制定政策要深思

　　制定政策要深思

　　雖然房價尚在人民購買力承受范圍之內，雖然目前沒有出現明顯的泡沫經濟的特征，但是我們絕對不能低估2003年以來房價暴漲的危害性。如果不采取正確的對策，聽任房價繼續飛漲，要不了幾年，就可能出現房地產泡沫經濟，房價收入比將迅速上升，超出人們能夠承受的范圍。臺灣在上個世紀80年代初的房價收入比保持在6-7之間。可是由于在80年代后期

出現了嚴重的泡沫經濟，房價收入比被迅速抬高，超過了11。最終，由于泡沫經濟的崩潰給全社會帶來一場嚴重的災難。從政策制定者的角度來說，一定要未雨綢繆，防患未然，防止房地產泡沫的出現。具體而言，應該秉持什么樣的方針，制定什么樣的政策呢？

　　許多人呼吁政府對房價進行管制。但是，我們知道政府的價格管制只能是市場競爭機制的補充，價格管制不能取代競爭機制，否則豈不是倒退回計劃經濟軌道上去了？而且，由于住宅在位置、結構、質量、功能和周邊環境上存在著千差萬別，在房地產市場上幾乎沒有兩套完全相同的住宅。政府根本不可能通過標準化來統一房價。

　　無論房價高低，只要沒有操縱市場，哄抬房價，沒有壟斷和不合法的炒作在里面，政府就不應當過多干預。采取設定最高房價的辦法根本就不能解決問題。你在這邊限價，房地產商在那邊降低質量，吃虧的還是買房的民眾。何況限價除了要增加監管成本之外還給價格體系帶來扭曲，造成整個經濟系統的效率損失。

　　房價暴漲失控的原因是市場失靈，因此，政府政策的目標應當針對市場失靈，設法修補或恢復市場競爭秩序而不是扼殺市場機制。此外，政府直接干預房價的結果往往擴大行政權限，提供了尋租和貪污腐敗的土壤。如果政府全面干預房價，恐怕是在倒洗澡水的時候連孩子也倒掉了。

　　在討論政府房地產政策的時候，必須明確：為什么政府要干預房地產市場？

　　經濟學基本原理告訴我們，政府政策的目的只有兩個：效率和公平。政府干預房地產市場是為了維護正常的市場競爭秩序，提高生產效率和資源分配效率，實現在競爭基礎上的公平，而絕對不是開倒車，背離改革開放的大政方針。

　　房地產政策可以歸納為二個目標，六大政策。二個目標是促進社會效率和公平。

　　房地產領域中的社會公平包括有兩個方面：第一，保證房地產市場的公平競爭秩序；第二，通過轉移支付來保護和幫助社會弱勢群體。

　　維護社會公平并不是不分青紅皂白，讓所有的人都住上同樣的住宅。社會公平最本質的精神是讓大家有一個公平的競爭環境。要防止某些利益集團利用資金、信息或社會地位上的優勢扭曲競爭環境，導致社會不公平。防止寡頭壟斷是維護房地產正常競爭秩序的非常重要的環節。要特別注意防范大房地產企業之間的價格合謀和寡頭壟斷。不能允許房地產商和地方政府官員合謀，利用抬高房價來掠奪老百姓。要追究由于寡頭壟斷而出現的暴利行為。

　　六大政策是：房地產信息政策、轉移支付政策、利率政策、信貸政策、財稅政策和土地政策。具體說來，包括以下方面：

　　房價成本要強制公開

　　房地產商扭曲房價的基礎是信息不對稱。購房者高度分散，在市場上處于競爭弱勢。保護真實需求的一項重要內容就是要加強房價成本的透明度，嚴懲在房地產商利用虛假信息進行欺詐。

　　究竟房地產行業的利潤有多少？房價當中有多少屬于成本，有多少屬于政府稅費收入，有多少屬于房地產企業的正常利潤，還有多少是見不得陽光的部分？福州、浙江等地的物價部門已經開始努力弄清楚這些迷團，這是一個良好的開端。可以預料，房價信息的澄清有助于規范房地產市場競爭秩序，恢復房地產企業的信譽。更重要的是有助于建立互信互助的社會風氣，反對貪污腐敗和偷稅漏稅。為了保護廣大購房者的利益，降低他們取得真實信息的成本，對于房地產企業必須實行強制信息披露政策，并且建立專門機構，監管房價成本。應當由政府出面支持獨立的高水平的房地產研究機構，盡可能為購房者提供客觀、準確的房價信息。

　　從理論上分析，沒有任何激勵機制能夠促使房地產商提供真實信息，而且由于房價信息的公共性，房地產研究肯定處于嚴重短缺狀態。近年來的實踐證明，在放任自流的狀況下房地產信息被嚴重扭曲，房地產市場處于非常嚴重的信息混亂狀態。因此，只能采取強制信息披露政策，才能為廣大購房者提供系統的比較真實的信息。強制信息披露政策并不是市場機制的必然產物，因此，必須通過加強監管才能得以實施。

　　幫助弱勢群體不能靠經濟適用房

　　必須通過政府財政轉移支付來保護和幫助社會弱勢群體，讓貧窮戶有房可住。

　　世界各國都有一些窮人買不起房子。為了維持社會穩定，體現社會公平，政府可以從財政稅收中拿出一部分錢來，以轉移支付的形式解決貧窮居民的住房問題。由于政府財政轉移支付動用的是全體納稅人的錢，顯然，政府轉移支付并不屬于市場行為，務必要和市場行為分開。如果將政府的轉移支付和市場交易混雜在一起，很可能產生貪污腐敗。

　　對于收入較低的購房者可以給予一定的減免稅收等支持，如果補貼務必采取貨幣形式，而不宜采用實物形式。尤其不能采取以往經濟適用房的方式，靠排隊來分配政府補貼。經濟適用房帶來的麻煩恐怕比能夠解決的問題更多。

　　提高房貸利率的作法并沒有錯

　　2005年3月針對房地產熱，中國人民銀行決定提高商業銀行自營性個人住房貸款政策。此決定一經發表就引來一片喧嘩。

　　世界各國大量實踐證明，提高按揭貸款利率將提高業主成本，降低購房者的需求。目前歐美國家和中國的利率都非常低。這是當前房價走高最重要的原因。鑒于2004年以來中國的房價暴漲，提高房貸利率的作法并沒有錯。

　　利率政策的缺點是無法區分投機需求和真實需求。提高購房貸款利率確實對購房者產生了一定負面影響，抑制了真實需求。這也許恰恰是給過熱的房地產業降溫的初始目標。不過，如果利率上調的幅度很小，對于真正要購買住房的人來說，其影響有限。投機需求對于按揭貸款利率變化的承受力很強。只要房價在上漲，即使利率也在上升，投機者依然預期獲利。微小的利率變化對投機者也不會產生多大的影響。總之，如果房貸利率調整幅度不大，對于房地產市場的影響有限。如果房貸利率調整幅度較大，會壓抑真實需求而對投機需求的作用不顯著。

　　對于利率調整后出現的各種議論不必過慮。由于這些議論并沒有理論支持，等上一段時間自然就平息了。這些呼聲反而提醒我們，要做好房地產知識的普及教育，提高民眾的經濟理論水平，才能保證房貸利率政策達到預期目的。

　　信貸政策組合拳防止房地產泡沫

　　房地產政策的核心在于防止房地產泡沫沖擊銀行體系。假如房價大起大落，在房價暴漲的時候，人們買漲不買落，將房價越抬越高。拿這些房地產作為擔保，銀行發放的按揭貸款越來越多。一旦房地產泡沫崩潰，房價一落千丈。銀行按揭貸款的擔保品價值下降到一定程度之后必定會轉化為銀行的風險。為了防范房地產泡沫經濟對銀行體系的沖擊可以采取一系列信貸政策的組合。

　　首先，控制按揭貸款首期門檻，居民購買的第一套住宅的首期支付比例設定為20%。在房地產價格上漲過快城市或地區，購買第二套住宅首期支付的比例可以提高到30%。2005年12月27日央行已決定將高檔住宅、別墅和非第一套住宅的首期付款比例提高到40%。按揭貸款門檻越高，銀行按揭貸款的風險越小。與此同時，提高按揭貸款門檻減少了投機活動的資金周轉量，從而有效地抑制了房地產投機活動。

　　其次，在投機活動非常猖獗的時候，可以考慮對購買第二套住宅實行不同的按揭貸款利率。例如，購買第一套住房的貸款利率是5.51%，而購買第二套住房的貸款利率就上升到6.12%。

　　實踐證明，房貸利率調整對于房地產投機活動的抑制作用并不明顯。而首期支付比例的調整對于投機活動的抑制作用要強得多。提高購買第二套住宅的首期支付比例對絕大多數購房者并沒有什么影響。因此，在實現了購房實名制之后，似乎可以考慮將這一規定制度化，普遍適用于所有地區。

　　第三，在投機活動猖獗之際停止新房預售，禁止期房交易或轉讓。

　　新房預售將未來的交易提前到了現在，將未來市場的不確定性帶進了銀行。而央行的責任是維護金融體制的穩定。房地產業的負債率太高，自有資本還不到25%，大部分資金直接或者間接來自于銀行貸款，其中又有相當比例來自于預售房的收入。當央行判斷房地產市場投機風氣較盛，自然要采取措施保護銀行的穩定性。

　　香港當年就是聽憑房地產商炒作“房花”，使得房地產投機風氣日盛一日，最后以房地產泡沫崩潰的悲劇結尾，香港居民為此付出了沉重的代價。

　　對預售房政策的調控也屬于相機決策，要看房地產市場投機需求的狀況而定。如果看到房地產市場上投機風氣盛行，有可能利用房地產期貨交易擴大投機需求，那么，在一段時期內停止房地產期貨交易是完全正確的。

　　第四，在投機風氣盛行之際停止轉按揭服務，給過熱的房地產市場當頭潑一瓢冷水。凡有抵押的房屋轉讓或出售，賣出方(上家)應當先還清貸款，并辦理房地產抵押權注銷登記后，才能與買進方(下家)共同申請轉移登記，辦理產權證明。未辦妥房地產抵押權注銷登記的，各房地產交易中心不再受理轉移登記以及買進方新設定的借款的抵押權登記。

　　實踐證明，上述信貸政策對于房地產投機需求有著顯著的抑制作用，而對于正常購買住宅的民眾并沒有很大的影響。房地產信貸政策與利率調整不同。房貸政策的調整并不影響到其他國民經濟部門，而針對性很強。房貸政策的使用具有較高的隨機性和靈活性，可以相機決策。也就是說，在房地產投機風氣較盛的時候采用較嚴的房貸政策，而在風平浪靜之后可以適當放松。

　　開征托賓稅和物業稅

　　鑒于房地產市場很容易出現投機活動，因此應當特別注意研究轉讓階段的稅收政策。通過財稅政策來提高投機活動的交易成本。

　　第一，征收房地產交易所得稅。無論企業還是個人都要繳納所得稅，企業還要繳納增值稅。如果把房地產當作投資，繳納增值稅，理所當然。房地產交易所得稅和個人所得稅的性質基本類似。既然在房地產市場買進賣出得到了收入，有什么理由不納稅呢？從法理到實踐，征收房地產交易所得稅有根有據。許多地區正在著手開啟這個地方稅種。例如，從2006年開始，廣州對個人轉讓房產征收20%所得稅。由于大部分購房者的目的是自己居住，他們不會在購房之后很快在將住宅出售，因此，征收房地產交易所得稅并不會傷害到真實需求。

　　第二，如果購買住房之后不足二年就要出售，應當全額征收營業稅。這種稅費在理論上常常被稱為托賓稅，它也是一種相機決策稅種。顯然，這項稅種會有效抑制短期炒作，規范投資行為，而不會影響到正常購房者的利益。托賓稅的稅率并不是固定的，要看房地產市場上的投機需求強弱而定。投機風氣盛行時稅率高一些，投機風氣緩和下來，就可以降低一些，甚至完全取消。在房地產市場沒有出現異常狀況時，似乎沒有必要使用托賓稅。從另外一個角度來看，托賓稅的開征或者稅率的調整表達了政府對房地產市場的態度。這個信息對于澄清房地產市場的混亂狀態非常有效。

　　第三，開征物業稅，或者稱為房地產稅。物業稅包括不動產稅和房地產稅。向房地產等固定資產征稅，具有直接、穩定、數額較大、征集手段比較簡單的優點。同時，征收較高的房地產稅有助于降低貧富差距。有錢人住大房子，理應多繳稅。窮人住的面積小，自然繳納的房地產稅比較少。在貧困線上的居民甚至不必為房地產交稅。

　　征收財產稅還可以部分起到抑制房地產投機的作用。例如，中國有些富人買幾套房子空置在那里，如果開啟了房地產稅，他們就會考慮到空置成本而改變思路。

　　目前，財政部已明確表示將在“十一五”期間開征物業稅。由于世界各國經濟體制不同，稅收制度也有很大的差別。我們應當借鑒各國的經驗，加快研究適合中國國情的房地產稅收制度。

　　土地批租政策需要調整

　　有人認為，采取“招拍掛”方式配置土地資源就是市場競爭。結果，有些地塊拍出來“天價”。由于高檔住宅的利潤遠遠超過了一般民居，在這些地段上興建的必然是高檔住宅或者別墅。在這種土地競拍制度下，非常容易出現高檔住宅供過于求，而普通住宅供不應求的矛盾。

　　其實問題并不在土地“招拍掛”，而是忘記了區隔房地產市場。房地產市場理應被區分為高、中、低不同的市場。在不同市場之間不存在“公平競爭”。如果不對住宅市場實行有效區隔，在拍賣土地的競爭上看起來似乎“公平”，其實扼殺了低端市場，對于一般居民來說就是不公平。如果在城市規劃上明確地規定不同地區的住宅檔次分配，在高、中、低不同的住宅市場上分別展開競爭，就有可能在保護市場競爭機制的同時保護不同收入組別居民的住房權利。

　　不過要特別注意在土地規劃的時候千萬不要讓限價

　　還有，目前的土地批租政策有三個問題值得探討。

　　第一，一次性收取70年土地出讓金的做法欠妥。這樣做實際上是把未來各屆政府的收入挪到當前來用，容易誘導地方政府產生短期行為，對于以后各屆政府也是不公平的。前些時候的房地產過熱和地方政府的推波助瀾分不開。由于在土地制度上欠缺研究，促使某些地方政府迫不及待地大規模批租土地，大興土木，大舉拆遷。這是房地產市場亂象的一個根源。

　　第二，70年以后怎么辦？無論如何，即使土地使用權到期了也不能把住宅內的居民趕走。實際上，70年的土地使用權和產權之間基本上沒有什么差別。與其如此，還不如干脆好好研究一下，采用某種方式明確房地產土地的產權。

　　第三，在目前土地批租制度下，土地產權的狀態很模糊。按照目前的土地批租制度，在征收有關房地產稅收的時候需要將土地和住宅剝離開來。在實際操作上幾乎是不可能的。

　　另外，利用批租土地數量來調控房地產市場是沒有辦法的辦法。只能在萬不得已的情況下偶然用之。在正常情況下應當盡量穩定土地批租數量，以利于讓房地產商和購房者形成理性預期。

　　在本文行將結束的時候，讓我們來總結一下要點吧：

　　第一，高房價并不等于泡沫經濟。從各種數據來分析，說中國已經出現了房地產泡沫經濟未免夸大其詞、言之過甚。

　　第二，由于利率仍然處于相當低的水平，房地產的真實需求非常旺盛。盡管局部地區的房價可能出現波動，但是從全局來看，房價將繼續保持上升態勢。

　　第三，即使房價不會大跌，房價暴漲絕對不是件好事。在房價暴漲的背后隱藏著貪污腐敗和偷稅漏稅等不法行為。要防止因房價暴漲而導致泡沫經濟，危及金融體系安全。

　　第四，平抑房價的關鍵在于整頓房地產市場秩序，防范房地產泡沫經濟，應當鼓勵、保護真實需求而打擊、限制投機需求。加大投機需求的交易成本是房地產政策的著力點。

　　第五，加強房地產研究，普及經濟學知識，盡快結束房地產業的“濫言時代”。

　　徐滇慶 著名經濟學家，加拿大西安大略大學教授