合規？限價房配建別墅被稱政策特許

　　“最早的雙限房可以說是政府與開發商協商的一個結果。當初是二八開，即20%建大戶型、80%建小戶型，但價格是限定的。”房地產專家韓世同介紹。如今，二八開成了商品房與限價房的分水嶺。“公司在拿地時就與相關政府部門約定二八原則，即20%用地面積由開發商自由規劃，80%用地面積建設限價房。”萬科銷售人員介紹。

　　對于政府與開發商的約定是否合規，市場反應不同。“限價房可以做別墅嗎？我們從來不知道。如果可以做，我們也愿意去拿限價房用地。”廣州一家開發企業領導在接受記者采訪時表示詫異。

　　但另一些資深業內人士對此不以為然。“如果近兩年一直在招拍掛市場拿地，應該熟悉這種模式。”上海興海房產綜合開發公司副總經理謝國亞稱，政府部門以各種變相優惠的方式鼓勵開發商參與保障性或類保障性住房的建設，這是慣常做法之一。上海以前也做類似的事，比如開發商開發商品房需要拿出部分建筑面積用于安置回遷戶，而廣州是反過來，大部分是限價房，其中一部分是商品房，這樣也可以提高開發商的開發熱情。

　　“應該說二八分成是為解決保障性住房供給的特許政策，限價房項目多大面積可以用于商品房建設和銷售，是明確寫在土地招標文件中的，開發商在拿地時具有同等的判斷依據。”專家表示。

　　最新市場消息顯示，除廣州、北京等已經推出限價房或限價房建設規劃外，上海等地方政府也在積極醞釀限價房產品，以響應中央有關部門的號召。

　　“如果所有限價房項目都有‘一事一議’的配套優惠，那推廣復制的可能就不大。加上申購人資格審核這個最大的難題，限價房會不會重演之前北京經濟適用房的混亂局面，成為開發商與投機者新的尋租空間，將是有待檢驗的問題。”上海易居房地產研究所所長李戰軍稱。

　　面對市場對限價房的多種疑惑，廣州相關部門和相關企業多數婉拒了記者的采訪要求。廣州市國土房管局回復：“您的采訪函領導批示此事還在研討，暫不方便全部回答。”

　　“關于限價地項目的開發，我司尚無開發限價房的經驗，做限價房的目的是響應政府政策，關注解決中低收入者的居住需求，在保證企業經營效益的同時，肩負企業公民責任，其他暫不便接受采訪，我司會按政府相關政策進行開發。”奧園置業回復。

　　“限價房的推出標志著廣州落實民生承諾、妥善解決住房問題方面既務實、又創新。標志著我市多層次住房梯級供應和消費體系的正式形成，和諧社區建設實踐有了新發展。”廣州市房地局曾經表示。

　　亂象？“補地價”和單位自建房充抵也是問題

　　另一個存在于限價房市場的“另類”現象是“補地價”的做法。

　　據此前公開報道，保利西子灣項目中的高檔住宅部分將通過“補地價”的方式獲得商品房銷售資格。保利公告顯示，西子灣地塊成交土地面積為80759平方米，成交價款4.13億元，地塊容積率不超過2。以此測算，該項目樓板地價約為2557元/平方米。如果以1萬元/平方米的銷售價格計，高檔江景住宅部分的成本利潤率也達100%以上，銷售利潤率則達50%以上。

　　或許正因如此，保利地產在該項目正式發售當日對廣州本地媒體表示將針對高檔住宅部分補足了地價。上海某房企負責人則認為，補地價的時間段對于限價房是個問題：如果沒有在土地出讓前確定，就有“非透明操作”的可能。

　　另一業內人士則稱，應該以理解的態度去看待這一問題，因為在開發的過程中，開發商也有可能會遇到不可抗力，成本增加，這個時候就需要政府相關部門通過一種變通的方式給予開發商應有的補償。

　　除了買限價房用地配別墅項目的“套餐方案”、補地價方式模糊等特征外，廣州限價房項目更有深意的一個現象是以類似單位自建房的項目“充抵”限價房規劃。

　　根據記者初步了解，廣州風神汽車房地產公司承建的風神公社項目原本計劃“優先”銷售給東風日產公司員工，但廣州風神汽車房地產開發有限公司員工則向記者介紹，這個在廣州10個限價房項目中占地面積最大的樓盤將只賣給公司員工，不對外銷售。銷售單價2800元/平方米，大部分戶型面積在150平方米以上，甚至還有復式結構房型。

　　這一新事物誕生初期的亂象如何控制，已經擺在了決策者的案頭。“我們不希望最后的結果是，極少部分所謂‘幸運’的中等收入家庭住上了限價房，開發商賺得超值收益，地方政府實現拉低房價的目標，整個市場沒有根本改變。”戴德梁行一位資深人士這樣表示。

　　對這些亂象的具體情況，本報還將持續關注、報道。

　　（本報實習生鄭美玲對此文亦有貢獻）

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