房地產(chǎn)論壇：為何功過(guò)是非都在此(新浪財(cái)經(jīng) 梁斌 攝)

　　問(wèn)：我想問(wèn)艾路明先生，你剛才的話有很豐富的信息，現(xiàn)在有一個(gè)政策，今年的農(nóng)民政策要振興建材市場(chǎng)，鼓勵(lì)老百姓建房或者是再造房，用我半桿子經(jīng)濟(jì)學(xué)的想法來(lái)問(wèn)問(wèn)，想聽(tīng)一下您從田野上來(lái)的信息，您感覺(jué)這個(gè)政策有用嗎？

　　艾路明：說(shuō)是讓農(nóng)民建房，道理是挺好的讓你建，可是哪來(lái)的錢呢？農(nóng)民自己靠農(nóng)業(yè)收入實(shí)際上是不賺錢的，僅僅可以養(yǎng)活自己，出去打工各方面也賺不了那么多錢自己蓋房，如果土地制度不解決，光說(shuō)讓農(nóng)民建房，搞小城鎮(zhèn)建設(shè)，搞科技扶貧，說(shuō)再多的都沒(méi)有用，如果把土地制度徹底的變過(guò)來(lái)以后，會(huì)帶來(lái)一系列新的變化。

　　問(wèn)：是這樣的，可能沿襲了前幾年家電下鄉(xiāng)的思路，所謂的建材下鄉(xiāng)的思路，我不知道你看了文件沒(méi)有？

　　艾路明：我沒(méi)有看文件，但是我感覺(jué)不會(huì)有什么效果。

　　胡葆森：這個(gè)文件去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定的調(diào)子，今年中央一號(hào)文件，每年一號(hào)文件都是說(shuō)農(nóng)業(yè)，今年一號(hào)文件主要說(shuō)你剛才說(shuō)的問(wèn)題。我們公司投資中心專門有兩個(gè)人在跟蹤這個(gè)政策，現(xiàn)在還沒(méi)有進(jìn)入操作階段，但是大方向已經(jīng)定了，農(nóng)民將來(lái)的土地首先要轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，當(dāng)然，按照我了解的河南來(lái)說(shuō)，河南是中國(guó)的一個(gè)縮影，現(xiàn)在縣里面正在搞聚集區(qū)，另外離縣城比較近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)將來(lái)撤村并鎮(zhèn)這是一個(gè)大趨勢(shì)，撤村并鎮(zhèn)，你理解的就是老百姓拆了舊房不會(huì)在原有的基礎(chǔ)上建新房；撤村建社區(qū)，把農(nóng)村拆掉以后變成一個(gè)社區(qū)，離縣城比較近的，將來(lái)這是有可能的。現(xiàn)在這屆政府是快速鐵路，中國(guó)投幾千億修350公里車速的高速鐵路，港口公路是朱镕基那屆政府干的事，現(xiàn)在修高速鐵路，下屆政府的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)自于城鎮(zhèn)文化，城鎮(zhèn)文化要加速，主要來(lái)自于撤村并鎮(zhèn)，拆農(nóng)村建社區(qū)。我感覺(jué)這次的國(guó)策也不得了，給中國(guó)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)力可能要大于我說(shuō)的高速鐵路和高速公路。

　　大家想想，假如說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)的城市化率是48%，這是2009年年底，到55有7個(gè)百分點(diǎn)，那還有10年的時(shí)間，7個(gè)百分點(diǎn)意味著每一年大概有一千多萬(wàn)人要進(jìn)城，7個(gè)百分點(diǎn)意味著大概有一億多，兩億農(nóng)民要進(jìn)城；兩億農(nóng)民進(jìn)城，一人10平方米，如果按20平方米來(lái)說(shuō)，一個(gè)多億就是30多億的新增需求，未來(lái)的10年中國(guó)有30億的新增需求；加上任總現(xiàn)在說(shuō)的已經(jīng)住在城鎮(zhèn)的6億，每人每年一平方米又是6億，10年60億，未來(lái)的10年有100億的新增需求，任總這個(gè)大數(shù)應(yīng)該不會(huì)差太多。未來(lái)10年應(yīng)該有100億的新增需求，100億乘現(xiàn)在的成本，按任總剛才講的，平均房?jī)r(jià)全國(guó)是3、4千元，成本按3000算，3000成100億是30萬(wàn)億，你可以算算，城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)未來(lái)10年經(jīng)濟(jì)保持8%以上的高位增長(zhǎng)所產(chǎn)生的促進(jìn)作用是多么巨大。

　　任志強(qiáng)：大部分人有一個(gè)概念，城鎮(zhèn)現(xiàn)在建成的總面積是占國(guó)土面積的0.34%，什么意思呢？大概只有38400多平方公里，農(nóng)村的宅基地占地16萬(wàn)平方公里，是城市6億人居住面積的4.6倍，所以老胡說(shuō)的，中央如果不撤掉一部分，而是在原來(lái)的基礎(chǔ)上再擴(kuò)大宅基地，所有的城市都被宅基地消滅了，18億畝如果把16.8萬(wàn)平方公里的宅基地縮小，撤并以后可以增加2億5千萬(wàn)畝的建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地，而現(xiàn)在農(nóng)村的數(shù)據(jù)就在這里，可能有一些富裕或者是相對(duì)的富裕農(nóng)村已經(jīng)形成了城中村，大家有了新的居住地以后舊的宅基地還在那浪費(fèi)，所以要根本的解決農(nóng)村的土地用地問(wèn)題和宅基地再利用問(wèn)題才有可能解決建設(shè)用地的短缺和未來(lái)城市化發(fā)展的建筑用地的需求問(wèn)題，所以這兩者要結(jié)合起來(lái)，這次一號(hào)文件定了三年之內(nèi)給地證，地證可以做抵押進(jìn)行轉(zhuǎn)換和流通，這是一個(gè)前提條件，實(shí)際上要逐步實(shí)現(xiàn)土地私有化，無(wú)非是想干這個(gè)事，沒(méi)有人想說(shuō)。就像馮侖說(shuō)的，他想干這個(gè)壞事，他得說(shuō)我不能干。

　　王育琨：沒(méi)有任總說(shuō)不清楚的問(wèn)題。還有嗎？

　　問(wèn)：現(xiàn)在買房一類是投資，一類是自住，這個(gè)問(wèn)題？

　　任志強(qiáng)：投資是你看見(jiàn)的，全國(guó)660個(gè)城市，我們算商品房占總存量面積建筑角度是25%，如果說(shuō)新建商品房，1998到2002年，大概不到25%。你就是百分之百的商品房，沒(méi)有一個(gè)不是投資的，全國(guó)總存量是25%的投資客，25%里面投資客里面非常少，全國(guó)按投資客來(lái)說(shuō)，當(dāng)年總量是3%，3%都是投資客總量就是3%，可是一年總量有多少呢？有一半嗎？沒(méi)有，二、三線城市，25個(gè)大城市里面，誰(shuí)到小村莊去投資呢？你去都沒(méi)有去過(guò)，沒(méi)有飛機(jī)和汽車，怎么有投資客。媒體思想就是老把局部城市的蔓延現(xiàn)象想成整個(gè)城市的現(xiàn)象。全國(guó)擁有第二套住房的比例，2005年抽樣人口調(diào)查是8.4%，偶爾居住是占4.4%，就這么高的水平。美國(guó)擁有第二套住房的水平也差不多這樣，世界各國(guó)的比例都差不多，我們沒(méi)有多少。就是溫州這些人有兩套、三套房子，沒(méi)有多少，別以為有多少。全國(guó)最富的人1%，他有兩套房子就占了很大的數(shù)。

　　胡葆森：商品房有投資功能，居住功能，保值功能，我們把它區(qū)別開(kāi)來(lái)。

　　王育琨：謝謝。

　　問(wèn)：主持人下午好，我就是一個(gè)普通的老百姓。

　　任志強(qiáng)：我們都是普通的老百姓。

　　問(wèn)：我有幾套房子，不是很多，我非常高興聽(tīng)到房?jī)r(jià)還會(huì)漲。剛才主持人提到物業(yè)稅的問(wèn)題，我的問(wèn)題就是想問(wèn)一下物業(yè)稅的問(wèn)題？

　　胡葆森：物業(yè)稅就是針對(duì)你這種人。

　　問(wèn)：物業(yè)稅會(huì)不會(huì)實(shí)施，到底多長(zhǎng)時(shí)間實(shí)施，真正物業(yè)稅實(shí)施的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)的價(jià)格，特別是對(duì)大城市，一線城市到底有什么影響，可以講一下嗎？

　　任志強(qiáng)：今年的政府文件上只列了物業(yè)稅作為研究的內(nèi)容，一般列位研究?jī)?nèi)容以后，十幾年以后再見(jiàn)了；燃油稅研究了17年時(shí)間，國(guó)資法從1993年時(shí)間到現(xiàn)在，用了13年的時(shí)間，所以你不要操這個(gè)心，沒(méi)到你操心的時(shí)間。

　　騰維方：兩套以上開(kāi)始征，夫婦倆一人一套這個(gè)問(wèn)題很嚴(yán)重，一定要注意，到時(shí)候不光是婦聯(lián)的問(wèn)題，民政部也要連夜加班辦手續(xù)。

　　問(wèn)：我是來(lái)自廣西南寧，廣西大學(xué)企業(yè)管理的研究生，作為一名80后，剛才企業(yè)家說(shuō)了，有2億多的80后，我想問(wèn)臺(tái)上的企業(yè)家，80后如何面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題？

　　馮侖：任總保證是回答先不考慮。

　　趙長(zhǎng)甲：先考慮租房。

　　任志強(qiáng)：考慮嫁一個(gè)像馮侖這樣的有錢人，30歲以下的購(gòu)房比例占到34%，30歲到40歲占到34.4%，這兩個(gè)要占到68%，大部分被年輕人買走了，中國(guó)已經(jīng)很特殊了，你們還說(shuō)你們沒(méi)有買房子，不對(duì)啊，統(tǒng)計(jì)數(shù)字算你們買了很多的房子。

　　問(wèn)：各位企業(yè)家，我是做國(guó)際貿(mào)易的，這跟房產(chǎn)行業(yè)比較相似，都是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做了巨大的貢獻(xiàn)，但是還是被人詬病，假如說(shuō)我們不搞地皮了，全國(guó)的財(cái)政收入怎么樣快速增長(zhǎng)？如果不搞地皮了，各位還可以掙那么多錢嗎？

　　任志強(qiáng)：全世界沒(méi)有一個(gè)國(guó)家不靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的，日本在泡沫之后房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率占35%，不要以為日本在90年泡沫以后房地產(chǎn)不靈了，你搞錯(cuò)了。美國(guó)到今天為止消費(fèi)之所以增長(zhǎng)，是因?yàn)榉课萦?3萬(wàn)億的房屋貸款，GDP總量是14萬(wàn)億美元，如果沒(méi)有住房13萬(wàn)億美元的貸款，GDP一定是掉得一塌糊涂，消費(fèi)占60%到70%，來(lái)源于房地產(chǎn)的貸款提高了9%的工資收入，相當(dāng)于全年的職工收入，我們職工收入平均相當(dāng)于美國(guó)人職工收入的4%，9就是2倍，所以它才有這么大的消費(fèi)能力。全世界發(fā)達(dá)國(guó)家找不到一個(gè)不依賴于房地產(chǎn)的，英國(guó)也是，新加坡也是，你能不能走一個(gè)非城市化，而讓農(nóng)民，農(nóng)業(yè)的國(guó)家而超越到或者是進(jìn)入到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平呢？還沒(méi)有做到的，所以一定要城市化，城市化一定得有地方待吧，中國(guó)不是，中國(guó)主要是土地資源和人口矛盾，你到洛杉磯看看，有多少人住在平地上，大部分人住在小山上。中國(guó)人階級(jí)斗爭(zhēng)和意識(shí)形態(tài)決定了，讓人們不可以住公寓，住公寓感覺(jué)是浪費(fèi)土地資源，其實(shí)錯(cuò)了，公寓是在山上，不浪費(fèi)土地，我們恰恰是不可以用的地不讓住，非得讓人在可以用的土地上住，這才造成了炒地皮，那山上有都是地啊，洛杉磯有多少山呢？山上不可以種糧食就住房子吧，恰恰我們山上不可以種糧食的地方不讓住房，這是一個(gè)重要的問(wèn)題。也就是說(shuō)，解決了土地政策的問(wèn)題自然就沒(méi)有那么多矛盾了，就不存在你說(shuō)的沒(méi)有炒地皮就沒(méi)有GDP，沒(méi)有那回事。

　　王育琨：很多人要問(wèn)問(wèn)題，時(shí)間已經(jīng)到最后了，不問(wèn)了，最后環(huán)節(jié)請(qǐng)馮總把今天的討論做一個(gè)小結(jié)，3、5分鐘，最后是每個(gè)嘉賓說(shuō)一句話，今天的論壇就結(jié)束了。馮總總結(jié)一下。

　　馮侖：基本上在過(guò)程中大家都非常清楚，應(yīng)該說(shuō)任總是一個(gè)很真實(shí)的人，大家今天又一次看到了。但是任總總是困惑，我老跟他開(kāi)玩笑，你一個(gè)人在屋里不穿衣服要顧影自憐，兩個(gè)人不穿叫調(diào)情，三個(gè)人不穿是亂倫，如果人都穿，你不穿，你就是調(diào)戲大家，要不然大家都不穿。今天任總是穿了衣服，讓大家看到身材不錯(cuò)，沒(méi)有調(diào)戲大家，講得比平時(shí)溫和很多，但是的確是一個(gè)真實(shí)的道理。過(guò)去十幾年討論房地產(chǎn)問(wèn)題，一直是四方面人在講話，一方面是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，總在講危機(jī)，總在講困難，總在講崩潰，總在講崩潰，他們靠以此為生，樂(lè)此不疲。第二種人是政府，政府總在講公平，總在擔(dān)憂，剛才這位女生買不到房子，全全之心，天可名鑒，政府都是好人；第三種人就是消費(fèi)者，就是黑心價(jià)高，黑心的開(kāi)發(fā)商，這也是完全可以理解，追求美好生活的愿望，誰(shuí)也擋不住；第四就是業(yè)者，房地產(chǎn)商，投資者總是在講機(jī)會(huì)，在講可能性，在講未來(lái)。回過(guò)頭來(lái)看四種聲音誰(shuí)講得最對(duì)呢？感謝谷歌和百度，然后看四方面誰(shuí)講得對(duì)。我排了一個(gè)序，講得最對(duì)的第一是政府，第二是消費(fèi)者，第三是業(yè)者，就是任總這樣的，最不對(duì)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)家。其實(shí)我今天特別高興，任總給我們上課，任總講的數(shù)字是大家平時(shí)不關(guān)注的，今天任總講的進(jìn)一步證明，大家聽(tīng)任總一席話，勝讀經(jīng)濟(jì)學(xué)家十年書。

　　另外我感覺(jué)今天講得比較有意思的是支書，因?yàn)槲伊私庖恍┲�書過(guò)去的小歷史，支書從販賣孕婦的尿液開(kāi)始，中間經(jīng)歷了生產(chǎn)避孕套的經(jīng)歷，終于成為高科技的帶頭人，成為帶領(lǐng)農(nóng)民致富的帶頭人，成為黨支部書記和領(lǐng)導(dǎo)，最后給我一個(gè)結(jié)論，“一個(gè)人不管背多騷的東西”，最后都會(huì)變成鮮花，所以4個(gè)人，5個(gè)人都為他們鼓掌，今天到了總理論證的時(shí)間，聽(tīng)取民意的時(shí)間，我個(gè)人特別強(qiáng)烈的推薦任總和艾路明書記趕緊到網(wǎng)上去跟總理對(duì)話，大家說(shuō)好不好。

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