轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營報(bào)

本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

在重新聚焦布局北京大本營后，“京城地主”之一的金隅集團(tuán)（601992.SH）今年斥資102.76億元拿地，在北京朝陽、豐臺和通州各落一子。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，盡管水泥業(yè)務(wù)為金隅集團(tuán)貢獻(xiàn)了主要營收，但在水泥市場需求疲軟的態(tài)勢下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)因較高的毛利率，成為其扭轉(zhuǎn)虧損局面的關(guān)鍵。不過，在當(dāng)前樓市銷售整體下行的環(huán)境下，項(xiàng)目后續(xù)銷售進(jìn)展尚待觀察。

初試“豪宅”

趕在元旦之前，拿地近5個月的北京隅·東序終于在12月中旬入市。

據(jù)了解，朝陽區(qū)年內(nèi)新入市中建璞園、北京宸園等多個改善型樓盤，且都在開盤時(shí)引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

北京隅·東序所處的朝陽十八里店板塊目前正處于發(fā)展階段，臨近地鐵17號線十八里店站，僅兩站便可直達(dá)十里河換乘10號線，從而到達(dá)東三環(huán)沿線國貿(mào)重要商圈，而正在建設(shè)的17號線剩余線路，將途徑東三環(huán)并直達(dá)太陽宮、望京西等重點(diǎn)商圈。

北京隅·東序項(xiàng)目開發(fā)商為金隅集團(tuán)旗下的金隅地產(chǎn)，今年6月24日，金隅地產(chǎn)以63.8億元斬獲朝陽區(qū)朝陽港1303-686相關(guān)地塊，住宅樓面價(jià)約5.2萬元/平方米，新房銷售指導(dǎo)價(jià)7.9萬元/平方米，可上下浮動8%。隨后，項(xiàng)目公司北京隅新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司登記注冊，由金隅地產(chǎn)100%持股。

金隅地產(chǎn)曾在2021年、2022年為該板塊內(nèi)兩宗宅地“托底”。2021年10月份時(shí)，金隅地產(chǎn)聯(lián)合昆泰以37.6億元底價(jià)競得十八里店朝陽港693地塊，樓面價(jià)約5.5萬元/平方米，新房銷售指導(dǎo)價(jià)為7.5萬元/平方米，隨后項(xiàng)目定名為金隅昆泰云筑（云筑一期），彼時(shí)十八里店地鐵站還未開通。

2022年5月，地鐵17號線十八里店站開通半年后，金隅地產(chǎn)聯(lián)合北京住總以38.8億元底價(jià)競得十八里店朝陽港1303-685、694地塊，樓面價(jià)約為4.5萬元/平方米，新房銷售指導(dǎo)價(jià)7.5萬元/平方米，隨后項(xiàng)目定名為朝陽港云筑（云筑二期和三期）。云筑前三期項(xiàng)目均為改善型樓盤。

今年12月初，記者在北京隅·東序項(xiàng)目售樓處了解到，開發(fā)商沿用云筑前三期的售樓處，前來咨詢的人多以家庭為單位。

項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，項(xiàng)目共有824套房源，主力戶型為155平方米—193平方米的三居或四居，與前三期的改善產(chǎn)品相比，東序目標(biāo)客群為“豪宅”群體。不過，項(xiàng)目也有少部分95與99平方米三居。所有戶型總體均價(jià)在7.35萬—8.41萬元/平方米。

在蓄客僅11天后，北京隅·東序便正式開盤，根據(jù)其對外公布的數(shù)據(jù)，12月16日項(xiàng)目開盤勁銷25億元，當(dāng)日成交總套數(shù)達(dá)235套。

不過，與此同時(shí)，項(xiàng)目也因陽臺封閉與否陷入爭議中。據(jù)了解，項(xiàng)目營銷人員在蓄客階段對外宣稱開敞的陽臺后期可以封閉，增加室內(nèi)實(shí)際使用面積，屆時(shí)得房率將大幅提升，引發(fā)云筑此前業(yè)主不滿。

人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上顯示，12月8日，一位用戶留言稱，北京隅·東序報(bào)規(guī)是開敞陽臺，但開發(fā)商對報(bào)規(guī)的開敞陽臺在交付時(shí)或交付后封閉，此舉違反了相關(guān)規(guī)則，并投訴讓開發(fā)商公開發(fā)承諾書，不允許封閉陽臺。

記者從北京隅·東序項(xiàng)目處了解到，該項(xiàng)目在戶型上采用的開敞式陽臺設(shè)計(jì)，加上贈送的陽臺面積，項(xiàng)目實(shí)際得房率超過80%。如果不允許封閉陽臺，項(xiàng)目所贈送的開敞陽臺實(shí)用性在北京這種多風(fēng)的氣候下將大大降低，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)際得房率也將不足80%。

據(jù)了解，近兩年，北京新房產(chǎn)品競爭激烈，得房率普遍升高，部分樓盤通過贈送面積，實(shí)際得房率甚至達(dá)到100%。

從周邊競品來看，北京隅·東序即將迎來一位勁敵。今年11月29日，中海以153.32億元的價(jià)格摘得北京朝陽“巨無霸”組團(tuán)地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄。

這一組團(tuán)地塊中就包括十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項(xiàng)目1303-692、683、1301-L01、L02地塊，與北京隅·東序位置僅一路之隔。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)為了能夠順利出讓，組團(tuán)地塊的控高、建筑規(guī)模等指標(biāo)均進(jìn)行了優(yōu)化修改，其中的十八里店朝陽港地塊有30%用地的建筑高度，從60米變成80米，樓間距將更寬。此外，該地塊的配建規(guī)模也由原需配建“4500平方米機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、1500平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”調(diào)整為“不少于1000平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”，容積率也將降至2.695。

此外，11月22日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會正式發(fā)布了《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》的通知，明確鼓勵開發(fā)商在條件允許的情況下，在住宅首層設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊；鼓勵在多層住宅設(shè)置開敞陽臺。

年內(nèi)拿地金額超百億元

據(jù)了解，金隅地產(chǎn)所屬的金隅集團(tuán)為北京市屬大型國有控股產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和A+H整體上市公司，營收主要來自以水泥為主的建筑材料銷售以及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2017—2021年，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在營收中占比一直維持在30%左右，2022年這一比例下滑至25.14%，2023年這一比例重新升至27.9%。

根據(jù)2023年年報(bào)，金隅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1079.6億元，同比增加4.99%。主營業(yè)務(wù)收入1070.7億元，同比增加4.7%，其中，綠色建材板塊實(shí)現(xiàn)收入794.69億元，同比增長1.1%；占總營收的73.61%；毛利率為8.55%，同比減少4.55個百分點(diǎn)。而地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營收入301.25億元，同比增長15.05%，毛利率同比下降3.26個百分點(diǎn)，但仍達(dá)18.9%。地產(chǎn)業(yè)務(wù)為集團(tuán)貢獻(xiàn)約47%的毛利潤。

今年上半年，金隅集團(tuán)凈利潤為-17.5億元，這也是自金隅A股上市以來，近13年的首次虧損。

據(jù)了解，除了水泥需求疲軟外，集團(tuán)地產(chǎn)板塊業(yè)績下滑也是重要原因。上半年，金隅集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)合同簽約額53億元，同比下降64%。對此，董事長姜英武當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)，下半年要把治虧扭虧作為頭等大事。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，金隅集團(tuán)此前業(yè)務(wù)線涉及北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、唐山、蘇州等17個城市。近兩年，隨著城市銷售業(yè)績的分化，其開始聚焦大本營北京市場。2022年，其新增的3塊土儲均位于北京，土地面積為12.23萬平方米，拿地金額116.12億元。2023年，其在北京的銷售額占比從前一年的27%提升至43%。

記者了解到，在今年銷售和土地市場承壓態(tài)勢下，金隅集團(tuán)仍在京拿下三宗宅地。

除了上述朝陽港地塊外，今年10月29日，金隅集團(tuán)宣布其全資子公司北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功獲得位于北京市豐臺區(qū)中關(guān)村科技園豐臺園東區(qū)三期項(xiàng)目1516-60地塊。該地塊土地面積達(dá)到21607.59平方米，計(jì)容建筑面積為54019平方米。金隅嘉業(yè)以27億元的成交總價(jià)成功競得此地塊。

11月5日，北京市通州區(qū)土橋中路地塊僅獲1家房企報(bào)名，最終由金隅集團(tuán)以11.96億元底價(jià)摘得，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬元/平方米，可上下浮動8%。該地塊位于北京城市副中心0202街區(qū)，地上建筑規(guī)模47379.409平方米。

上述三塊宅地地價(jià)合計(jì)102.76億元，比去年全年拿地金額增長約55%。

在三季度的業(yè)績說明會上，對于前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額減少較多的主要原因，金隅集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人鄭寶金解釋稱，主要是地產(chǎn)銷售回款相比去年同期減少較多。此外，地產(chǎn)項(xiàng)目獲取土地儲備，支出較同期增加60多億元。

不過，在大幅拿地的同時(shí)，項(xiàng)目后續(xù)銷售去化問題值得關(guān)注。去年年報(bào)顯示，2023年年底時(shí)，金隅集團(tuán)土儲權(quán)益規(guī)劃建面大概是586.02萬平方米，而當(dāng)年的商品房簽約銷售面積僅為96.36萬平方米。今年年初，金隅集團(tuán)表示地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要著力去庫存、控成本、防風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品力。

金隅集團(tuán)今年新拿的地塊中，據(jù)中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，豐臺科技園1516-60地塊，周邊在售新房項(xiàng)目有中海豐和叁號院以及中建·云境，均為今年3月取得預(yù)售證。金隅集團(tuán)拿地之時(shí)，中海豐和叁號院網(wǎng)簽均價(jià)是8.84萬元/平方米，網(wǎng)簽去化率不到10%；中建云境網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)降至8.25萬元/平方米，網(wǎng)簽去化率接近7%。

此外，通州地塊周邊目前在售項(xiàng)目京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界，指導(dǎo)價(jià)均是6.2萬元/平方米，實(shí)際成交價(jià)在5.5萬元—6萬元/平方米，以上這些項(xiàng)目目前市場庫存量較大，存在一定競爭空間，但由于此地塊成交樓面價(jià)較低，開盤價(jià)相對靈活有空間。

記者就上述項(xiàng)目后續(xù)推盤以及營銷計(jì)劃聯(lián)系金隅集團(tuán)，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

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