房地產論壇：為何功過是非都在此(新浪財經 梁斌 攝)

　　中國如果按新建的控制率來說，去年30億平方米建筑量，去年年底沒有公布這個量，我估計在1.4億左右，新建大概是7億多，兩者算起來比例更高，因為有三年以上、一年以上的。應該說非常低。如果把它放在140多億的總存量里面，140億什么概念呢？就是全國城鎮的住宅，不算農村，建筑總量大概是200多億，接近300億那樣，因為有公共設施，酒店、非住宅類的項目，包括醫院、學校等等。住宅的總的空置率大概不到4%，應該說是非常低的，如果說你看到一個新建樓盤的小區里面有一些空置，可能是設備配套不齊全。

　　王育琨：中國存量空房率不到4%？

　　任志強：不到，非常非常低。你們算算，城鎮按140億平方米算，我們把城中村算進去，大概是144億的住宅總量，有6億零7的人口，如果除140，人均20多平米。這里包括沒有廚房廁所的占30%左右，一般國際上這些是忽略不計的，如果把這些忽略不計的話，大概是60平米。我們國家目前是68平米，你別以為這里有多少面積可以空著，為什么你看著數字是虛假的呢？每年的商品房空置量大概就是總戶數的3%左右，也不到，我們就是400萬到500萬套間。6億多城市人口，我們有2億多戶，大概是2億零4，400萬戶的總戶數，這樣倒算過來以后你就發現，400億萬左右的空置量非常低，就是今年賣的房子都空上，總存量一算也不多，你是做不到的，所以表面看空置率很高，是假象。

　　王育琨：我在網上昨天特別查了一下，中國城市空房率到了20%，30%。任總的數據我是相信的，因為我沒有具體的數據。

　　馮侖：這個是經濟學家說的，不是業內人士。另外你的了解不對，買個房子不拉燈，你就算空置，那你娶了媳婦不生兒，那算什么。

　　任志強：如果算是28億平方米的空置，你看看這個28億平方米的空置是多少的總量。

　　王育琨：今天上午我們在山頂上搞圍爐漫談的時候，郭廣昌也提出一個問題，北京不是亂搞嗎？50%的商品房，50%的保障房，北京23號出臺了一個文件，確實也是在網上媒體上非常關注的熱點，這是不是代表了中國政府開始理解住房問題，開始進行的一種調控的假象，這個問題我也不太懂，正好有這么多專家，請教一下，任總先說了，請馮總說說。

　　馮侖：改革是說不清楚的事我說，說得清楚的事一律是任總說，任總算帳算得清楚，我是亂說，說清楚的事你得好好說，北京的事你說。

　　任志強：我覺得北京市不出臺這個政策之前，大家心都在嗓子眼上，出了臺以后這個心跑腳底下去了，也就這樣了。有些人在網上說，第二只靴子終于落地了，踏實了，可以睡覺了。11條政策和國家11條政策沒有太大區別，無非是把2009年所有的優惠政策取消了，2009年的優惠政策取消了。我們不可能像總理說的老在蜜月里過日子，一輩子一個月有幾次蜜月啊，三次就是三個月。所以大部分時間是在非蜜月時間度過的，優惠的日子可能就是2009年這一年，剩下就正常了。也就是說這條政策并沒有在原來的基礎上增加什么東西，也就是退回原來的狀態。那你擔心什么呢？那你就不過日子，不買房子了嗎。所以政策出臺以后，北京市的二手房交易增加了74%，一手房交易也開始迅速的回聲，因為就這樣。所以我想別把政策出臺當成在蜜月里過日子的心態，這樣肯定打架，如果長期過日子，就不可以老用蜜月的態度來看，中國的房地產也不會有任何問題。大家說1、2月份銷售量下降了，確實歷年1、2月份都不太好，因為大家都忙著過節，拜親戚，忙著回家，都沒有心思，所以歷年1、2月份銷售都比較低，去年1、2月份和今年的1、2月份是下降了，二、三線城市差不多，但是去年1、2月份占總量的4%，去年9億平方米只占了4千萬左右，今年也差不多，即使都沒有了，也不會有太大的變動。2007年是7億、2008不到6個億，2009年9.3億，今年下降10%也是8億多，也是中國歷史上的次好年，糧食即使年年豐收也不是今年比去年多，沒有什么可擔心的，有時候說銷售不好，那一定是房子蓋的太慢了，4萬多億的銷售額，中國沒有一個產業像房地產產業一樣有這么大的銷售額。我們是4萬多億，汽車是8千多億，與房地產差遠了，汽車是1300多萬臺，我們一套房抵好幾輛汽車。從產業的角度說，沒有人可以比，中國去年稅收增長50%是來自于房地產，真正把房地產弄沒了肯定著急，汗都沒有了，與其讓它流汗，不如大家把房地產搞得好一點。

　　馮侖：艾路明是哲學研究生，現在變村干部了，很多年前我的老板跟艾路明做過一件事，拿孕婦的尿做保健品，他的故事太多了，所以今天請艾路明多講講。

　　艾路明：給大家講講提煉出來了沒有，提煉出來了，都已經賣完了。后來我們直截了當的做避孕套，目前是國內最大的避孕套企業。我接著功過是非說，我剛才提出了我的觀點，讓提意見，我也提一個意見。說到農民，怎么當農民呢？是因為武漢市當時辦了很多企業，一個企業扶貧扶一個村，每年給村里面點錢，我給了兩年，我說老給不行，都給村長和書記都吃喝了，不如讓我去當村長書記，至少我不會吃喝，后來一討論也可以，就去當了。1998年開始搞海選，1995年去當了，到現在已經是4年了，我現在和鄉里的村干部坐在一起，都叫我老書記了。

　　馮侖：從賣避孕套到當村支部書記。

　　艾路明：我是一個村長書記還是有點發言權的。我在村里還是做了一些小小的設計，使得農民比較好的能夠發揮他們的效益。我是應該在國內獨立引進，獨立發現小的貸款的價值，1995年我就開始實施了，現在已經超過那個階段了。我在村里這么多年，10多年下來，我有一個很深的體會，這跟房地產有關系。確實土地制度要改革，過去1978年搞了土地承包，1998年的時候又來了一次延續，又延長了30年，大概是這樣的過程。但是實際上“三農”問題還沒有解決，我感覺沒有解決的核心就是土地制度沒有改，應該把土地制度完全的分流，完全的私有化，這樣對農業和農民的發展會有很大的好處。它進一步的好處是把政府的壓力減小了，房地產企業會更好了。為什么這么說呢？你想想，現在中國正在從一個相對不發展的國家向一個比較發展的國家前進，而且這個路，未來3、4年按正常的情況來講不會改變，如果這樣的話，大量的勞動力實際來自于農村，來源于農村，你老讓他們一年到頭這樣工作，到了春節就是春運，是很麻煩的事。實際上農民為什么要回家呢？你問問農民，絕大多數不會因為說要過節，過節只是因為放假，更重要的是要回去，證明我還在，村里的承包地還是我的，我寧可交錢讓別人幫我種，也證明地是我的。如果土地私有化我為什么要回去呢？我可以賣掉了。當然賣掉以后，我有別的方案，別的問題。但是有一個問題是農民進城，他就要買房，所以房地產前景還會更好的。所以，剛才任總說還會漲價，這是必然的，肯定會漲，因為這是遲早的事，農民這么多人。第二他們有錢買房子，我賣地了，有錢了，那我干什么？我在村里找工作，如果在村里買房子的人就是找到工作的，否則不會出現民工荒，今年是特別的典型，找不到人，特別是勞動力依賴比較強的企業。所以，這個購房需求也會體現出來，有錢就會買這個房，政府也不用著急。為什么說打壓房地產呢？因為房地產打出來最順手，最方便，房地產價這么高，因為房地產老板是少數的人，房地產也知道非做不可，打完了問一下也沒有什么關系。實際上可以不這樣做，如果農民都進城了，都買房了，整個國家勞動力和生產力提高了，經濟發展了，也沒有誰來怪政府房價高還是低，反正是一個市場行為。

　　我想這個時候農民會這樣選擇，房價高的時候我歡迎，作為農民我歡迎，房價高地價就高了，你買我的地我也有錢，政府打壓房地產我也高興，因為我買房，也有的住。功過是非的核心是土地制度的問題，把這個問題解決好了，其他的問題都可以解決好，謝謝。

　　任志強：你的意思是溫總理天天下鄉視察還不如你清楚這個事。

　　艾路明：溫總理有很多的智囊，包括他自己也做了很多事。不是他不清楚，有很多思想上的顧慮，或者某種心里上的障礙，或者是某種社會上的壓力，我感覺核心的問題應該有一些經濟理論的支撐來證明這樣的做法是符合中國長遠利益的。如果這點可以說清楚，就可以了。因為要做這個事情不難，毛主席不清楚中國農民的情況嗎？他當然清楚，但是就是搞土地承包，鄧小平也知道啊。我不是往那個角度引申，我是說有清楚的，但是有不敢做的。

　　任志強：我們大家舉手表決，下午你可以跟溫總理對話。

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