北京土地市場在進入6月的密集現(xiàn)場競拍期后，頭場土拍就吸引了40多家房企共搶一塊地。
6月1日，北京出讓今年一批次中的4宗地塊，總起始價86.45億元。除1宗底價成交外，其余3宗均達到15%的溢價上限，在搖號中確定了最終競買人，總成交金額95.17億元。
算上3-5月已拍賣的6宗地塊，目前北京一批次土地供應已完成10宗，總成交金額為263.41億元。
在本次開拍之前，業(yè)內(nèi)公認的北京一批次熱門地塊為“海淀雙新村二子”和“亦莊X47”，其余地塊無論從位置還是“倒掛”的空間來看都表現(xiàn)平平。
但6月1日土拍中，順義區(qū)地塊卻迎來了意外之外的熱度。
其中順義新城第19街區(qū)69地塊最熱門，吸引45家企業(yè)報名，既有行業(yè)頭部央國企，也有優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)、地方國資以及一些地方小型民營企業(yè)。比今年3月引來42家房企參拍的朱辛莊地塊熱度更甚，創(chuàng)下近年報名數(shù)量的新高。
除了中海、路勁、華潤、招商、建發(fā)、金茂、萬科、建工、保利、中建玖合、龍湖、越秀等知名房企報名外，還有山西星河、東方雨虹、廈門巖垚盛、上海遠篤+成都鴻哲、陽明尚興、同泰日方、東亞興華、福建雄旺等近十家陌生面孔。
另一宗順義新城第20街區(qū)6001地塊同樣吸引30余家企業(yè)報名，與上述地塊的報名房企幾乎重復。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這些突然赴京的陌生小房企，不乏有“馬甲”之嫌，紛紛呼吁關注該情況及調(diào)整規(guī)則。
以本次“幸運兒”福建雄旺為例，該公司2022年11月才成立，其母公司為福建雄旺投資有限公司，經(jīng)營范圍除了門窗制造加工、金屬門窗工程施工、五金產(chǎn)品制造等外，還包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑裝飾、水暖管道零件等。
福建雄旺的代表在土拍現(xiàn)場表示，能搖中地塊非常意外，此前并未做相應準備，未來項目開發(fā)是從福建派團隊過來，還是在北京組建新團隊都還是未知數(shù)。
這家公司看似平平無奇的履歷，與搞防水建材的東方雨虹來拿地一個邏輯，但仔細梳理股權(quán)結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，這家小閩系背后牽涉頗多。
首先，福建雄旺與今日參拍的另一家福建小房企廈門巖垚盛有關聯(lián)，二者的大股東共同投資了福州兆益、寧波兆誠等地產(chǎn)公司，并且寧波兆成的部分股權(quán)出質(zhì)給了廈門益悅置業(yè)，廈門益悅屬于廈門利柏集團，后者又是建發(fā)國際的間接全資子公司。
福建雄旺今年曾在寧波、杭州、南昌、成都等熱點城市土拍出現(xiàn)，但沒成功拿到過，此次北京地塊實屬開了個好張。
而廈門巖垚盛去的地方也跟福建雄旺差不多，并且已經(jīng)在杭州、南昌、寧波等城市均有斬獲。
值得注意的是，其去年5月在南昌西湖區(qū)拿了一塊地開發(fā)，項目案名卻是“建發(fā)縵云”。
因此，這兩家近年來活躍在各熱點二線城市土拍市場上的小房企明顯與建發(fā)密切相關，而建發(fā)也跟這兩家公司一起參報了順義69地塊。
這兩宗地緣何受到房企如此熱情追逐？以至于不惜在土拍規(guī)則嚴格的北京動用“馬甲”來增加中簽率。
從地塊本身來看，其位于北京順義區(qū)，相對于海淀、朝陽等區(qū)域地塊價格較低，起始價14.4億元的報名門檻不高，可以滿足眾多中小房企參與報名。
克爾瑞研究院認為，除總價低對于房企資金占用較少外，即使已經(jīng)競價到地價上限，兩宗地塊的房價地價差也有2萬+，給了房企充足的利潤空間。地塊所處后沙峪板塊發(fā)展?jié)摿艽螅涮淄暾墒欤路砍鲐浰俣炔宦叶嗄隂]有供地，今后的去化速度可期。
中指研究院高級分析師張曉飛指出，地塊的搶手也跟兩塊地競買規(guī)則調(diào)整有關，使得國央企與民營企業(yè)同臺競技更加公平，所以本宗地塊民營企業(yè)參與主體將近20家，成為近3年來民營企業(yè)參與最積極的地塊。
據(jù)了解，此前在中建幾個局共同參拍朱辛莊地塊后，順義地塊將“同一企業(yè)不得參與競拍同一宗地”，調(diào)整為“同一集團不得參與競拍同一宗地”，因此中建系等此次只派出了一個主體報價。
另一個重要的規(guī)則調(diào)整則是，對拿地之后的相關限制條款有放松。市場分析師指出，順義地塊在拍出之后，共同參與搖號企業(yè)可以組成聯(lián)合體共同開發(fā)，對后續(xù)開發(fā)奠定合作基礎。
因此，沒有股權(quán)直屬關系的小房企參與搖號，并沒有違反北京土拍規(guī)則，至于接下來搖到地塊的“幸運兒”是否會引入知名房企合作開發(fā)，還有待觀察。
值得關注的是，與土拍市場的熱鬧不同，北京樓市近期卻有些冷清。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，5月北京新建商品住宅成交規(guī)模約60萬平方米，環(huán)比下降約三成，且當月新房住宅供應面積約14萬方，環(huán)比增長約10%。
而從土拍結(jié)果來看，即使出現(xiàn)下滑，北京也依然為成交穩(wěn)健的一線樓市，是房企補倉的重心。不出意外，6月份接下來要出讓的熱門地塊，也會被眾多房企爭搶。
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