公房轉租、差價換房、承租權買賣成為合法

　　非成套公有住房承租權可買賣

　　公房承租權交易無須產權單位同意

　　外地人也可購買公房承租權

　　去年下半年北京市政府出臺《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》后，迄今為止已有900多套已購公有住房上市出售，交易額達1.3億元，對促進居民住房消費起到了積極的作用。與此同時，社會上各類差價換房機構也在或明或暗地從事公房使用權買賣，人們對開放住房三級市場的呼聲也越來越高。日前，北京市擬出臺有關公房承租權有償轉讓的政策規定。

　　公房使用權交易特指承租權

　　公房承租權交易也就是人們通常所說的公房使用權交易。已擬訂報批的《北京市公有住房承租權交易管理規定》(以下簡稱《規定》)中以“公房承租權”一詞代替了“公房使用權”一詞，主要原因在于：從法律意義上來說，“承租人”是與“出租人”相對的一個概念，而“使用人”這一概念的外延則要比“承租人”大得多，它不僅包括承租人，還包括承租人以外的其他實際使用該房屋的人。“承租權”是從“承租人”引申出來的一個概念，指與出租人依法建立租賃關系，承租該房屋的權利。“承租權”只是“使用權”的一種，“使用權”不僅包括“承租權”，還包括其他使用人使用該房屋的權利，但其他使用人不一定與出租人建立了租賃關系。因此，本《規定》沒有使用人們俗稱的“公房使用權”概念而使用了“公房承租權”概念，是以公房租賃關系作為出發點，意在規范公房租賃關系的流轉。

　　公房承租權交易有哪些內容

　　1.公房承租人之間以無償或有償的方式互換承租權。公房承租權互換限于使用權和使用權之間，公房承租人之間以結算差價的方式互換承租權，也就是說，雙方在住房面積、位置、結構、朝向、設施、成新、居住環境等方面的差異，由交換一方向另一方給予適當的貨幣補償，補償數額由雙方自行議定。

　　2.公房承租人以公房承租權交換住房產權。公房承租權交換住房產權，即承租人可將公房使用權作價，通過補差價的方式購買私房、商品房。取得原公房使用權的私房主或開發商成為新的承租人，原公房性質不變。

　　3.公房承租人有償轉讓公房承租權。公房承租權直接轉讓，指的是公房承租人可將其公房使用權直接轉讓給他人，轉讓價格由雙方協商議定。承租人轉讓其公房使用權后，取得相應價款；受讓方購買到公房使用權，成為新的承租人，原公房性質不變。

　　4.公房轉租。即公房承租人將其承租的公房部分或全部再出租給他人使用。在租賃期限內，原租賃合同繼續有效。轉租雙方可協商議定轉租租金。

　　公房承租權交易，暫限定在公有住宅范圍內，不包括非住宅。不論直管公房還是自管公房，不論成套住房，還是非成套住房，都可以進行公房承租權的交易。

　　哪些公房不得交易

　　為了與其他房屋管理的政策相銜接，還規定下列公房不得進行承租權交易：已列入拆遷范圍并已凍結戶口的、依法應當由出租人收回的、被房屋行政管理部門認定的危險房、違章建筑以及公房承租權交易主管機關認定確屬不宜進行承租權交易的。

　　取消對公房承租權流轉的限制后，公房承租權交易將不可避免地面臨許多新情況、新問題。鑒于公房承租權交易的特殊性，為便于管理，規定由政府指定的交易部門辦理。

　　公房承租權交易無須征得產權人同意

　　為了搞活公房承租權交易市場、公房承租權交換和轉讓無須征得產權人同意，但在交易雙方辦理交易手續時，需由房屋交易部門書面征詢產權人意見。征詢意見的內容主要包括：該住房是否屬于不得交易的情形、承租人是否拖欠租金等。產權人應就這些內容給予答復，并不得以其他理由阻礙交易的進行。產權人逾期不答復的，視為同意。

　　借鑒上海市的做法，公房轉租也無須征得產權人同意，但承租人在轉租前必須書面告知產權人，并將轉租合同向產權人備案。未告知產權人的，產權人可以收回房屋。

　　外地人也可購買公房承租權

　　長期以來北京市的公房管理政策是不允許外省市個人承租本市公房的，而在商品房交易中，已允許外國人、外省市人購買房產。在實際生活中，外省市個人對住房有著強烈的需求，相對于產權住房而言，使用權房有著價格低，交易簡便等優點，是許多外省市個人甚至本市居民解決住房問題的渠道之一。因此，考慮到市場的實際需求，在《規定》中取消了外省市個人承租本市公房的限制，即外省市個人也可以購買公房承租權。至于外省市個人流動性大的問題，可以通過加強管理來解決。

　　公房轉租給外地來京人員的，按照《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》執行。

　　公房轉租或公房承租權轉讓給港澳臺同胞、外國人和無國籍人的，須經市涉外安全審查辦批準。

　　產權人可取得一定收益

　　為了調動產權單位的積極性，規定公房承租權交易的收益應由公房產權人與承租人按一定的比例分成。

　　公房承租權交易的稅費優惠政策

　　按照北京市目前的規定，房屋出租所應繳納的稅種有：房產稅、營業稅、個人收入所得稅等，稅率達17%至18%，稅賦較重。而上海等其他城市采取的按綜合征收率征稅的辦法在很大程度上減輕了當事人的負擔，也簡化了征稅手續，在實踐中取得了較好的效果。因此，建議稅務部門參照以下標準征收稅款：

　　公房承租權互換的，由差價支付方按差價的2.5%綜合征收率繳納稅款(上海是0.5%)；

　　公房承租權互換住房產權的，由原承租人按差價的2.5%繳納契稅(上海是0.5%)；

　　公房承租權轉讓的，由原承租人按轉讓價格的2.5%綜合征收率繳納稅款(上海是0.5%)；

　　公房轉租的，由原承租人按轉租金收入的2.5%的綜合征收率繳納稅款(上海是2.5%)。

　　關于手續費

　　為簡化手續，減輕當事人負擔，規定當事人進行交易時只需交納一定的工本費即可。(摘自《北京房地產》文／蔚華)

　　小資料：什么是住房三級市場