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直擊價(jià)格聽證會(huì):物業(yè)費(fèi)也分三六九等?

2001年02月21日 10:12  北京晨報(bào) 

  誰(shuí)都對(duì)目前的物業(yè)管理收費(fèi)辦法一肚子意見,可誰(shuí)又都拿它沒(méi)轍,只能“臊著它”不提。但是春節(jié)剛過(guò),一則北京物業(yè)管理費(fèi)有望下調(diào)的消息頓令大家的神經(jīng)跳躍。昨天,北京物業(yè)管理價(jià)格調(diào)整聽證會(huì)悄然舉行,有關(guān)方面試圖尋找各方利益的最佳契合點(diǎn)。

  房地局端出調(diào)整方案

  昨天下午1時(shí)30分,聽證會(huì)尚未開始,會(huì)場(chǎng)已經(jīng)聚集了幾十家聞?dòng)嵍鴣?lái)的媒體記者。北京市國(guó)土資源和房屋管理局物業(yè)管理處處長(zhǎng)劉剛代表該局宣讀物業(yè)收費(fèi)調(diào)整方案。他首先介紹了物業(yè)費(fèi)調(diào)整的原因:一是因?yàn)槟壳暗奈飿I(yè)管理收費(fèi)的辦法過(guò)于繁雜不利于管理,且存在重復(fù)收費(fèi)問(wèn)題,顯得過(guò)時(shí)。另一動(dòng)因恐怕與目前一些物業(yè)管理公司面臨收費(fèi)困難的尷尬境地有關(guān),盡管劉剛對(duì)此只是簡(jiǎn)單地說(shuō):“居民不愿支付物業(yè)費(fèi)!钡珦(jù)了解,物業(yè)費(fèi)偏高客觀上造成不少物業(yè)公司因收不上來(lái)費(fèi)用而慘淡經(jīng)營(yíng)。劉剛說(shuō),物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案借鑒了上海、深圳和香港的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),內(nèi)容為:一、將原來(lái)各自成文的普通居住小區(qū)、高檔住宅和經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理收費(fèi)辦法“三合一”,合成一個(gè)統(tǒng)一的收費(fèi)辦法。二、區(qū)分公共性服務(wù)與特約性服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的日常維護(hù)和管理、公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等服務(wù)事項(xiàng)屬于物業(yè)管理的公共性服務(wù),是物業(yè)管理公司的基本職責(zé),產(chǎn)權(quán)人必須交納公共性服務(wù)費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)人房屋自用部位的維修等服務(wù)屬于特約性服務(wù),產(chǎn)權(quán)人可委托物業(yè)管理負(fù)責(zé),也可委托他人負(fù)責(zé),費(fèi)用由雙方協(xié)商決定。而舊有的收費(fèi)辦法中,這兩種服務(wù)基本均納入了物業(yè)管理費(fèi)中。新的收費(fèi)辦法將特約性維修的自主權(quán)交給了業(yè)主,省去了部分開支。三、將物業(yè)管理收費(fèi)分出等級(jí)。其中,一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與普通公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng),高級(jí)外銷公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以超出一級(jí)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),二、三、四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅相適應(yīng),五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)應(yīng)。四、將日常維修費(fèi)與大中修費(fèi)分開,把大中修費(fèi)和電梯、水泵中的大中修及折舊費(fèi)納入公共維修基金支出范疇,降低居民物業(yè)管理費(fèi)的日常開支。目前,買房人在買房之后往往要交納房?jī)r(jià)費(fèi)的2%作為公共維修基金,在入住后每月交納的物業(yè)管理費(fèi)中還包括大中修費(fèi),而這筆費(fèi)用幾乎占了整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的40%左右。五、物業(yè)管理費(fèi)可以經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商,實(shí)行10%浮動(dòng)等等。

  聽證代表關(guān)注弱勢(shì)群體

  聽證會(huì)代表沈夢(mèng)培首先發(fā)言,他說(shuō),自己所住的小區(qū)沒(méi)有實(shí)行物業(yè)收費(fèi),但他在此之前向一些單位發(fā)出了調(diào)查表,從反饋的情況看,擔(dān)心交費(fèi)太多的占一定比例,有的低收入者住的商品房是單位的房改房,很難承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。他認(rèn)為,房地局的調(diào)整方案測(cè)算數(shù)字的主要依據(jù)是高收入者,應(yīng)充分考慮低收入者的承受力。另一位代表也對(duì)物業(yè)公司提出的買商品房?jī)H僅是住房消費(fèi)開始的說(shuō)法表示不贊同,他說(shuō),年收入在1萬(wàn)元以下的大有人在,如有的低收入者買房是由于危改獲得了一筆補(bǔ)償金,并不表示他有足夠的實(shí)力負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)。對(duì)此,劉剛介紹說(shuō),經(jīng)綜合測(cè)算,新方案將使居民物業(yè)管理費(fèi)的日常開支降低40%。考慮到居民的經(jīng)濟(jì)承受能力,劉剛舉例說(shuō),按照新的房改政策規(guī)定,一般工作人員的住房面積為60平方米,物業(yè)管理費(fèi)按最普通的五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,多層住宅每戶每年的物業(yè)管理費(fèi)用為367元,高層住宅每戶每年的物業(yè)管理費(fèi)用為850元,按恩格爾系數(shù)測(cè)算,占家庭年可支配收入的1.3%至3%。

  物業(yè)公司傾訴苦衷

  聽證會(huì)的代表中有幾位是物業(yè)公司的老總。他們的聲音代表著該行業(yè)的利益。一家擁有幾年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司老總說(shuō),高檔物業(yè)應(yīng)該進(jìn)入市場(chǎng),業(yè)主花多少錢買多少服務(wù)。居民不愿交物業(yè)費(fèi)是一種低心理承受力,沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這是住宅消費(fèi)的一項(xiàng),而并非都是無(wú)力負(fù)擔(dān)。他們?cè)诠芾碇邪l(fā)現(xiàn),物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)項(xiàng)目參差不齊,但收費(fèi)都一樣,而業(yè)主對(duì)服務(wù)的要求不一致,因?yàn)槭召M(fèi)沒(méi)有等級(jí),物業(yè)公司不能多收費(fèi),也就無(wú)法滿足業(yè)主更高的服務(wù)需求。實(shí)際上,較低的物業(yè)收費(fèi)限制了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的利益。一家物業(yè)公司的代表甚至打比方說(shuō),節(jié)水是環(huán)保和節(jié)省能源的舉措,但是降到一定程度就要以降低生活水平為代價(jià),如果這樣是不可取的。一家物業(yè)公司認(rèn)為,在方案中將經(jīng)濟(jì)適用房列為第五等不夠合理,現(xiàn)在很多高收入者也購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,他們對(duì)物業(yè)的要求很高,應(yīng)考慮試用不同等級(jí)。

  專家強(qiáng)調(diào)可操作性

  參加聽證會(huì)的專家更關(guān)注方案的可操作性和物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)足的發(fā)展。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)是市物價(jià)局特邀的專家之一。他說(shuō),一些低收入者交不起物業(yè)費(fèi)怎么辦?應(yīng)該集思廣益,制定一些保證政策,F(xiàn)在有住房補(bǔ)貼、房租補(bǔ)貼,能否考慮在職工工資中加入物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。是否能夠制定相應(yīng)的稅收減免規(guī)定,或者將停車費(fèi)的一部分補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi),總之是讓市民負(fù)擔(dān)得起的。同時(shí),物業(yè)公司也可以良性運(yùn)轉(zhuǎn)。另一位專家指出,要拉動(dòng)住宅消費(fèi),不要讓物業(yè)費(fèi)起反作用。物業(yè)管理收費(fèi)辦法要讓物業(yè)管理這一新興服務(wù)行業(yè)得到發(fā)展,既要讓高收入者得到滿意的服務(wù),又要讓低收入者負(fù)擔(dān)得起,這是聽證會(huì)代表的一致心聲。不過(guò),從目前的情況看,滿足所有條件似乎不太可能。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,物業(yè)費(fèi)將是住宅消費(fèi)的一項(xiàng)開支,消費(fèi)者增強(qiáng)心理承受力恐怕是早晚的事,同時(shí)物業(yè)公司也應(yīng)不斷提高服務(wù)水平,降低成本,在競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展。(溫迪)

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