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新浪財經訊 亞布力中國企業(yè)家論壇第十屆年會于2010年2月26日-3月1日召開,主題為:亞布力10年—企業(yè)家思想力。圖為房地產論壇:為何功過是非都在此。
王育琨:大家好,感謝大家一早就過來了,今天上午在沙龍上還說怎么把你搞過來了,這兩年我沒有做房地產,1985年我參加國務院住房
改革辦公室,1988年到1993年做房地產顧問,1999年做過兩年房地產的工作,今天上午我學到了很多的東西,所以對今天上午怎么開始論壇我
有了一些想法。非常簡單,今天我在網上也看了,下午3點的時候,溫家寶在新華網的時候要答網友問,就兩會問題進行問答,我看住房問題在
新浪上排第一,這么多老板,這么大大腕,這么多對房地產非常有研究和體悟的企業(yè)家,我就請他們每個人用一句話先簡單的介紹一下自己,
像任總就可以說中國最有良心的大炮。介紹自己以后,就給溫家寶總理一個建議,讓他給網友說住房問題的時候該怎么說,怎么開始呢?任總
從你開始。
任志強:從馮總開始,下午是大家最容易犯困的時候,馮總說說話。
馮侖:現在不當郭德綱都困難,我給大家講一個故事,按照任總的要求,這個行業(yè)就是功過是非在一起,非常辛苦,我們怎么樣可以在白天、傍晚、清晨都保持住貞操,這件事情不容易。最近我看了一個故事,是講清華女生的故事,我感覺我們應該像清華女生一樣,這個事情就容易解決。話說清華女生早上出來晨練,天天蒙蒙亮,這個時候人很稀少,她鍛煉,在外面跑步,這時候過來一個大漢,說站住,干什么的,她一看,這個是劫財,趕緊說,出去借錢。這么大一早出去借錢干什么?她說得性病了,要買藥。這個大哥一看,什么情緒都沒有了,就走了。她又保住了財,又保住了色,同時繼續(xù)鍛煉身體。現在我們這個行業(yè),能夠像清華女生一樣,一天早中晚能夠保住貞節(jié),同時鍛煉很不容易。
王育琨:很棒的開始,任總。
任志強:剛才說得很輕松,大家都醒了。為什么功過是非都在此?道理很簡單,別的國家都沒有功過是非,因為他們生下來就是市場化,沒有人跟你分房子,中國是分了50年的房子,突然不分了,所以功過是非就都跑這來了。如果中國繼續(xù)分房子,沒有人討論房地產,但是如果那樣的話,可能40歲你還沒有分上房子,你得忍著,屁也不敢放,因為你放了以后,領導更不給你分房子了,你就得像清華女生那樣說軟話,現在都很橫,敢跟總理叫板。我想中國剛開始改革以后的30年里在努力的進行城市化,今天可能也沒有房地產的問題。我們看看亞洲的四小龍,在人均GDP4千美元的時候,前30年是低成本,低勞動力成本,低材料成本,低進城市成本,中國前30年是實行城市化,在1978年只有17.9%的城市化率。從1978年到改革開放30年,我們把17.9%的城市化率提高了45.9%,從建國前30年算,翻了一倍還多,這一下就把矛盾暴露出來了,前30年浪費的用后30年彌補,低成本用高成本彌補,這個功過是非就跑到房地產了。如果沒有改革,你還得等著組織給你分房子,如果你干工會主席可以,如果干個體戶就永遠等不上房子。最終,如果沒有改革的話,就沒有功過是非,有了改變就一定會有功過是非。
我想總理在去年的年底和今年的年初兩次,其中一次是接受中央電視臺的新聞采訪,國務院總理兩次都提到一個重要的問題,那就是要把市場化和非市場化的分開,政府干政府的事,市場干市場的事。我們現在提出的問題是,市場要給我們分房子,政府分不分房子都不解決年輕人的住房問題,因為收入太高了,政府分房子只給窮人。于是功過是非可能在相當一段時間還是解決不了。但是你們是不是因為房價高了就一定要政府分房子,政府不給你分房子你就不買房子呢?沒有那個道理了。前30年的矛盾放在后30年里,這個功過是非我們可能爭論很長很長的時間,但是不斷如何爭論,這個地球還要轉,房價還得漲。
趙長甲:我講兩個方面,一個是人們關注房產,另外是人們可能不大了解房產。開發(fā)商有的說得清楚,有的說不清楚。關注房產是因為人們生存和生活的要素就是衣食住行,現在吃飯問題不成問題,主要是住宅,住宅的問題大家非常關注,這是一點。
再者,就是不了解房產方面的事情,不了解房價是怎么構成的。其實做房產的,或者有市場意識的人都知道,房價是由土地、建材、勞動力、稅收多種要素做成的,不是開發(fā)商想讓它高就高,想讓它低就低,不可能的事情。我想說一點,不管人們對房產商是喜歡還是厭惡也好,房產商就是一個商人,你對他希望再高,他也起不了什么作用,這是我要說的,謝謝。
胡葆森:我還是接著這個題目,任總和趙總都談到這個問題,很多話和真理不可以從開發(fā)商這里說出來,開發(fā)商這里說出來,即使是真理,也很少有人相信它是真理,媒體比較中立,房地產的功過是非應該由媒體獨立的評論人去寫。舉個例子,房地產商從1998年福利分房停止之后,干了多少活,沒有人去總結這個事情,比如說形象的改善,對老百姓住房將近100億平方米的房子是誰建的,在這個過程中整合了國際設計資源,包括其他的原材料,新興的科技等等,開發(fā)商在這個過程中干的活媒體要中立的把它寫出來。第二,在這個過程中,政府在房價里面,假如說房價是一萬塊,這當中政府拿走了多少,希望媒體算一個帳,把它說出來。我們清清楚楚的是65%,假如說一萬塊,6500塊是政府拿走了,這個事實沒有人敢說,地產商也不敢說,說了也沒有人相信,今天在座的大部分可能都是地產商。關注兩件事情,第一件是今后20年地產商的生存狀態(tài),這個行業(yè)至少在20年作為中國的支柱產業(yè)地位不會動搖,這個行業(yè)不會取消,而且是支柱產業(yè),這是一個大的問題,我們需要關注。第二,每家企業(yè)還是要關注自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術,能夠在20年高壓產業(yè)的形態(tài)下怎么樣找到可持續(xù)生存的一條道,我就說這些,謝謝。
騰維方:我們是做華僑企業(yè)的,比較早,是做一級開發(fā)的,如果說功過的話,過去80年代,大部分是兩代和三代在一個房子里住,現在很少。現在三代人,奶奶住閣樓上,夫婦在底下,旁邊有一個小孩,熟睡了以后才有事發(fā)生,80年代是這樣的;說功的話,30年的發(fā)展太大了,現在發(fā)展的欲望太高,前段我招了一個秘書,月薪6000多,半年不到就問我哪有賣房子的,現在的大學生感覺是理所應當的,這個不是壞事。如果說過的話,就是地,利益是一個問題,因為到現在有100倍的增長,土地政策是真正的核心問題,我感覺政府這塊怎么對房地產控制,怎么協(xié)調解決好,這是我想說的。
騰維方:我自己是一個農民,現在是武漢市村黨支部書記兼村委會主任,原來也做企業(yè),但是都不重要。今天都是各位做地產的在一起聊天說事,我想說的就是,根據主持人的要求,一是自我介紹,二是提一個簡單的建議,請溫家寶同志也討論一下,把中國農民的土地制度進行改革,分到每個農民頭上去。
王育琨:干脆利落。
艾路明:我也談點房地產的事情,去年的時候也談了,今年說功過是非,去年這時候是難過的時候,今年好了一點,房子沒有了,地漲價太厲害了,功過是非不知道怎么分,如果我們專門做房地產,其他行業(yè)不會做,有點錢賺,企業(yè)可以維持下去,就是這樣的目的,小富即安,有點錢,有飯吃就可以了,希望房地產可以漲起來,但是不要漲得太快了,謝謝。
王育琨:這一輪有點脫離我的題目,都跟功過是非有興趣。當初城市人住在三四十平米的房子里,現在住的環(huán)境一變,人的精神狀態(tài)都發(fā)生了很多的變化。城市也是越建越漂亮,這些都有目共睹的。這些好的變化我們就先不論了,但是我們心中有一個疑問,現在的城市,不管是北京,尤其是到二、三線城市看,新建的住宅已經啟用好幾年了,但是黑燈戶特別多,就是空房率特別多。已經買到手里面了,可能有幾套沒有租出去,這種空房率特別高,在低碳地產,低碳時代,大家都在講低碳,但是這么大的空房率,這個事應該怎么看呢?正好在座都是專家,我就請教這個問題了。
任志強:空房率在中國和國外有不同的意義,每年年初你可以看看香港房屋署有一個房屋公告,公告里面當年的空置率基本可以達到63%到64%,什么意思呢?當年我建的房,沒有賣出去可能是空房。如果算綜合空置率,存量和綜合住房空置率最高是達到8%,通常是4%以上。所以,美國要計算空置率是指所有的存量里面的空置率占的總的比例有多少。一般認為超過12%就是超過警戒線了,寫字樓一般超過20%以后就認為空房量大了,租金就會發(fā)生低價的變化。