我委托一家中介公司代為購(gòu)買(mǎi)一套二手房。在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，我被要求一次性交付中介費(fèi)用，在中介代理費(fèi)用的欄內(nèi)，我發(fā)現(xiàn)了“中介公司代購(gòu)買(mǎi)方交付土地出讓金”。我以前只聽(tīng)說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在辦理土地使用證時(shí)才交納土地出讓金，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)還需交納土地出讓金嗎？

　　答：土地出讓金是土地使用者為原始取得有期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)而向國(guó)有土地所有者所支付的一定數(shù)額的費(fèi)用，它是以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)所必須支付的費(fèi)用。

　　出讓金是國(guó)有土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，屬地租性質(zhì)。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理了合法的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)后，必須辦理土地出讓手續(xù)。此時(shí)，國(guó)家按照土地總體規(guī)劃的要求，將一定面積的國(guó)有土地使用權(quán)有期限、有條件地轉(zhuǎn)讓土地使用者，并按規(guī)定收取土地出讓金和使用稅(費(fèi))。土地使用權(quán)的出讓主要有兩種方式：一是國(guó)家對(duì)已經(jīng)取得土地使用權(quán)的城鎮(zhèn)土地使用者，按其使用土地的數(shù)量與等級(jí)，依法逐年收取土地使用稅。二是對(duì)新的用地者，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，包括協(xié)議、招標(biāo)和公開(kāi)拍賣(mài)的形式，出讓一定期限的土地使用權(quán)，并一次性收取土地出讓金和土地使用費(fèi)(稅)。對(duì)于商品房而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金后才能進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，會(huì)將相應(yīng)面積的土地出讓金列入建房成本并按比例分?jǐn)偨o房屋購(gòu)買(mǎi)人，也就是說(shuō)，商品房購(gòu)買(mǎi)者所付的房款中已包括了土地出讓金。由于根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，居住用地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用后的使用年限。由以上可以推知，房屋購(gòu)買(mǎi)人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)而取得的產(chǎn)權(quán)是完全意義上的產(chǎn)權(quán)，即在合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后剩余的年限內(nèi)享有完全意義上的產(chǎn)權(quán)，此時(shí)，已取得房屋產(chǎn)權(quán)的房主在進(jìn)行商品房再次交易時(shí)，無(wú)須交納土地出讓金。

　　所以二手房購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)房前，應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)或者律師查明，你所準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的房屋的土地使用權(quán)是以出讓方式取得的，還是以劃撥方式取得的。如果是以劃撥方式取得的，用地者無(wú)權(quán)處理，必須要報(bào)政府審批，由轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的受讓方來(lái)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)從無(wú)償?shù)接袃數(shù)淖兓��?/p>

　　在此特別提醒購(gòu)房者，一些中介公司，特別是一些沒(méi)有資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的小公司，往往利用一些居民對(duì)房產(chǎn)交易政策不懂、對(duì)有關(guān)法律法規(guī)不熟的情況，從中非法牟利，購(gòu)房者應(yīng)注意這種現(xiàn)象，熟悉相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，并選擇那些正規(guī)的有信譽(yù)的中介公司去代理買(mǎi)賣(mài)房屋。

　　北京市新起點(diǎn)律師事務(wù)所許要強(qiáng)