住宅三級(jí)市場是指住宅租賃市場，包括私房出租和公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、買賣。由于私房和已購公房上市出租已有規(guī)定，這里的三級(jí)市場特指公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)租和買賣。由于北京市商品房價(jià)格太高，二手房也因有效供給不足，價(jià)格也很高。大量無房戶和困難戶的住房需求無法得到滿足，于是人們將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到手續(xù)簡便，價(jià)格便宜的三級(jí)市場，那么三級(jí)市場何時(shí)打開，北京三級(jí)市場的現(xiàn)狀怎樣？為何說三級(jí)市場比二級(jí)市場更具活力？

　　三級(jí)市場將開放

　　-首先解決準(zhǔn)入制，陸續(xù)推出配套措施

　　記者日前從市國土資源和房屋管理部門獲悉，備受市民關(guān)注的有關(guān)公房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定已上報(bào)市有關(guān)部門，近期可望出臺(tái)。

　　據(jù)介紹，如同已購公房上市出售和出租的政策出臺(tái)一樣，公房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定即使出臺(tái)，也將是一個(gè)原則性的界定，即首先解決準(zhǔn)入制的問題。其中不含對(duì)諸如如何確定使用權(quán)買賣定價(jià)，如何確定公房轉(zhuǎn)租交易手續(xù)費(fèi)等具體內(nèi)容作出界定。據(jù)介紹，公房轉(zhuǎn)讓的配套措施將在公房轉(zhuǎn)讓交易政策出臺(tái)之后陸續(xù)推出。

　　據(jù)介紹，公房的使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，買方不僅要與賣方簽訂買賣協(xié)定，而且要與產(chǎn)權(quán)單位簽訂新的租賃合同。

　　-給北京一個(gè)完整的三級(jí)市場

　　三級(jí)市場包括私房租賃、已購公房租賃和公房轉(zhuǎn)讓三個(gè)內(nèi)容，私房出租是三級(jí)市場最早的形式，早在數(shù)年前，北京市便出臺(tái)了《北京市關(guān)于城市房屋租賃管理規(guī)定》等法規(guī)，對(duì)私房出租和職工承租單位住房給予規(guī)定。去年11月，北京市又出臺(tái)法規(guī)允許已購公房上市出租。此規(guī)定意義重大，既是對(duì)已購公房上市出售政策的完善和補(bǔ)充，也是對(duì)租賃市場的拓寬。它意味著北京70萬已取得房產(chǎn)證的已購公房可以用于出售。而近期內(nèi)將出臺(tái)的公房轉(zhuǎn)讓合法規(guī)定的出臺(tái)，其意義更大，不僅意味著北京市五六十萬套的成套住宅和大量的非成套住宅可以用于出租，意味著北京房地產(chǎn)將開啟一個(gè)新時(shí)代，更意味著北京市三級(jí)市場將是一個(gè)完整意義上的租賃市場。

　　北京三級(jí)市場現(xiàn)狀

　　-北京出租房有多少家底

　　據(jù)有關(guān)資料表明，北京市現(xiàn)有成套住宅8600萬平方米，加上一部分非成套住宅，北京市可用于出租的房屋面積約為1.218億平方米，或者說北京市房屋總量的44%都可以用來出租。這些還不包括違章建筑和無證建房。據(jù)了解，在成套住宅中僅房改房就占150萬套，其中已取得產(chǎn)權(quán)證的已購公房70萬套，承租公房50萬套，已購但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的約30萬套。這樣的家底在全國可謂首屈一指。雖然家底雄厚，可用于出租房子較多，但實(shí)際上，北京市的租賃市場有效供給不足。

　　而北京市對(duì)出租房的需求量很大，僅流動(dòng)人員就300多萬人。同時(shí)北京每年要增加10萬常住人口，五六萬對(duì)青年要組成新家庭，另外房屋拆遷和危舊房改造過程中對(duì)租房也有較大需求。由于北京市私房和已購公房在出租時(shí)，目前暫時(shí)還按原有的高稅收政策執(zhí)行，大量的私房和已購公房仍處于私下交易和觀望狀態(tài)。又由于大量的公房不允許轉(zhuǎn)租，這樣，北京租賃市場的巨大需求只能靠很小一部分的房源來支撐，導(dǎo)致北京房屋租金高、中介費(fèi)高，隱形租賃盛行。

　　-隱形市場大行其道

　　單說公房轉(zhuǎn)讓市場，由于制度上不允許轉(zhuǎn)讓，而市場需要使公房私租現(xiàn)象很盛行。家住城北地區(qū)的王先生由于生活拮據(jù)，無錢購買他承租單位的兩居室，因此一直承租著單位的公房。他早就想將公房租出去以貼補(bǔ)家用，又怕被單位知道后收回公房，未敢出租。前些日子他下崗了，便鋌而走險(xiǎn)將該套房的一居租了出去，逢人詢問便撒謊說住戶是自己的親戚。

　　房屋置換、差價(jià)換房在北京前幾年是人所皆知的交易形式，這也是北京租賃市場一個(gè)最大的隱形市場。由于公房不許買賣，只能進(jìn)行無差價(jià)換房，這樣的換房成功率太低，有時(shí)換了七八年也沒有合適的下家。差價(jià)換房提高了換房的成功率，但在辦理交易手續(xù)時(shí)，依然按照無差價(jià)換房的手續(xù)辦理，而差價(jià)則通過中介公司在買賣雙方之間私下交付。

　　隱性市場直接的后果，是國家稅收資金的大量流失，業(yè)內(nèi)專家呼吁，既然市場對(duì)公房轉(zhuǎn)讓有巨大需求，既然公房轉(zhuǎn)讓遲早要合法化，既然公房允許轉(zhuǎn)讓對(duì)國家稅收有好處，那么三級(jí)市場遲開不如早開。

　　三級(jí)市場

　　打開有什么好處

　　-公房轉(zhuǎn)讓四方得利

　　就公房轉(zhuǎn)讓而言，首先獲利的是轉(zhuǎn)租方，轉(zhuǎn)租方可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定收取一筆固定的租金。扣除必要的稅費(fèi)，按北京的租賃行情價(jià)，其收入也是不菲。其次是國家收益，國家可以收取房稅。北京市現(xiàn)有300萬外地人員，按人均每月200元算，一年房租收入總數(shù)就是72億元。如果公房出租稅率按國家最新調(diào)整總體稅率14%算，即每年北京至少能征收到10.08億元的稅收。其中公房占所有出租房1／2算，每年也能給市政府增加約5個(gè)億的財(cái)政收入。

　　其次是中介機(jī)構(gòu)可以收取看房費(fèi)和中介代理費(fèi)，最后是新承租人收益，公房轉(zhuǎn)租價(jià)格普遍低于市場價(jià)。

　　就公房使用權(quán)買賣而言，也是四方得利：交易雙方、國家和中介機(jī)構(gòu)。買方可以遠(yuǎn)低于產(chǎn)權(quán)房價(jià)的價(jià)格改善居住條件。賣方可將使用權(quán)變現(xiàn)，而不用四處籌錢將該屋先買下再出售變現(xiàn)。國家可以收取相關(guān)交易稅費(fèi)，中介可以收取代理手續(xù)費(fèi)。

　　-差價(jià)換房將成為最新亮點(diǎn)

　　公房轉(zhuǎn)讓合法化，將使北京的差價(jià)換房掀開嶄新的一頁。差價(jià)換房可以是公房使用權(quán)與使用權(quán)的置換，也可以是使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)之間的置換。如此，150萬套房改房之間也可以置換。已購公房可以換得使用權(quán)公房之后收取一部分現(xiàn)金，綜合水平差的使用權(quán)房也可以交完差價(jià)后進(jìn)行置換另一處使用權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)以小換大，以遠(yuǎn)換近，以舊換新的愿望。

　　以往北京市中介事務(wù)所每年都推出數(shù)次換房大會(huì)，但由于是無差價(jià)換房，成功率不是很理想。去年1月份的首次換房大會(huì)引進(jìn)置換概念，將差價(jià)引進(jìn)大會(huì)。一些熱衷于差價(jià)換房的中介機(jī)構(gòu)被批準(zhǔn)進(jìn)入大會(huì)開展業(yè)務(wù)。此間一些中介機(jī)構(gòu)也私下操作使用權(quán)買賣，但在辦手續(xù)時(shí)還是按商品房交易的手續(xù)來辦，程序較復(fù)雜。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，公房轉(zhuǎn)讓合法后，住房三級(jí)市場的交易要簡單得多。像二級(jí)市場上市交易的公房必須拿到產(chǎn)權(quán)證，必須經(jīng)過房屋管理部門的同意，去辦理各種手續(xù)，而三級(jí)市場只要產(chǎn)權(quán)單位同意，房子就可交易，且手續(xù)要簡單得多。

　　-刺激一、二級(jí)市場的發(fā)展

　　業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，三級(jí)市場一旦打開，只要房屋租賃市場能有合理的投資回報(bào)，在需求大量存在的條件下，必然能吸引居民儲(chǔ)蓄或社會(huì)閑散資金于房屋租賃經(jīng)營。具體表現(xiàn)在，他們會(huì)購買商品房或二手房用來出租，從而促進(jìn)商品房和二級(jí)市場的發(fā)展。

　　對(duì)一、二級(jí)市場最深遠(yuǎn)的影響在于，公房轉(zhuǎn)讓合法化，將成倍、幾十倍地提高市場房屋供給，從而改變?cè)�先的供求關(guān)系，影響一、二級(jí)市場的市場價(jià)格。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在所有影響一、二級(jí)市場的因素中，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法化將是最直接的，影響最快的。北京商品房將會(huì)出現(xiàn)更多的空置，最終不得不降下它那高昂的頭，這也正是二手房發(fā)展的契機(jī)。(文／本報(bào)記者趙國明)