顯然這是發展商和自上而下的上面一個政策的博弈。那我看看，就是萬科是什么態度？這個政策公布是06年的7月份，8月份整個一個月全國發展商，除了萬科以外都不再拿地，因為不知道“9070”怎么開，原有的土地搞雙拼。結果8月份惟有萬科在四個城市拿五塊地，我們知道06、07年市場很不好，一般房地產的土地價格上升50%、60%，基本上翻兩倍、三倍這樣，才能最后高價者得。恰好是06年8月份只有萬科一家在拿地。那萬科怎么想呢？我們是不是也雙拼呢？沒有，我剛才講的，我們有一個調查報告，我們分析中國的形式，最多的戶型就是廣州，也就是廣州代表其他城市，我們就看看“9070”后面有什么合理的東西？我覺得合理的東西是代表的國策，盡管這個國策有點極端，國策是什么呢？

　　第一，溫家寶總理非常明確的聲明，中國的18億農地是不能動的，這是一個國策，因為中國是一個農業大國，是人口眾多，但是我們可耕種的面積不是很多，從國家的安全，從我們農業文明，幾千年的依賴性上，農地是不能動的。當然很多地方政府也會犯規，但是現在有些地方大規模犯規，越來越難，現在是用現代信息來管理，要破18億畝也是蠻難的。

　　第二，另一方面農村人口在城市化，差不多每年以1%的速度往城市移民，1%算13億人口就是1300萬，擁的主要城市是東南沿海城市，東南沿海城市占國有土地的面積是5%，就是超過一半的人口聚集在5%的土地上。我們現在發展的形式不成了，城市的發展空間有限，我們只有兩個方法，一個是往高峰上漲。第二個土地有限，人口增多，所以土地市場價格會一直往上升。那土地價格高，人口少，再往高蓋，蓋得越高成本越高，結果只有小型化。那么小型化只有90、70怎么計算出來的，不管。那么這個政策就是一個中國的基本國策，另一方面，我們也看到，這種城市人口的集中有合理性，這種往高長也有合理性，就是時間成本。時間成本、空間成本改變了，因為現在時間越來越值錢，所以人從平面的交往變成立體的交往，這是效果的增長。為什么亞洲成為世界重要的火車頭，就是因為亞洲地少人口多，分析到這點那么萬科是怎么想的？

　　我們2006年，我們的平均戶型，什么叫平均戶型，就是總的開盤面積除以總的開戶數，就是按照平均戶型來講，我們是93平方米一版，那么07年萬科的平均戶型是87平方米，也就是說我們按照建設部的規定的“90、70”現在萬科早就是90、100了。就是國家規定的我在你之下，我覺得這就是一個很典型，就是我們對政府的政策是怎么判斷的，怎么做的。實際上從改革開放到現在，過去是這樣，現在是這樣，將來也是這樣。即使政策上偏差，但是你要從積極方面去做，你也知道有些東西你堅持是對的，但是你死掉了，五年、十年之后給你平反，所以意義是你要認識自上而下的特點，所以作為企業只能順勢而為。

　　第二個就談談股東， 股東我想講一個例子，我們知道過去的2007年，現在整個經濟在急轉直下，整個股市在波動，說它是股災也不過分。但是去年不是這樣，非常非常樂觀，當然萬科的股價也跟著整個大勢往上上。我們在去年年初做了一個招股計劃，我們按照當時的市場價是準備募集100億。但是股市比當時我們申請的市場價格翻了1.5倍，也就是說按照那個額度去募集資金，可以募集多少呢？260億，這是作為企業一個選擇。你是投資者，你是拿260億還是200億，在公司內部討論，基本上說我們不要太貪，能拿200億就拿200億。當時我的意見是，我說我們籌集資金，項目用多少資金都非常清楚列在那里，你不能因為市場允許你多拿錢，你就多拿錢。這有兩層含義，第一個就是你計劃拿多少錢，第二個就是這種市場它是不是很理性的。非理性的你拿了很多錢，市場變化的時候，對企業經營壓力非常大。就是要考慮市場萬一變化怎么樣。所以在當時正式上市，差不多把我們原來的配額減到只有40%不到，既沒拿260億，也沒拿200億。還是按照100億。當然事后的半年市場發生非常劇烈的變動，股價在往上升，一直到現在。