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1999年底，北京市已購公房在市場的千呼萬喚中終于上市了。已購公房上市時，據說全市已取得產權證的已購公房有近70萬套，如此巨大的數字乍聽之下確實令許多人興奮不已。但1年多來，被開發商寄予厚望的公房上市的表現卻不盡如人意。事實上，早在公房上市之初，就有業內人士斷言：備受關注的公房上市不可能對商品房市場產生太大的刺激。而在公房上市交易這一市場本身尚且不溫不火的情況下，結果就更是如此了。
公房“輕裝”才好上市
正如是否允許公房上市政策是決定因素那樣，政策對公房上市交易的市場走勢同樣至關重要。北京市西城區房管局負責房屋交易審批手續的郝科長說：“在允許公房上市后半年多的時間里，全區辦理的公房交易只有幾起，一直到去年年中，北京市決定放寬公房上市的限制后，交易量才開始迅速上升，全年共有公房上市交易78起。”據介紹，公房上市之初，由于對上市公房的條件過于嚴格，必須要由原產權單位同意，而且交易手續繁瑣，整個審批交易過程需要105天，令許多人望而卻步。而按照去年年中開始執行的新規定，以成本價購買的公房上市不再需要原產權單位的意見，同時由于交易手續的簡化使得交易時間也大大縮短，一起交易下來至多一個月，新的政策規定對二級市場產生了積極的推動作用。
中介要資源共享
政策對公房上市的市場影響力是顯而易見的，除了簡化審批手續放寬公房上市的條件外，政府管理部門能夠做的事情無疑還有很多。西城區房地產交易所的尹伯明談到去外地參觀取經時，最令他羨慕的是上海同行所擁有的統一的房地產交易系統，人們在任何一家區縣房地產交易所，都可以獲得全市的二手房房源信息。而北京的市及區縣的房地產交易所則是各自為政，處于信息分隔狀態。信息分隔的結果不僅是交易所為了房源疲于奔命，有心交易的市民同樣也深感不便。在西城房地產交易所，記者碰上了來自遼寧的一對老夫婦，他們為了給在北京工作的兒子買套合適的舊房子，已經跑了好幾家交易所了。事實上，建立全市的房地產交易所網絡系統的困難并不是資金和設備，問題的關鍵是市場中介在管理上缺乏統一和協調，據了解，由于北京市房地產交易中心和各區縣的房地產交易所分屬于不同的系統，所以全市的房地產交易網絡遲遲難以建立起來，而市場資源分隔的結果可想而知。
理想模式只是一廂情愿
當年為爭取已購公房上市，除了能夠推動房改外，房地產開發商特別強調公房上市能帶動商品房市場的活躍。一種被引為經典的模式是公房所有人賣掉舊房變現，然后再從個人積蓄中拿出一部分錢買更好的商品房。誠然，在公房上市的交易者中確實有賣舊買新者，但符合這種理想模式的交易畢竟不多。公房上市交易的目的可謂多種多樣，有的想以小換大，有的想以遠換近，有的想以差換好，有的想以舊換新。
盡管北京市有近70萬套取得產權證的已購公房，理論上這些房子都有可能進入市場進行交易，但又有多少人會拿自己的房子上市呢？一位業內人士算了一筆賬，假如這近70萬套公房中1%可以上市，那么全市也不過有7000套，而北京市去年的公房交易有1100多起，即使考慮到循環流通的因素，這一市場的交易總量也仍然有限。
商品房抬高了二手房
公房上市對商品房的拉動作用不可高估，除了能進入市場流通的房源有限外，上市公房的價格過高也影響了交易量的增長。在公房上市之初，許多人擔心由于舊房的房況差異較大，價格的確定將會成為一大難題。價格在實際操作中的確是一個問題，不過并不是不易確定，而是由于整個北京的房價過高，致使二手房的價格也水漲船高，每平方米標價超過5000元的舊房并不鮮見。
人們在給自己的舊房定價時自然要參照附近的商品房價格，問題歸根結北京的房價太高了。商品房曾寄希望于公房上市刺激自身的銷售，但現在后者卻反而要指望前者能降價。商品房價格居高不下一直是公眾關注的熱點，而在商品房價格的構成中有很大一部分屬于政策收費項目，如高昂的前期開發費用。顯然，上市公房的價格能否降下來間接取決于收費政策的調整。
政策的影響還不止這一點，北京市是按照超額累進比例繳納凈收益的，即成交價在4000-5000元/平方米的部分，20%繳納所得收益，80%歸出售人；成交價在5000元/平方米以上的部分，50%繳納所得收益，50%歸出售人。由于房價只是基本放開，所以在實際交易當中，為了規避稅費，交易雙方常常虛報成交價。顯然，價格基本放開在實際交易中存有著一定的漏洞。
作為中介單位的區縣房地產交易所希望建設成為一個可信的、成規模、上檔次的交易市場，但現狀卻是可信有余但規模不足，惟一的途徑就是早日走網絡化道路實現資源共享，只有這樣才能擴大市場，實現規模效益。同時市場也寄希望于通過減免稅費降低商品房的價格，從而在一定程度上降低上市公房的價格，并進一步在政策上放開公房上市的價格限制。王曉濤
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