和諧造城(6)

    按照鄧小平設計的到本世紀中葉達到中等發達國家水平、初步實現現代化的目標要求，中國的城市化率在2050年必須達到70%-80%。這意味著最近數十年里，中國將有7.2-8.8億人口需要從農村轉移到城市，并帶來居住、就業、生活等方面的深刻轉變。人類發展歷史上規模最大、范圍最廣、影響最深的“造城運動”遽然登場。

　　【房產商篇】

　　有些城市做得過頭了

　　北京 周國美 口述 程衍方 記錄

　　城市擴張，本身就應該到了必須要擴張的地步。如果當地領導是從政績角度來考慮城市擴張，那就是明顯地過了。什么事情過頭總不是好事。

　　前些年，一些城市造新城還是因為有需求，結果也搞得不錯，城市面貌、居民居住條件、當地經濟都有改善。但最近兩年有些地方做得就有些過了。

　　如果從房地產投資的角度來看，在新城規劃中，我們可能會更多考慮經濟效益，也就是這個地區到底有沒有購買力。第二，我們才會考慮當地政府給出的優惠政策。

　　拆遷，那是政府的事

　　上海 劉志東 口述 程衍方 記錄

　　“某某局長是朋友，昨天還在一起吃飯�！睆暮陀浾叩拈_場白就可以明了劉志東是那種崇尚人際關系即第一生產力的商人。

　　劉志東是家上海的民企老板，他的企業主營業務是房地產。自從上海的國有土地開始公開招投標，“門檻”也相應大幅提高以后，劉意識到自己的資金實力是拼不過那些“航母”企業的，他的目光開始投向長三角地區的中小城市�！艾F在很多城市在擴張，或舊城改造或再造新城，而在這樣的擴張里最主要的就是房地產項目�！�

　　劉志東認為，在這個擴張大潮里要想拿到項目，第一要有人。這里所謂的有人，并不是認識個把局長，而是起碼有個市委常委的角色是朋友，他的功能也不僅限于能夠幫助拿到好地；第二，再分析這個城市居民的購買力。購買力是決定你造怎樣的房子，造的房子賣不賣得出去；第三是政策，一般這些城市為吸引外來資金都會有一定的傾斜政策。這些政策里，房產商最看重的是減免各種費用，減免掉的就是利潤。

　　“我最近在浙江的某縣級市拿了塊1000多畝的地，是和那里有政府背景的房產商合作的，而且這塊地的旁邊有個快建好的高爾夫球場，準備上別墅項目，他們出地我們出錢，利潤我們拿大頭。因為這個項目是當地的一個副市長牽頭的，政府很支持，少了許多中間環節�！眲⒅緰|顯得很有信心，他說這個項目完全符合他上面提到的投資“三要素”。

　　按照國內現在房地產業的通行規則，房產商一般是不操心拆遷這樣的煩心事的。劉認為原先居民得到的補償金是包含在房產商交給政府的土地費用里頭的。至于補償金是多少，居民拿得是否滿意，那是政府的事。

　　“如果當地政府為了吸引外來資金，土地定了幾乎白送的低價，配套費及其他相關費用減免，本來政府就沒拿到幾個錢，給居民的補償金或安置標準自然就會偏低�！彼�說，城市要發展，自然要先犧牲掉一些人的利益，“當時上海動拆遷矛盾突出也是這樣的情況。后來因為樓市開始火暴，土地價值飆升，補償金和安置費也就隨行就市了，以至于現在有的住戶就盼著被拆遷，因為可能賣也賣不到政府給你的價。”

　　昆山做得很好

　　上海 張力平 口述 程衍方 記錄

　　張力平任職總經理的國有公司可能就是所謂的房產“大鱷“了，據稱，他手上有十幾億的資金沒地方投。除了在上海還有兩塊儲備地塊預備啟動外，張的公司在成都、南昌、青島現在都有樓盤在開盤。“我們現在滿世界找項目，只是合適的項目太少�！�

　　“上海的地價太高了！”他說。張力平是不屑去縣級市開發地產的，公司運作項目的首選是省會城市。盡管一些省會城市的地價也高，但比起上海還是算低的。“有些省會城市正在努力發展以本身為核心的都市圈，這對地產商就是機會，而且他們很歡迎上海的地產商去投資，一是資本雄厚，二是有品牌效應，三是商業運作相對成熟，這些都會帶動當地的投資熱潮�！�

　　“上海當時吸引外資先是臺灣人、香港人，后是日本及東南亞一帶的商人，接著逐步逐步歐美等發達國家也擁了進來。這關鍵是要有人起哄，哄起好了，有人嘗到甜頭了，來的人也就多了�！睆堈J為昆山這方面做得很好，先是花大力氣改善投資環境，在土地和稅收上都最大限度地給予優惠政策。先來的一撥人賺錢了，接著一撥也賺錢了，于是來的越來越多。原來以工業為主的昆山，現在商業和地產業都紅火了，整個城市也現代起來了。

　　張也曾被一些小城市邀請去考察過，他認為這些小城市訂規劃有些過頭，有急功近利的樣子。本身居民的購買力不夠，甚至還只停留在溫飽階段，當地政府就要規劃搞個偌大的新城。商人都是有利才會圖，造好的房子賣不出去，第一批人虧了，第二批就不會再來了。政府在招商會上描述的種種美妙前景在商人眼里是要有事實根據的，有沒有潛力，有沒有錢賺，其實這些官員心里很清楚，只是給“政績觀”沖昏了頭。

　　張力平有個朋友是個民營房產公司的老板，去年在一個縣級市的新城項目里做了個工程，到現在房子還剩百分之七十沒賣出去，急得快跳樓了。張去過那個地方，印象最深的是整個新城的馬路修得很寬，八車道，但就是看不見幾輛車，當然也看不見幾個人。而那個市長卻升官了，調到個地級市做市委副書記了。

　　理性？非理性？

　　浙江 朱志勇 口述 程衍方 記錄

　　我對我們公司在嘉興的項目很看好。一期項目已到了70%的銷售率，這固然令人高興，更讓自己興奮的是整個新城的整體前景——嘉興地處杭州與上海的當中，離上海更是100公里不到，據說上海與杭州之間又要建造類似日本新干線這樣的軌道。屆時從上海到嘉興只需20分鐘，這些地理優勢將來都是新城的優勢，更是會給像我這樣的初到者帶來豐厚利潤。

　　我原來在澳洲待過一段時間�；貒�以后，對照澳洲的經驗，我發現，國內目前的開發過熱還是要分理性和非理性兩種。非理性的是指那些資金實力不雄厚、開發經驗不足、盲目拿地的地產商，同時也包括一些無視地方實際情況、盲目規劃的地方政府。而理性的就如同嘉興，新城規劃經過深思熟慮，并符合現在的宏觀調控政策。

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