原標題：“蟻型”物業萬盈服務赴港上市：大本營在河南省，收入規模遠不及建業新生活
圖片來源：圖蟲創意9月21日，萬盈服務集團有限公司（下稱：萬盈服務）向港交所主板遞交了招股書。萬盈服務的實際控制人是升龍集團創始人林億，截至2021年6月，萬盈服務63個在管項目中，有60個項目與升龍集團有關，公司對升龍集團依賴度極高。
此外，萬盈服務有59個項目在河南省，是一家主要在河南省經營的物業公司。不過，與建業新生活、康橋悅生活等河南省頭部物業公司對比，萬盈服務的收入及凈利潤遠不及建業新生活，2019年以來還被康橋悅生活反超并拉大了差距。
萬盈服務與萬物云是否有關？
萬盈服務的前身是升龍投資集團旗下的升龍物業，重組之后整合了澤龍物業、尚錦物業、天瓴物業等公司，以萬盈服務為主體上市。萬盈服務的股權架構較為簡單，IPO前，創始人林億先生通過直接持股AL Pontos公司和其家族信托Pontos Nominee分別持有萬盈服務0.1%和99.9%的股份。
萬盈服務上市之所以能受到市場的廣泛關注，是因為其與萬科旗下物業平臺萬物云有聯系。2020年10月，萬科集團副總裁、萬物云CEO朱保全透露，已與升龍投資集團達成戰略合作，雙方成立的物業合資公司將加入萬物云旗下的睿聯盟。
未來升龍物業上市，萬物云將是它的戰略股東和科技服務商。不過，萬盈服務的招股書中并沒有披露與萬物云的關系。萬盈中的“萬”是否與萬物云有關，或許還需要萬盈服務明示。
管理項目對升龍集團及河南省依賴度高
大部分物業公司管理的項目依賴于關聯的地產公司，萬盈服務也不例外，其管理的項目多數來自于創始人林億的地產公司升龍集團。
截至2021年6月末，萬盈服務在管項目共63個，總建筑面積1130萬平方米，69個簽約項目，總簽約建筑面積為1290萬平方米。其中，與升龍集團相關的在管項目有60個，總建筑面積1010萬平方米，占比89.2%；來自獨立第三方物業的在管項目僅3個，總建筑面積120萬平方米，占比10.8%。
不過，根據克爾瑞數據，近年來升龍集團的銷售規模在萎縮。2014年到2016年，升龍的銷售額分別為154億、223億以及313.2億，位列全國房企TOP50。但2017年到2019年，升龍銷售額分別為149億、132億、106億，與2016年相比，銷售額腰斬。而2020年，在克而瑞房企TOP200的銷售榜上已不見升龍集團的身影。
升龍集團的規模下滑，在未來或許會對萬盈服務產生不利影響。除了管理項目嚴重依賴升龍集團外，目前萬盈服務的物業管理項目也主要集中在河南省。萬盈服務對升龍集團及河南省的依賴度過高，這可能會致使其抗風險能力較弱。
截至2021年6月末，萬盈服務59個在管項目位于河南省，在管建筑面積合計9.9百萬平方米，占總在管建筑面積的87.8%。根據中指研究院數據，2020年，萬盈服務在河南省百強物業管理公司中，在管建筑面積排名第五，收入排名第六。
2021年7月，河南省暴雨造成嚴重洪澇，而重倉河南的萬盈服務也受到了一定的沖擊。公司招股書披露，其在河南省的8個在管物業的停車場，運營服務平均暫停11天到42天。同時，還產生了與電梯維修及維護有關的額外成本。萬盈服務估計，為應對嚴重洪澇而產生的初步成本約為290萬元人民幣。
毛利率較高但收入和凈利潤不具優勢
目前，主要經營范圍位于河南省且已上市的物業公司有4家，分別是建業地產旗下的建業新生活、鑫苑置業旗下的鑫苑服務、康橋地產旗下的康橋悅生活、正商集團旗下的興業物聯。與已上市的這4家物業公司對比，2018年萬盈服務收入2.49億，低于建業新生活和鑫苑服務，高于康橋悅生活及興業物聯，在5家房企中排在第3位。
不過，過去兩年萬盈服務的收入增幅不大，2018年到2020年的年復合增長率僅6.0%，不僅被康橋悅生活反超，且被興業物聯縮小了差距。2021年上半年，萬盈服務收入僅1.55億，而康橋悅生活同期收入3.97億，是萬盈服務的2.56倍，興業物聯收入1.33億，僅比萬盈服務少14%。
（鑫苑服務因未披露2021年上半年業績報告而缺少可比數據）毛利率方面，2018年時，萬盈服務的毛利率與建業新生活及康橋悅生活相當，均為23%上下，但2021年上半年，萬盈服務的毛利率已達到34.09%，明顯高于建業新生活及康橋悅生活，后兩者毛利率分別為32.09%及28.29%。盡管興業物聯毛利率逐年下降，但2021年上半年，仍以39.15%的毛利率排在第一位。
盡管萬盈服務的毛利率相對較高，但由于收入規模較小，凈利潤在幾家公司中也相對較低。2021年上半年，萬盈服務歸母凈利潤0.25億，在4家公司中排在最末位。
2018年以來，萬盈服務的毛利率雖然逐年提高，但由于收入增長較慢，導致收入和凈利潤均被康橋悅生活反超，如今還有被興業物聯反超的跡象。此外，根據克而瑞數據，升龍集團銷售額逐年下滑，這也將會對萬盈服務的規模產生不利影響。未來，“蟻型”物業公司萬盈服務亟需拓展獨立第三方的項目，才能在規模和收入等方面上一個臺階。
責任編輯：張海營
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