責人表示，新項目的更快入市、更快銷售、更快資金回籠，有效縮短開發周期，對開發企業實現資金良性運作及企業良性運營十分關鍵。

高得房率不等于高去化率

在政策推動下，開發商競爭焦點轉向得房率，重點城市得房率“破百”正成為常態。

據克而瑞統計，今年上半年，全國主要城市超100%得房率的項目達70個，涉及廣州、西安、長沙、成都、武漢等城市。其中，西安得房率領跑，占比達到30%，不少項目得房率甚至超過105%；廣州最早放寬計容標準，得房率超100%的項目近13個，占比接近兩成；長沙、成都、珠海等城市新盤項目得房率甚至超過110%。

“這意味著高得房率將成為未來新房市場標配。”克而瑞分析指出，不過，隨著高得房率項目增多，項目去化率也開始表現出明顯的差異。克而瑞統計數據顯示，70個得房率超100%項目中，整體去化率中位數僅54.9%，去化率超60%的不足半數，去化率超80%的只有18%。“目前行業處于下行期，疊加市場預期不足、購買力有限等因素，同樣是高得房率的產品，入市更早的優先搶占了市場，入市較晚的面臨更激烈的產品競爭。隨著高得房率產品集中入市，競爭或進一步加劇。”

記者亦注意到，有不少購房者對超高得房率的產品同樣存在顧慮。“這種陽臺能封窗嗎？”“我有養貓，如果陽臺不能封窗，就算得房率200%也不合適”“沒有私密性，光線差”……

與此同時，開發商“卷”得房率現象亦引起市場對住宅產品迭代的思考。

合富研究院指出，短短一年多，陽臺占比、飄窗寬度、空中花園占比等條件快速放松，廣州住宅產品的整體得房率已經從80%逐漸進化超100%，個別項目已向125%、130%突破。“就目前執行效果看，新規及超新規對市場影響持續加大，未來有望形成新的市場格局。”加速住宅產品迭代，提升新房得房率使得戶型布局更合理、居住體驗更舒適，利好新房置業者。與此同時，加大戶型“內卷”，為房企帶來創新與挑戰，敢做第一個吃螃蟹的人更容易掌握主動權。合富研究院亦指出，新規推動戶型創新，也會給房企帶來更多設計施工的挑戰，比如陽臺飄窗承重、飄窗有效利用及密封性、臥室大面積玻璃應對極端天氣及私密性保障等問題。

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