京城住房一級市場持續(xù)升溫，買賣“火爆”，這應該帶來住房整體市場的良性互動。但是，目前北京住房二級市場冷冷清清，三級市場仍未浮出水面。

　　與住房一級市場也就是新建商品房、經(jīng)濟適用房買賣“火爆”場面形成鮮明對比的是，京城住房二級市場冷冷清清，一年多來二手房成交量僅1000余套，住房三級市場至今仍未浮出水面。此種局面造成北京住房的整體市場無法進行良性互動。

　　放開住房三級市場，簡單說就是允許公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換和交換產(chǎn)權(quán)等交易。北京目前有承租公房50多萬套，其中，越來越多的承租公房可以用于出租。據(jù)統(tǒng)計，京城有流動人口300多萬，每年增加常住人口10萬左右，同時5至6萬對青年要組成新的家庭。由于這部分人員工作地點的不穩(wěn)定性或目前經(jīng)濟實力有限，只能靠租房來解決問題，因此公眾對三級市場放開的呼聲日益增強。據(jù)部分業(yè)界人士分析，眼下北京出租房市場一方面存在著巨大的需求和潛在的供給。另一方面三級市場在政策上又未放開。因此，民間的“隱性市場”大行其道。這樣的結(jié)果不但造成國家稅收大量流失，租賃糾紛不斷，同時還會給社會治安帶來困難。而放開三級市場既能實現(xiàn)優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)居民住宅的梯度消費，又能達到住宅一、二、三級市場聯(lián)動，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　去年就不時傳出住房三級市場即將放開的信息，但遲至今日三級市場還在“若隱若現(xiàn)”。有關(guān)人士指出，目前仍面臨著幾大問題需要解決。　　意識觀念存在誤區(qū)

　　當前人們對住房三級市場或住房消費的認識上仍存在誤區(qū)。有些人認為，開放住房三級市場就會造成國有資產(chǎn)的流失，公有住房如果被私人轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓就會使國家的財產(chǎn)流入個人的腰包。因此萬萬使不得。其實，公房的使用權(quán)同樣具有價值，是可以進行交換的。不開放三級市場，只能刺激隱性市場的發(fā)展，使稅收大量流失。更談不上維護國有資產(chǎn)了。

　　現(xiàn)在許多人追求住房消費的一次到位。很多居民還沒有形成正確的住房消費觀念，往往追求住房面積、位置、檔次的一次到位，在沒有達到相應的經(jīng)濟實力前，寧肯安于現(xiàn)狀。這同樣也是北京二級市場開放一年多來，不溫不火的一個不可忽視的原因。此外，還有很多人認為公房使用權(quán)的價格會很低。其實這種觀點是不正確的，由于大部分公房都處于市區(qū)的繁華地帶，交通、生活、孩子上學等都很方便，可以享受到城市進步帶來的諸多好處，因此價格上不會太低。有關(guān)人士認為，如果存于人們頭腦中的這幾個誤區(qū)沒有解決，即使是馬上開放三級市場，效果也將很難令人滿意。

　　中介機構(gòu)強差人意

　　住房三級市場的發(fā)展離不開房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的支持，這是由房地產(chǎn)和住房三級市場的特點決定的。然而，北京目前的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)現(xiàn)狀令人擔憂，還不能很好地肩負起這一重任。首先，中介企業(yè)規(guī)模小而分散。據(jù)統(tǒng)計，北京注冊的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)有802家，而相關(guān)人士估計，京城實際上從事房地產(chǎn)中介服務的機構(gòu)不下2000家，并且絕大部分中介機構(gòu)只是租個門面房，隨便找?guī)讉�人，便開始營業(yè)了。服務機構(gòu)之間也是互不聯(lián)系，“各自為政”，完全憑自己的能力“單打獨斗”，無論是信息量還是成交率都非常低，很難適應放開的三級市場需求。

　　其次，中介從業(yè)人員業(yè)務素質(zhì)偏低。房地產(chǎn)中介服務具有專業(yè)性強、涉及面廣的特點，它不但要求從業(yè)人員具有專業(yè)知識，還要有法律、營銷、公關(guān)、計算機等多方面知識。由于我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)起步較晚，相關(guān)的認證和行業(yè)管理制度比較滯后，導致目前從業(yè)人員整體素質(zhì)很低。據(jù)北京市工商局有關(guān)人士透露，2000年以來，消費者對中介類投拆居高不下，其中對房屋中介服務的投訴量已上升到第一位。今年2月份受理此類投訴154件，占當月總投訴量的13%。“中介免談”已成為北京居民租房的口頭語，中介機構(gòu)如不盡快改變形象，將會嚴重妨礙其目前的生存和長遠發(fā)展。

　　金融支持需要解決

　　公房使用權(quán)雖然價格相對較低，但由于大都處于市區(qū)的繁華地帶，要買一套，一般也需要10至20萬元，北京像這樣的房子很多。因此，要使三級市場真正火起來，同樣離不開金融的支持。此外，公房使用權(quán)買賣抵押貸款同產(chǎn)權(quán)房的抵押貸款相比，有許多新的內(nèi)容。如抵押物是公房的使用權(quán)，需要對公房使用權(quán)進行評估。同時，由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復雜，許多方面都離不開公房產(chǎn)權(quán)單位的參與。在這種情況下，如果金融方面沒有相關(guān)的支持政策，將會對三級市場的開放帶來較大影響。

　　稅費和收益分配問題最為關(guān)鍵

　　稅費和收益分配制度是住房三級市場能否順利開放和繁榮的關(guān)鍵。雖然北京目前關(guān)于住房三級市場的有關(guān)政策還沒有出臺，還不明確公房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和置換的具體稅費和收益分配政策，但人們對此極為關(guān)心，能否制定一套合理、科學的公房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和置換的具體稅費及收益分配政策是當前大家最為矚目的。據(jù)中國社會事務調(diào)查所在北京、天津、上海等地的調(diào)查，在被調(diào)查人最關(guān)心開放住房三級市場哪些方面的內(nèi)容時，稅費問題位居首位。因此，一旦在稅費政策制定上存在偏差，將成為阻礙住房三級市場發(fā)展的主要原因。(張化學 李霄峰)