近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，大城市“城市病”也越來(lái)越嚴(yán)重。擁堵、通勤時(shí)間長(zhǎng)、資源高度集中等問(wèn)題越來(lái)越受到城市規(guī)劃者的關(guān)注。在日本東京和中國(guó)香港本島成功的示范之下，TOD模式逐漸進(jìn)入了決策制定者們的視野中，其核心就是對(duì)軌道交通沿線土地資源和車(chē)輛基地的綜合開(kāi)發(fā)。 “建軌道就是建城市，運(yùn)營(yíng)軌道就是運(yùn)營(yíng)城市”的理念已經(jīng)被政府、軌道交通企業(yè)、城市開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商等社會(huì)各界廣為踐行。
《上市公司品讀》對(duì)話博星證券研究所所長(zhǎng)邢星，全面解讀京投發(fā)展TOD模式。
2019年對(duì)于所有房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士來(lái)說(shuō)，都是心情復(fù)雜的一年?！?19”會(huì)議、“432”紅線、“730”會(huì)議定調(diào)下的政策壓力，融資信托趨嚴(yán)、土拍規(guī)則升級(jí)下的資金壓力，讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的“陣痛”。對(duì)此博星證券研究所所長(zhǎng)邢星表示，2019年整個(gè)大的環(huán)境還是“房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”大的格局，也就是說(shuō)政策的調(diào)控力度是有一定的限制性，它在一定的程度上是有緊也有松的這么一個(gè)格局。
在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不減、行業(yè)規(guī)模增速放緩的大背景下，京投發(fā)展股份有限公司圍繞轉(zhuǎn)型為“城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”和“根植北京，茂盛全國(guó)”目標(biāo)構(gòu)想，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源、持續(xù)加大銷(xiāo)售去化力度、不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)融資結(jié)構(gòu)、深入開(kāi)展客戶研服、全面夯實(shí)基礎(chǔ)管理工作，公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃目標(biāo)正在逐步落實(shí)。博星證券研究所所長(zhǎng)邢星說(shuō)到“從土地上來(lái)講，要有優(yōu)質(zhì)的土地。在它的整合當(dāng)中，運(yùn)營(yíng)方面有它的新的考量。還有從融資成本當(dāng)中來(lái)看，從財(cái)務(wù)角度來(lái)顯示，也是有一定的優(yōu)化。對(duì)客戶的群體進(jìn)行研究，對(duì)本身它自己的一些服務(wù)，也做到細(xì)化，加強(qiáng)管理等等。這樣就使得京投發(fā)展后續(xù)盈利的業(yè)績(jī)的預(yù)期可能會(huì)展現(xiàn)，這里邊不得不提到TOD。”
那TOD究竟是什么？博星證券研究所所長(zhǎng)邢星認(rèn)為T(mén)OD就是城市整個(gè)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，孕育著一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)。為什么叫TOD呢？是說(shuō)它在發(fā)展當(dāng)中，我們也可以追溯到，比如“二戰(zhàn)”以后的美國(guó)，美國(guó)當(dāng)時(shí)的城市是在極度的擴(kuò)張當(dāng)中，為了解決城市之間功能化的擴(kuò)張和開(kāi)私家車(chē)交通運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生一系列的矛盾，城市發(fā)展到一定程度，公交困難，形成大城市病。TOD就是把人們的居住、商業(yè)、景觀、一系列的建筑做一個(gè)相互的匹配。
對(duì)于TOD未來(lái)的發(fā)展空間，博星證券研究所所長(zhǎng)邢星也做了展望：“上海將來(lái)隨著TOD的發(fā)展，土地資源比較稀缺，可能會(huì)有點(diǎn)瓶頸或者難度，除了上海之外，對(duì)于其它大型城市或者中型城市，這種模式可能還有它的一片藍(lán)天?，F(xiàn)在對(duì)于西部地區(qū)或者是中部地區(qū)，沿海地區(qū)的一些二三線城市，應(yīng)該還有它的發(fā)展模式?！?/p>
京投發(fā)展總裁高一軒曾在接受媒體采訪時(shí)表示：“雖然房地產(chǎn)行業(yè)處于低谷期，但是TOD模式迎來(lái)了發(fā)展契機(jī)，風(fēng)口已經(jīng)到來(lái)?！?/p>
面對(duì)這片“十萬(wàn)億級(jí)”的藍(lán)海市場(chǎng)，京投發(fā)展于2018年首次提出“TOD智慧生態(tài)圈”開(kāi)發(fā)理念。以“TOD智慧生態(tài)圈”為理念的軌交車(chē)輛基地一體化開(kāi)發(fā)，不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是掌握核心科技的資源整合運(yùn)營(yíng)。對(duì)此博星證券研究所所長(zhǎng)邢星表示“京投發(fā)展考慮到，一個(gè)是跟地鐵公司之間取得聯(lián)系，跟政府之間建立一個(gè)好的戰(zhàn)略?？梢哉f(shuō)幫地鐵公司、幫政府這一塊，在運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃、管理整個(gè)的策劃當(dāng)中，它不會(huì)像普通的建筑商就把這個(gè)房子建好了，它還運(yùn)營(yíng)、策劃一些項(xiàng)目，包括一些數(shù)據(jù)，比如減振項(xiàng)目，有它的專(zhuān)利，它把這個(gè)領(lǐng)域搞得非常扎實(shí)，也就會(huì)形成軌道物業(yè)整體專(zhuān)家性質(zhì)來(lái)做，這樣對(duì)它的品牌戰(zhàn)略和一些示范的點(diǎn)來(lái)講，它就突出了。”
在節(jié)目錄制現(xiàn)場(chǎng)博星證券研究所所長(zhǎng)邢星還分享了京投發(fā)展深耕TOD模式多年來(lái)給行業(yè)帶來(lái)的借鑒意義。他說(shuō)到：“因?yàn)檎邔?dǎo)向來(lái)講，現(xiàn)在要支持新型城鎮(zhèn)群的建設(shè)，離不開(kāi)軌道交通，軌道交通是我國(guó)發(fā)展的首要方向，特別是在交通運(yùn)輸方面，對(duì)于人們居住的趨勢(shì)來(lái)講，它可以起到一個(gè)積極的引導(dǎo)作用，這也是打了一定的示范，它自己本身在這方面有它的一些專(zhuān)業(yè)，確實(shí)是別的公司可能短時(shí)間難以效仿?！?未來(lái)，京投發(fā)展將通過(guò)越來(lái)越多的軌交車(chē)輛基地一體化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為城市、地鐵、市民提供可持續(xù)性服務(wù)，激發(fā)城市活力，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為更多的消費(fèi)者打造“地鐵一體化集約生活”。
以下是對(duì)話實(shí)錄：
主持人：新浪的網(wǎng)友朋友們大家好，歡迎來(lái)到《上市公司品讀》，我是主持人佳懌。很高興又和各位見(jiàn)面了，今天我們也是非常榮幸地邀請(qǐng)到了博星證券研究所所長(zhǎng)邢星老師做客我們的演播室，邢老師您好。
邢星：主持人好，朋友們大家好。
主持人：今天邢老師會(huì)為我們帶來(lái)京投發(fā)展的全面分析，也希望今天我們的觀眾朋友們都能夠收獲滿滿。因?yàn)樵谀甑缀芏喙径家霰P(pán)點(diǎn)，我們還是先來(lái)說(shuō)一下整個(gè)2019年房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)什么樣的情況，可以和我們分享一下嗎？
邢星：好的。我們看到2019年整個(gè)大的環(huán)境還是“房是用來(lái)居住的，不是用來(lái)炒的”大的格局，也就是說(shuō)政策的調(diào)控力度是有一定的限制性，也就是說(shuō)它在一定的程度上是有緊也有松的這么一個(gè)格局。緊松體現(xiàn)在哪些地方呢？一般對(duì)城市來(lái)講，因城施策、一城一策的格局。一般不同的城市，根據(jù)它的發(fā)展?fàn)顩r，可能我有自己的政策，但是主基調(diào)來(lái)看，可能政府主導(dǎo)的整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，必須要以重要的綱領(lǐng)為主體，不能把房?jī)r(jià)抬得過(guò)高，讓整個(gè)市場(chǎng)有波動(dòng)。但是也有可以微調(diào)的，比如說(shuō)相關(guān)的一些政策，像戶籍改革，一些大學(xué)生就業(yè)之后的購(gòu)房，這些硬的需求也是會(huì)有的。所以說(shuō)對(duì)整個(gè)大房地產(chǎn)板塊來(lái)講，它應(yīng)該是在穩(wěn)中向好的格局當(dāng)中緩慢地運(yùn)行。
主持人：沒(méi)錯(cuò)， 2019年整個(gè)國(guó)家的主基調(diào)就是求穩(wěn)。
邢星：對(duì)，求穩(wěn)。
主持人：不單單是房地產(chǎn)行業(yè)，其它的行業(yè)都是一個(gè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。回顧2019年，我不知道邢老師最近有沒(méi)有關(guān)注，年底了，用一個(gè)年度熱詞來(lái)形容2019年，很多網(wǎng)友紛紛表示“2019年我太難了”。無(wú)論是什么行業(yè)還是什么樣的職業(yè)，其實(shí)2019年都是面臨著寒冬時(shí)刻，希望2020年我們有一個(gè)嶄新的開(kāi)始。
邢星：對(duì)。
主持人：除了像剛剛邢老師所說(shuō)的2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是繼續(xù)保持著“房住不炒”的政策，在這樣一個(gè)背景之下，京投發(fā)展作為一家房地產(chǎn)公司，它如何來(lái)應(yīng)對(duì)的呢？
邢星：京投發(fā)展有它的一個(gè)獨(dú)到之處，在大的環(huán)境當(dāng)中，房地產(chǎn)的調(diào)控力度還是不減的，但是它有它的一些策略。在服務(wù)領(lǐng)域上來(lái)看，它可能是圍繞城市服務(wù)的運(yùn)營(yíng)來(lái)進(jìn)行。什么意思呢？一般地來(lái)講，可能是說(shuō)我在城市的某一個(gè)地方弄一個(gè)地塊進(jìn)行蓋樓，最后銷(xiāo)售，獲取它后面業(yè)績(jī)的回報(bào)。但是它不光是整個(gè)城市簡(jiǎn)單的房屋的構(gòu)建、開(kāi)發(fā)，它是打造一個(gè)城市的服務(wù)圈，比較有綜合和靈活性。而且從相關(guān)的一些信息上也可以看到，它以北京為根基，“根植北京，茂盛全國(guó)”，這么一個(gè)大的概念。從土地上來(lái)講，要有優(yōu)質(zhì)的土地。在它的整合當(dāng)中，運(yùn)營(yíng)方面有它的新的考量。還有從融資成本當(dāng)中來(lái)看，從財(cái)務(wù)角度來(lái)顯示，也是有一定的優(yōu)化。
對(duì)客戶的群體進(jìn)行研究，對(duì)本身它自己的一些服務(wù)，也做到細(xì)化，加強(qiáng)管理等等。這樣就使得京投發(fā)展后續(xù)盈利的業(yè)績(jī)的預(yù)期可能會(huì)展現(xiàn)。這里邊不得不提到TOD。
主持人：沒(méi)錯(cuò)，我們今天的主題就是“TOD助力智慧城市建設(shè)”。我剛看到這個(gè)的時(shí)候就想，TOD到底是什么呢？
邢星：TOD很簡(jiǎn)單，它就是以公共交通為導(dǎo)向的一個(gè)開(kāi)發(fā)模式，它是一個(gè)模式。公共交通有哪些呢？比方說(shuō)有公交、地鐵、城軌、機(jī)場(chǎng)，這些都可以叫公共交通。以這個(gè)為載體來(lái)擴(kuò)大它的經(jīng)營(yíng)模式。TOD是什么？就是城市的整個(gè)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，孕育著一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)。為什么叫TOD呢？是說(shuō)它在發(fā)展當(dāng)中，我們也可以追溯到，比如“二戰(zhàn)”以后的美國(guó)，美國(guó)當(dāng)時(shí)的城市是在極度的擴(kuò)張當(dāng)中，為了解決城市之間功能化的擴(kuò)張和開(kāi)私家車(chē)交通運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生一系列的矛盾，城市發(fā)展到一定程度，公交困難，形成大城市病。TOD就是把人們的居住、商業(yè)、景觀、一系列的建筑做一個(gè)相互的匹配。什么意思呢？比方說(shuō)隨著大城市不斷地開(kāi)發(fā)，因?yàn)楸緛?lái)城市中心比較小，但是又有些居民要工作在某一個(gè)固定的環(huán)境當(dāng)中，也不能太遠(yuǎn)，這時(shí)候就會(huì)考慮到有一個(gè)交通工具，比方說(shuō)地鐵。現(xiàn)在也有不少的商業(yè)圈或者是居民區(qū)在軌道交通的點(diǎn)當(dāng)中。按照道理來(lái)講，TOD原則上居民走到這個(gè)軌道交通附近，大概也就是5到10分鐘，它跟一般普通的地鐵房不太一樣。地鐵房一般到地鐵是在15分鐘左右。TOD大概是在5分鐘到10分鐘左右。而且在地鐵邊上的那些地鐵房基本上沒(méi)有什么大的一些設(shè)施，很可能就是簡(jiǎn)單的有一個(gè)小學(xué)?；蛘呤且粋€(gè)簡(jiǎn)單的超市。但是對(duì)于TOD來(lái)講，它在大的站點(diǎn)位置，可能形成一個(gè)大的商業(yè)區(qū)。
主持人：一種相應(yīng)的配套。
邢星：對(duì)，配套非常完美，然后帶動(dòng)相關(guān)的物業(yè)，包括其它一些景觀，上班又可以，交通又方便，就解決了重大的城市病的情形，這是一個(gè)好的模式。
主持人：我理解了，大概比如說(shuō)隨著城市化的進(jìn)程，其實(shí)很多城市都是陸續(xù)出現(xiàn)了比如像交通擁擠、生態(tài)環(huán)境破壞等等大城市的城市病。為了解決城市病，很多城市或者很多國(guó)家都推出了TOD的生態(tài)模式或者是發(fā)展的途徑。邢老師，因?yàn)槲覀冎谰┩妒亲鯰OD的，現(xiàn)在在海外還有哪些國(guó)家、哪些城市也是在用TOD的模式呢？
邢星：很早，像美國(guó)紐約、英國(guó)倫敦、日本東京、中國(guó)的香港都有TOD。但是對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)來(lái)講，像北、上、廣、深都有。上海也有，一號(hào)軌道或者是九號(hào)軌道，在軌道的終端附近有一些大的設(shè)施，形成了一個(gè)TOD的模式。最典型的像萬(wàn)科的天空之城，在地鐵線的終端，在那一塊形成一個(gè)商業(yè)圈。對(duì)上海來(lái)講，大家都知道是彈丸之地，雖然說(shuō)（面積）很大，但是土地就那么大，周邊是海，不能把海給填上建筑。在2016年期間，其實(shí)之前也有，嘉興等周邊區(qū)域都有一些，但是不多。為什么不多呢？是因?yàn)樽鲞@個(gè)的不是單純的模式，比如我把房子蓋好了，要考慮其它的一些配套，地鐵公司、政府之間、房地產(chǎn)公司，幾塊聯(lián)合起來(lái)打造一個(gè)生態(tài)圈。生態(tài)圈是很復(fù)雜的，但是國(guó)內(nèi)這一塊來(lái)講，它的延伸度并不特別夠，但是像京投發(fā)展，它有它的一些模式。一個(gè)是它做得早，它以北京為主體，像西華府、公園悅府，在軌道交通基地的邊上來(lái)進(jìn)行商業(yè)化的運(yùn)營(yíng)，打造一個(gè)智慧的城市。而且它參與了設(shè)計(jì)，比如減震等等，一般的公司沒(méi)有。
國(guó)內(nèi)現(xiàn)在可能還是在發(fā)展當(dāng)中，我們認(rèn)為后面可能還會(huì)有一些發(fā)展的趨勢(shì)，但是真正能夠加快解決TOD當(dāng)中所產(chǎn)生的一些相關(guān)的復(fù)雜性的問(wèn)題，比如在軌道周?chē)ㄔ霻OD模式的生態(tài)圈，還要考慮到拆遷補(bǔ)償、交通規(guī)劃等等，這都是一系列問(wèn)題要做的。對(duì)于一般主體的房地產(chǎn)商來(lái)講，可能還是有一點(diǎn)難度。但是京投發(fā)展這方面做得還是不錯(cuò)的。
主持人：因?yàn)閯倓傂侠蠋熕f(shuō)，無(wú)論是美國(guó)紐約也好還是像日本，或者是我國(guó)北、上、廣、深、香港，都是發(fā)達(dá)國(guó)家比較一線的發(fā)達(dá)城市。其實(shí)面對(duì)整個(gè)中國(guó)而言，并沒(méi)有很多像北、上、廣、深這樣的超一線城市，在國(guó)內(nèi)TOD未來(lái)的發(fā)展空間有多大？
邢星：從中國(guó)本身來(lái)看它的發(fā)展應(yīng)該不錯(cuò)，北京周邊沒(méi)有海，天津才有海，北京周邊還是可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化的交通來(lái)進(jìn)行擴(kuò)張。但是除了上海，上海將來(lái)隨著TOD的發(fā)展，土地資源比較稀缺，可能會(huì)有點(diǎn)瓶頸或者難度，除了上海之外，對(duì)于其它大型城市或者中型城市，這種模式可能還有它的一片藍(lán)天?，F(xiàn)在對(duì)于西部地區(qū)或者是中部地區(qū)，沿海地區(qū)的一些二三線城市，應(yīng)該還有它的發(fā)展模式?，F(xiàn)在國(guó)家要進(jìn)行新型城鎮(zhèn)規(guī)劃，可能主要涉及到區(qū)域性的改善和城區(qū)之間的改善。比如我們可以通過(guò)北京到其它城市之間的紐帶，在那一塊可以形成大的商業(yè)群，或者是建立一個(gè)城市群，這里所涵蓋的機(jī)會(huì)就大大增加了。這方面來(lái)講，京投發(fā)展在整個(gè)TOD的發(fā)展模式當(dāng)中，其實(shí)它走在前面，是它一個(gè)比較獨(dú)特的亮點(diǎn)。
主持人：我們看到其實(shí)在過(guò)去幾年中，建軌道就是建城市，運(yùn)營(yíng)軌道就是運(yùn)營(yíng)城市，這種理念也是被政府、軌道交通企業(yè)、城市開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)商等社會(huì)各界廣為認(rèn)同。我們看到一個(gè)數(shù)據(jù)，2018年我國(guó)已經(jīng)是投入使用的車(chē)輛基地?cái)?shù)量達(dá)到263座，潛在車(chē)輛基地的數(shù)量超過(guò)600個(gè)。所以，軌道交通車(chē)輛基地和站點(diǎn)可開(kāi)發(fā)的總?cè)萘繉?huì)達(dá)到萬(wàn)億元的級(jí)別。剛剛邢老師提到，雖然這是一片藍(lán)海，但是對(duì)于很多企業(yè)而言，TOD的模式也是存在著一定的難點(diǎn)和問(wèn)題。
京投發(fā)展總裁高總之前在接受采訪的時(shí)候也提到過(guò)，TOD的開(kāi)發(fā)具有很高的行業(yè)門(mén)檻。作為房企的融資能力、運(yùn)營(yíng)能力、技術(shù)能力這幾方面，要求都是非常高的。所以，一家房企如果不耐下性子來(lái)潛心做這件事，踏踏實(shí)實(shí)地去做，其實(shí)是很難成功的。剛剛聽(tīng)邢老師分析TOD也是情景比較不錯(cuò)的狀態(tài)，現(xiàn)在對(duì)于國(guó)內(nèi)的很多頭部房企而言，其實(shí)它們對(duì)于TOD的模式，算是一個(gè)不愿意去觸碰的領(lǐng)域，京投為什么可以保證這個(gè)項(xiàng)目的成功呢？
邢星：京投做的時(shí)間比較長(zhǎng)了。
主持人：一直深耕。
邢星：對(duì)，從它的軌道交通的經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，剛開(kāi)始它就有這方面的想法，就開(kāi)始做，這樣就比別的頭部房企肯定就來(lái)得快了。別的頭部房企可能是在某個(gè)城市經(jīng)過(guò)大規(guī)模的拿地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)之后再到其它城市進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)，然后取得綜合的收益，來(lái)獲取它的綜合利潤(rùn)。但是對(duì)于京投發(fā)展來(lái)講，它就是以軌道交通基點(diǎn)為主體來(lái)做，就做TOD，把這個(gè)做精了，其實(shí)市場(chǎng)也是可以的。
京投發(fā)展考慮到，一個(gè)是跟地鐵公司之間取得聯(lián)系，跟政府之間建立一個(gè)好的戰(zhàn)略?？梢哉f(shuō)幫地鐵公司、幫政府這一塊，在運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃、管理整個(gè)的策劃當(dāng)中，它不會(huì)像普通的建筑商就把這個(gè)房子建好了，它還運(yùn)營(yíng)、策劃一些項(xiàng)目，包括一些數(shù)據(jù)，比如減震項(xiàng)目，有它的專(zhuān)利，它把這個(gè)領(lǐng)域搞得非常扎實(shí)，也就會(huì)形成軌道物業(yè)整體專(zhuān)家性質(zhì)來(lái)做，這樣對(duì)它的品牌戰(zhàn)略和一些示范的點(diǎn)來(lái)講，它就突出了。
我們可以看到，北京的公園悅府到西華府，再到琨御府，這幾個(gè)都是在地鐵附近，離城中心又有一段距離，但是它又遠(yuǎn)離了喧鬧區(qū)，這樣對(duì)人文包括商業(yè)各方面都起到一個(gè)帶動(dòng)作用，它也會(huì)以物業(yè)的整個(gè)模式來(lái)發(fā)展。比方說(shuō)從物業(yè)開(kāi)發(fā)到商業(yè)運(yùn)營(yíng)，到物業(yè)管理等等，多角度、多元化地發(fā)展，它后續(xù)的業(yè)績(jī)可能會(huì)隨著這樣一個(gè)點(diǎn)的放大，會(huì)使公司將來(lái)的基本面改善得到一定的提升。
主持人：其實(shí)據(jù)我們了解京投發(fā)展這家公司本來(lái)就是一家有地鐵基因公司里成長(zhǎng)出來(lái)的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。剛剛邢老師說(shuō)到京投發(fā)展其實(shí)也一直深耕在整個(gè)TOD的領(lǐng)域之中，這么多年來(lái)，京投發(fā)展所取得的成就，對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，帶來(lái)怎樣的意義呢？
邢星：它的成功主要是取決于它對(duì)市場(chǎng)的了解，而且它的主體的結(jié)構(gòu)，通過(guò)一系列的手段來(lái)進(jìn)行。比如說(shuō)它對(duì)軌道交通基地的評(píng)價(jià)，建立一個(gè)體系，車(chē)輛、物業(yè)這一塊整體發(fā)展，也提供一些策略。包括（對(duì)）車(chē)輛基地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的研究，和軌道交通綠色發(fā)展階段，它都有一個(gè)整體的規(guī)劃驅(qū)動(dòng)。這樣的話也就會(huì)給其它的一些企業(yè)帶來(lái)一個(gè)引導(dǎo)的作用，也就是說(shuō)京投的發(fā)展模式可能將來(lái)在中國(guó)特色的TOD的模式當(dāng)中，應(yīng)該走得非常深遠(yuǎn)。因?yàn)檎邔?dǎo)向來(lái)講，現(xiàn)在要支持新型城鎮(zhèn)群的建設(shè)，離不開(kāi)軌道交通，軌道交通是我國(guó)發(fā)展的首要方向，特別是在交通運(yùn)輸方面，對(duì)于人們居住的趨勢(shì)來(lái)講，它可以起到一個(gè)積極的引導(dǎo)作用，這也是打了一定的示范，它自己本身在這方面有它的一些專(zhuān)業(yè)，確實(shí)是別的公司可能短時(shí)間難以效仿。
主持人：剛剛我們提的都是在一線城市，除了一線城市之外，現(xiàn)在京投發(fā)展還將TOD的觸角伸向哪些城市？
邢星：現(xiàn)在它的城市的驅(qū)動(dòng)，它主要還是圍繞著大的概念“根植北京，茂盛全國(guó)”。在這個(gè)大的范圍來(lái)看，除了北京之外，有鄭州、無(wú)錫、西安。像西安這樣的西部城市，現(xiàn)在西部大開(kāi)發(fā)，都對(duì)它有一個(gè)戰(zhàn)略意義。這一塊它要進(jìn)行擴(kuò)張性的開(kāi)發(fā)。
無(wú)錫屬于江蘇沿海地區(qū)，雖然城市不是特別大，但是它具有可擴(kuò)張性，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，也會(huì)帶動(dòng)TOD模式的發(fā)展。剛剛也是80多個(gè)億開(kāi)始滲透。
其它的（城市）像鄭州，鄭州是中部地區(qū)，將來(lái)可能是以長(zhǎng)三角周邊為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的前沿，逐漸向中部、西部延伸。所以，這也是它的一個(gè)重要的戰(zhàn)略。
主持人：對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，我們始終覺(jué)得專(zhuān)注軌道交通的TOD模式，我覺(jué)得算是一個(gè)比較小眾的道路。整體面對(duì)國(guó)內(nèi)大部分的開(kāi)發(fā)商而言，我們今天一直在全盤(pán)地介紹（TOD模式），TOD模式如何在規(guī)模和利潤(rùn)之間尋找平衡呢？
邢星：要建造的話，短時(shí)間難以形成快速的業(yè)績(jī)的供給。但是配套設(shè)施成熟之后，可能它的收益是來(lái)源于多元化的。比方說(shuō)商業(yè)物業(yè)、軌道交通設(shè)計(jì)、房屋租賃等等，都會(huì)產(chǎn)生一定的業(yè)績(jī)的供給。也就是說(shuō)它主體上并不單純是商品房的銷(xiāo)售，如果說(shuō)體現(xiàn)了多元化之后，這里的利潤(rùn)比較可觀。
主持人：年底我們都比較熱衷于去盤(pán)點(diǎn)，在節(jié)目最后，邢老師要不要給我們的觀眾朋友們?nèi)ケP(pán)點(diǎn)一下整個(gè)京投發(fā)展2019年的一些情況，讓我們更方便地去全面地了解它？
邢星：從京投發(fā)展的房地產(chǎn)的模式上來(lái)看，2019年正在一個(gè)復(fù)蘇的發(fā)展當(dāng)中。在這個(gè)復(fù)蘇當(dāng)中，它的一些戰(zhàn)略在未來(lái)的價(jià)值滲透上，可能在其它的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型當(dāng)中，京投發(fā)展借助于它獨(dú)特的TOD的模式，來(lái)使公司的業(yè)績(jī)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)快速的增長(zhǎng)。所以，這一點(diǎn)也是對(duì)于京投公司在房地產(chǎn)整個(gè)大的調(diào)控當(dāng)中，它可能一個(gè)是能夠抵御當(dāng)前的壓力，但是還會(huì)乘風(fēng)破浪地向前走，這也是對(duì)京投發(fā)展的一個(gè)重要的希望。
主持人：好的，由于時(shí)間的關(guān)系，今天也是非常感謝邢老師為我們帶來(lái)京投發(fā)展全面的分析，期待著邢老師在2020年可以繼續(xù)為我們的觀眾朋友帶來(lái)更多的解讀。
今天的節(jié)目到這里就要和您說(shuō)再見(jiàn)了，我們下一期不見(jiàn)不散。
