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廣州限價房搭配建別墅 成本利潤率超過240%http://www.sina.com.cn 2008年02月27日 02:20 中國證券網-上海證券報
 被中等收入家庭寄予解決住房困難厚望的限價房，由于相關政策的暫時性缺失，一誕生就有變味的趨勢，令人擔憂。 作為排頭兵城市，全國首批10個限價房項目在廣州一經推出，立刻引來重大關注。一時間，限價房規劃遍地開花，京滬穗遙相呼應。然而，上海證券報記者在多日的深入調查后卻發現，限價房的開發仍然有著不為人知的亂象。 廣州10個限價房項目中，記者抽樣調查的7個項目幾乎百分之百按照限價房用地配“自留地”的方式出讓，即開發商在拿到地塊后可以留有部分用來自由規劃開發，如可以做高檔公寓、甚至別墅；限價房樓盤可能以“補地價”的方式將低價購得的限價房用地部分轉為商品房用地也引發討論；另外，表面稱作限價房的“花都區風神大道北項目”其實只針對東風日產乘用車公司內部職工購買，多數單套建筑面積更高達150平方米以上…… “近期雨后春筍般的限價房項目僅是各地響應建設部領導號召的案例嘗試，還沒有如經濟適用房一樣形成指引性文件。無章可循的結果是限價房很長一段時間只停留在嘗試階段，操作中的多樣化做法決定了它不可能長期制度性保障中等收入家庭住房需要，而某些地方政府推出限價房的直接動因，也只是將其視為拉低城市房價均價，表彰調控政績的方式。”上海房地產專家叢誠稱。 “限價房立足于調控而非保障，立足于對市場出現不正常情況的彌補而不是取代。”廣州市國土房管局副局長黃文波日前接受采訪時的表態，似乎也在印證專家的判斷。 本報見習記者 周鵬峰 本報記者 于兵兵 優惠？限價房用地里可建別墅 去年12月中旬，位于廣州金沙灣的“保利西子灣”和廣州科學城的“萬科新里程”兩個樓盤相繼對外預售。與市面上其他商品住宅不同的是，這兩個樓盤在當時住宅用地進行招投標出讓時即根據政府規定“定死”了一個銷售單價，分別為6500元/平方米和6000元/平方米，且比周邊市場化商品房價格偏低，是為限價房。 由此，一場席卷全國的限價房興建潮迅速展開。對于開發商而言，10%以下的收益率是應政府要求的社會和諧工程。限價房，被占據全國城市人口60%的中低收入家庭視為解決住房問題的嶄新希望。 2006年10月，全國房地產龍頭國企之一的保利集團通過“雙限雙競”方式拿下廣州白云區金沙洲B3736F01號商品住宅用地。2007年12月29日，地塊上矗立起來的嶄新樓盤保利西子灣如期面世。在由政府統一審核申購資格的前提下，1600多名購房者排到選房資格， 該項目6500元/平方米的統一單價也被廣州市房地局相關人士介紹為廣州市區內最低價格。 隨后，更多限價房項目被廣州計劃在2008至2009年推出，如中海地產的金沙馨園，龍光集團的科學城項目KXC-H4地塊（下稱龍光項目），富力地產的金沙洲B3734F01\02\04項目（下稱富力項目），奧園置業的番禺中心城區南區4-3地塊（下稱奧園項目），亨利地產的花都區107國道D地塊，以及風神汽車房地產開發公司花都區風神大道北項目（下稱風神項目）。 廣州的10大限價房項目總建筑面積近180萬平方米，多數在今年內推出，占廣州年商品房銷售總面積的20%。“無疑，限價房的推出對廣州今年的房價將產生重大影響。”市場人士判斷。 然而，限價房究竟是以拉低商品房均價為目標的臨時調控手段，還是一個長期、可復制的住房保障體制，目前仍不得而知。而根據記者的了解，廣州10個限價房項目大多數是“一項一議”的個案操作，其中政府為開發商“配套”提供不同的優惠政策是最明顯的特征之一。 一些具體的優惠如：保利西子灣4幢沿江樓盤定位為高檔住宅，市場人士預計單價可能在萬元/平方米以上；萬科新里程占地8.8萬平方米，限價房僅為6萬平方米，余下2萬平方米為聯排別墅，單價在2萬元/平方米左右，單套售價300萬至400萬元；龍光項目有10%的建筑面積可自行選擇物業形態，目前規劃已定為別墅類，從施工平面布置圖上看，別墅用地面積占整個項目的30%以上；中海金沙馨園項目也配有部分商品房，但具體比例和價格未定；富力項目為富力集團與另一開發商合作，知情人士稱也會建部分商品房。 買地建限價房的同時，還可以另外獲得建別墅的地，這在國家對獨幢別墅用地已下“禁令”、高檔物業用地也是寸土寸金的調控年代，可謂是開發商難得的獲利機會。由此，限價房建設不再是只為政府打工的賠本買賣，反而一轉向成了開發商眼里的寵兒。“限價房是政府與開發商雙向選擇、互利互惠的結果。”一位地產資深人士表示。 暴利？成本利潤率可達240% 專家介紹，一般來說，目前商品住宅收益率在50%以上。而目前廣州限價房項目的利潤到底如何？ 萬科地產內部人士為記者算了一筆賬：“我們的土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建設成本2000多/平方米，總體而言，限價房銷售利潤率在10%以下，這個項目的利潤主要靠別墅支撐。” 萬科的回答與龍光集團說法趨于一致。龍光項目公司工程人員告訴記者，該項目拿地成本1300多元/平方米，建設成本約1300元左右，再加上裝修、綠化等一系列費用，這個最高限價僅有4000元/平方米的限價房項目銷售利潤不到10%。“不過我們有10%的建筑面積是造別墅的，我們的利潤主要來自這里，銷售單價預計在1萬-2萬元/平方米之間。”公司相關人員告訴記者。 而記者從龍光項目施工平面布置上發現，建筑面積10%的別墅項目占地面積大約在40%左右，除山體因素外，實際占地也有30%多。受此影響，真正的限價房項目容積率看來就非常緊張。萬科一位銷售人員介紹，相臨不遠的萬科項目與龍光項目單價相差2000元。從房型上看，萬科新里程兩梯6戶，分別有16層和24層；而龍光項目則是兩梯9戶，18層。“一個兩梯9戶的商品房項目其實居住密度是非常高的，這樣的限價房能有多大的市場認可度，現在不好說。”專家表示。 從公開資料上看，萬科與龍光的樓盤容積率都為2，而龍光的策略無疑是壓低別墅容積率，提升品質和價格，以彌補限價房4000元/平方米的限價損失。 據了解，龍光項目總建筑面積約28萬平方米，以10%造別墅計，別墅建筑面積2.8萬平方米，即便以單價1.5萬元/平方米計，可回款4.2億元。除去1300元/平方米的地價，即便建設成本高達3000元/平方米，銷售利潤率也能達到70%以上、成本利潤率則超過240%。如果加上限價房部分，該項目回款總值可超過14億元，平均銷售利潤率至少在33%以上。 對于限價房部分，開發商也有后備選擇。“部分限價房如果2年之后沒有賣掉，政府就以售價回收。如果政府不回收，開放商就補地價，然后以普通商品住宅的性質出售，這個房子不止這個價，我們不擔心棄購的問題。”萬科工作人員稱。 “在建保障性住房方面，多數大型企業是愿意參與的，這不僅有利于拉近政企關系，也確實有利可圖。”一家大型房企老總告訴上海證券報。 相關報道：
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