隨著上市公司財報的相應出爐，投資人該如何根據財報表現，結合當下的宏觀政策、行業趨勢來預判公司的未來發展是一門功課。8月21日，中駿集團發布了2019年上半年業績公報。數據顯示，中駿今年1-6月實現合同銷售金額370億元，同比上漲77.9%；營業收入104億，同比增幅為10.7%；核心凈利潤為17億元，同比上漲35%，其中股東應占核心凈利潤為15億元。這次的半年小考中駿集團還是交出了一份不錯的成績單，那它背后究竟有著怎樣的驅動力呢？
《上市公司品讀》對話博星證券研究所所長邢星，獨家解讀中駿集團最新財報。
一 “中考”成績優秀，聚焦核心、多元發展
從銷售業績來看，博星證券研究所所長邢星表示：如果按照“中考”的分數來看，他認為至少在80分以上。在最近幾年當中，由于宏觀調控的影響，中駿能夠交出這樣的答卷，跟它內在管理的方向、核心的聚焦、多元化的結構發展有一定的相關度。
從城市土儲來看，近年來，中駿集團持續推進了“區域聚焦、多業態發展”的開發戰略，重點布局長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中部經濟區、西部走廊及海峽西岸經濟區。以長三角，包括沿海邊上這一帶為主要的主打區，向內地在滲透，顯示它現在多點化的，聚焦在區域性的發展，可能對它靈活地把控總的發展的版圖來講，其實有一定謀劃的方向。
二 “一體兩翼”驅動千億大戰略，雙軌發展提升業務新高度
對于中駿集團的“一體兩翼”核心業務模式，博星證券研究所所長邢星表示：“一體”主要是中駿置業。“兩翼”是像FUNWORLD商業購物中心、FUNLIVE長租公寓，以“一體兩翼”發展模式為驅動力，也是發揮整個新零售商業綜合體及長租公寓的協同效應，實現彎道超車。邢星認為從戰略布局來看。2019年，中駿多業態發展日益成熟，中駿將以更加多元化的幸福體驗、無處不在的幸福感受，讓幸福理想直抵城市的每個角落。在這樣的背景之下，中駿集團以“一體兩翼”發展模式為驅動力，發揮新零售商業綜合體及長租公寓協同效應，實現換道超車的常規發展。對于整個集團來講，如果是一種持續穩步的高效增長，想要達到千億級別其實是指日可待的。
三 迎接市場挑戰，堅守企業使命
對于未來的房地產市場走勢，邢星表示還是面臨著一定的挑戰，首先現在市場大格局還是處在調控當中。其次，現在規模性的擴張對有些企業來講可能還有一定的難度。到2020年，整個房地產的格局可能還是處于一個溫和的攀升勢頭。從目前其它優勢的點來反映，如果現在不是特別有“房住不炒”的格局或者是明確的調控目標，后邊它向上的彈力就會更大。如果市場一旦放開，特別是城鄉戶籍的改革，包括將來一些三線城市、四線城市戶籍改革明朗化，引發大量農村的人口向三四線城市介入。中駿的區域聚焦，多元化戰略布局理念，其實也在為未來的發展提到一個高度。所以，四線城市的落腳點也非常不錯。
整體來看中駿集團無論是在拿地布局還是財務融資方面，多年來始終比較低調、務實。相信隨著千億級的戰略，還有“一體兩翼”戰略的實施、推進，相信中駿在不遠的未來肯定能實現更大的騰飛。同時中駿集團也始終堅守著：“創建智慧生活，讓幸福觸手可及”的企業使命，通過科技創新，讓智慧點亮生活；通過賦能員工，讓智慧提升生活；不斷提升人們的幸福生活。
以下是節目實錄：
主持人：新浪的網友朋友們大家好，歡迎來到《上市公司品讀》，我是主持人佳懌。
隨著上市公司財報的相應出爐，投資人該如何根據財報表現，結合當下的宏觀政策、行業趨勢來預判公司的未來發展是一門功課。8月21日中駿集團在這次的半年小考中交出了一份不錯的成績單，那它背后究竟有著怎樣的驅動力呢？今天我們也是非常榮幸地邀請到了博星證券研究所所長邢星老師做客我們的演播室，為我們帶來全方位的解讀。邢老師您好。
邢星：主持人好，朋友們大家好。
主持人：8月21號，中駿集團發布了2019年上半年業績公報。數據顯示，中駿今年1—6月實現合同銷售金額370億元，同比上漲77.9%；營業收入104億，同比增幅為10.7%；核心凈利潤17億元，同比上漲35%。
在這一份數據中，它的表現真的算是在這樣一個大環境下是很不錯的。這個財報里銷售的增長十分強勁，同比達到77%點多，相當于78%。這樣一個亮眼的數據究竟是哪些利好因素所疊加出來的呢？
邢星：這一份成績單，從它的格局上來看，確實在房地產行業當中的一些大的企業當中來看，還是非常不錯的一個標準。如果要是說按照中考的分數來看，我個人認為大概至少80分以上。
主持人：那應該算是及格線還要往上很多，“優秀”吧。
邢星：應該是屬于“優秀”之上。我們看到它最近幾年當中，從2017年到2019年，我們看到它半年度的銷售業績，它是逐步上升的一個態勢。從2017年的155億到2018年上半年就達到了200多億，到今年的上半年是370億。這個跨度非常大。而且在最近幾年當中，由于宏觀調控，一般的地產商可能在這一塊是屬于壓制的狀況，或者是銷售的額度并不是特別突出。但是中駿公司能夠交出這樣的一個答卷，跟它內在管理的方向、核心的聚焦、多元化的結構發展可能有一定的相關度。
主持人：從2017年上半年到2018年上半年、2019年上半年，因為我們只是單單看數字，沒有太大的感受，我是看到了柱狀圖，柱狀圖上顯示，直觀的效果更加明顯，我們看到從2017年的上半年到2018年的上半年，增長速度達到了34%。而從2018年上半年到2019年上半年，增長速度達到78%。量級的增長，在存量的基礎之上再有樣一個增長，真的很不容易，而且能漲得這么多。
邢星：確實有點傳奇了。我分析來看，它還是重視了幾個區域，比如說它現在是把長三角這一塊重點打造，渤海灣經濟舉、粵港澳大灣區，還有中部、西部、海西，六大塊版圖它都能靈活地抓到商機，對它的銷售還是起到一個非常重大的促進作用。
主持人：剛剛您也提到了，其實像它的這些布局，它近些年來一直持續推進“區域聚焦、多業態發展”的開發戰略。這幾個區域我覺得都不是超一線（城市），不是北、上、廣、深這樣一些城市。我覺得它可能跟一些房企走的路線是不一樣的，但是從它的成績單上來看，這條路沒有走錯。
邢星：它以二三線（城市）為主，而且這幾個經濟帶也是政策導向所驅動的。這幾個經濟帶當中，一些政策的優惠等等都有政策傾向，使得這一塊將來的發展會有幾何級的增長，它在這一塊的觸角，可能對它地產的銷售，包括拿地等等的舉措，可能會有一個推力，跟其它的房地產商不大太一樣。
主持人：其實像中駿上半年實現合同銷售金額達到370億元，年度的目標完成率達到了53%，在整個百強房企上半年整個所有的目標完成率中排行到了前三。也算是遙遙領先整個行內一眾同規模的企業。
我們從整個區域表現來看，其實長三角這一塊算是它業績主要的主力軍，貢獻的一個主要方向。我們看到在上半年整個長三角區域也是實現了合同銷售金額達到人民幣136.28億元，占36.8%，到今年總部也是遷到上海。這樣一個舉措就說明未來可能會更加地重視整個長三角周邊的發展。
邢星：對，長三角像杭州、上海這一塊，沿邊地區包括嘉興這一帶。這一塊打造之后可以發展向兩邊滲透，一個是向南邊（滲透），就是粵港澳大灣區，向北邊（滲透）就是環渤海灣這一塊。這一塊其實將來的發展也是有一定迅猛的趨勢。所以，它把總部定在上海，對它的戰略還是有一定的優勢，畢竟上海區域性的發展可能比較快，對它整個運籌帷幄的方式來聚焦起到一個非常好的方向。
主持人：確實，其實它的財報里也有提到，它也是在一線、二線、三線城市都有所布局，只不過是側重點的問題。從中駿所進入的城市表現來看，一線城市中北京是最為突出的，業績占期內總合同銷售金額的11%。
邢星：也不少。
主持人：二線城市中重慶表現最不錯，能夠達到51.73億元。三線（城市）像嘉興。因為重慶和嘉興是中部新興的兩個城市，能夠得到這樣一個成績確實是比較不錯的。我們看到一個圖，提到五大經濟圈的占比，長三角是能夠達到37%，粵港澳大灣區是10%的占比，海西是14%，中西是16%，環渤海是占到23%的情況。
邢星：比例搭配還是比較科學的。它里面既有北京，又有重慶，又有天津，其它的一些三線城市，像杭州、南昌、佛山，四線城市都有了。它布局到一線、二線、四線的格局。以長三角，包括沿海邊上這一帶為主要的主打區，向內地在滲透，中部地區和西部地區也得有。但是西部地區還是在逐漸的發展當中。顯示它現在多點化的，聚焦在區域性的發展，可能對它靈活地把控總的發展的版圖來講，其實有一定謀劃的方向。
主持人：我們如果從整個核心凈利潤的角度來看，中駿的表現是什么樣的情況？
邢星：凈利潤也可以。2017年的表現是9個億，2018年是12個億，2019年是15個億。這里邊體現出它的核心凈利潤達到這個標準，其實也是屬于勻速的上升態勢。
主持人：我們還是從百分比的增長來看，2017—2018年上半年提升了27.5%，2018—2019年上升了28.9%，接近于29%。這樣一個提質增效，讓公司的凈利潤得到了進一步的釋放，對于公司整體的財報來講也是非常亮眼的。現在馬上快要“十一”了，下半年剩下的月份比較少了，之后對于公司的業績來講，也是很值得期待的。
邢星：一直到下半年，整個市場的結構還是處于一個緩慢的運行當中，在大的結構性的調整當中，其實房地產這一塊也是屬于供給側的改革的發展趨勢。在大環境當中要保持一個穩健的發展，穩健發展也不是說讓你快速上升，但是也不可能快速地下跌。8月份，我們從70個大中型城市的房地產趨勢來看，大部分還是上漲的，只不過上漲的力度不大，反映出房地產市場是處于穩中向好的方面運行。也就是在大的框架的前提中，我們以“房住不炒”大的特征來看，從另一個角度來看，現在的市場發展當中，它有一個滑坡的趨勢可能只是一個階段性的。由于剛性的需求，有幾大特點，一個是老房要進行翻修，這是一塊。另外，人口的紅利，二胎政策放開，其它區域性的改革和城鄉一體化，這一塊都對住房有一定提升的標準。也就是說剛性的驅動市場發展是必須的，但是又讓它不快速地增長。同時LPR債券市場的利率化，也顯示出將來用融資的方式來取得資金，它對于地產這一塊其實還是處于一個比較合理的或者是有更大的優勢。它現在有政策的調控，但是也有剛性的驅動和政策相關的優勢來提振，它現在是對沖階段。我個人認為，它下半年可能在地塊方面有一個弱化的過程，但是這個弱化的過程可能對我們拿地來講就有一個優先了，中駿就可以在第四季度低價位地再囤一些地，對未來的發展也是起到一個好的作用。
主持人：剛才您提到囤地的事。除了剛剛我們所說的兩點以外，中駿集團也是加速了土地的存儲。我一直之前都不明白，整個房地產市場現在受到政策一系列的調控，承受一定的壓力，它還在這個節點上大筆囤地，囤了很多很多地。它是2019年上半年，中駿集團平均拿地成本是4556。
邢星：這就是一個重要的信號。我拿的地的基礎的價格比較低，我就不怕了。有些房地產商拿高價地，中間是4000，很可能別的地產商在一線城市重頭地拿地，可能“地王”出來了，價格非常高，或者是幾萬，跟我4000多塊錢（平均拿地成本）相比，就差距大了。現在就算風險大，中駿的抗風險就非常強了，這一點是它的妙招。
主持人：如果這樣想，它的拿地成本低，未來經受市場的調控政策壓力下，因為很多時候如果你拿地成本太高，“地王”受到政府的調控，賣不出去，成本還是有點高。所以，對于公司整個財務這一塊、現金流可能這一塊會帶來很大的影響。
邢星：它現在的優勢在哪兒？不光是拿地價格低，公司的現金流也很好，現在整個凈資產負債率，比原來預計的70%又低了好幾個點，所以它綜合的財報上包括公司的債務方面，它是處于良性的發展態勢當中。
主持人：確實現在對于很多房地產公司來講，高負債率是很多地產公司的致命問題。
邢星：地要拿得不好的話，囤了許多高價位的地，但是到時賣不上價。假如現金流也少，整個負債率又高，后面就不敢想象它的后果了。
主持人：整個2019年上半年，中駿土儲共新增27個項目，分別分布在19個城市，其中包括像北京、天津、重慶、杭州、濟南、南昌、佛山、昆明等城市，整個總儲地成本月234.34億元。也就是說在整個報告期內，集團共有土地儲備總規劃建筑面積2901萬平方米，分別分布在37個城市。除了“土儲”、凈利潤、營銷上，從整個集團來講，對于普通的投資者而言或者對于市場而言，大家最關注的這份財報上的數據是什么？
邢星：最關心的有幾塊：
一個，凈資產負債率到底怎么樣。現在它的凈資產負債率比較低，60%多。融資成本也不大，融資成本大的話，到時再賣不上價，可能整個的銷售利潤就降低了。
還有看你拿地的價格，這個價格現在平均成本是4000多，相對一般的三四線的地方，這個價位是非常低了，有它突出的一面。
同時，它今年上半年新增了30塊地，分布在很多城市，多點開發，不把雞蛋放在一個籃子里，不放在一個城市里，又分散了風險。
你的公司盈利情況怎么樣，是根據多個指標來進行驗證的。如果你的風險都考慮得非常不錯，抗風險能力強，盈利能力又有保障，你的戰略又很不錯，投資者就敢買。
現在我們從它中報的成績上來看，絕大部分確實是非常讓大家開眼界。投資者如果看這樣的一個報表，應該有一個眼睛豁然一亮的感覺。這樣一個前景，它未來發展的情況，應該是隨著政策一定的放開，或者是將來地產有一個拐頭向上的突出起點，它的業績就會出現快速性的上漲。公司將來打造千億級的規模，也不是憑空說的。
主持人：聽了邢老師的總結，很符合我們今天的主題，就是“多元化護航，高質量增長”。
我們知道整個中駿集團推出了“一體兩翼”的戰略。
邢星：“一體”是它的主業不能丟，以房地產為主體。“兩翼”就是打造商業化的，還有租賃。因為現在租賃市場比較紅火，很多房企想參與租賃市場。我現在不賣，我租賃，到以后房價上漲的時候，我再賣也可以。這一點也給它帶來一定的信心。這也是屬于靈活地把握市場的脈搏來進行增收。
主持人：跟大家說一下“一體兩翼”。
“一體”主要是中駿置業。“兩翼”是像FUNWORLD商業購物中心、FUNLIVE長租公寓，以“一體兩翼”發展模式為驅動力，也是發揮整個新零售商業綜合體及長租公寓的協同效應，實現彎道超車。邢老師提到地產開發千億級別的發展戰略，對于整個集團來講，如果是一種持續穩步的高效增長，想要達到千億級別其實是指日可待的。
邢星：我覺得應該容易。2019年目前已經達到700億，千億也是在發展當中，它是計劃在2020年實現，也就是2020年，整個房地產的格局可能還是處于一個溫和的攀升勢頭。從目前其它優勢的點來反映，如果現在不是特別有“房住不炒”的格局或者是明確的調控目標，后邊它向上的彈力就會更大。如果市場一旦放開，比如當地的政策有一定放開的舉措，特別是現在對于城鄉戶籍的改革，包括將來一些三線城市、四線城市戶籍改革明朗化，引發大量農村的人口向三四線城市介入。中駿的區域聚焦，多元化戰略布局理念，其實也在為未來的發展提到一個高度。所以，四線城市的落腳點也非常不錯。
主持人：其實中駿一直在不斷地向外擴張，我們在對外擴張的過程中要想到如何去控制風險，如何去把控這個風險？
邢星：風險有幾方面，一個是拿地的質量。另外，銷售的情況。第三，財務費用方面的控制。
主持人：現金流？
邢星：現金流是另外一方面，現金流是你控制之后要回款，款來的多，我們拿出去的少，這樣存量的現金流就會放大。一旦有機會來了，比方說有比較低價的地塊，我可以馬上就拍過來。假如沒有現金流，現金流很少，它現在至少還有將近200億的現金流的儲備，就是說它后面還有很多“子彈”。如果是好的項目來了，馬上就進行對接。它這一塊做得比較不錯。
風險這一塊，它在多元化的結構當中也考慮怎樣壓縮成本，在財務上它也做了一些細算。風險多，它是經過精心考量之后，看到市場當中供給力度可能逐漸增強。風險度低了，可能投資者就買它的賬了。投資者買賬之后，你到底給我帶來什么回報？我們要看到，它現在給投資者的回報力度其實也是不錯的，上半年它是每股港幣10分的分紅，去年比這個低，去年是7分，它是一個趨勢性的上漲，將來可能（分紅）會更多。從它發展的角度上來看，至少遞增大概是30%、40%的趨勢。所以，股息率的增長也對它有一定的好處。
主持人：邢老師，剛才我們說了很多中駿這次財報亮點的地方。它在短期內或者是下半年稍晚一些會面臨哪些挑戰？
邢星：它面臨的挑戰是整個市場的格局，因為現在市場大格局還是處在調控當中。第二，現在規模性的擴張對有些企業來講可能還有一定的難度。難度在哪兒？一方面是它的資金流動情況不是特別充裕的話，也不好辦。另外，市場的整個結構在銷售方面來看，大部分房企的銷售額度區域性地來講是有緩慢下滑的趨勢。同時在一些戰略性的布局當中，在“地王”的地塊當中，價格的兌現也是要趨于淡化的方式，逐漸有壓力。不少的房企經過戰略性整合，把財務報表合并，使得公司業績增長。但是在最近幾年當中，經過規模性的發展之后，現在也是處于慢慢平靜的狀況。
所以，下半年的整個市場，從格局來看，可能還是處于一個相對平穩的運行態勢當中，更多還要看兩方面，一個是政策導向的驅動，這個政策導向驅動是大的框架。還有一個就是三四線城市當地政府對它的看法，對人口的紅利，包括引進一些戰略性的機構來，這一方面可能有它新的舉措。
主持人：總體來講下半年的挑戰還是在銷售這一塊。
邢星：對，銷售。
主持人：我們從上半年的銷售來看，完成了700多億，算是比較輕松的一個狀態。
邢星：對。
主持人：但是下半年能不能再高于700億，得看市場的情況了。
邢星：對，一個是看市場的情況。另外，看本身布局的情況。比方說像重慶這一塊比較不錯，嘉興比較不錯。按照上半年的發展動態來看，包括北京也不錯，下半年很可能另一塊還會發力，向千億級別上攀升的步子可能就會邁得更快一些，所以不用擔心。
主持人：整體來看中駿集團無論是在拿地布局還是財務融資方面，多年來始終比較低調、務實。相信隨著千億級的戰略，還有“一體兩翼”戰略的實施、推進，相信中駿在不遠的未來肯定能實現更大的騰飛，今天非常感謝邢星老師做客演播室，為我們分享了這么細致的業績解讀，期待下一次邢老師繼續來做客我們的演播室，為我們帶來更硬的干貨。
這期節目到這里就要跟您說再見了，下期節目我們不見不散。
