房地產(chǎn)業(yè)的濫言時代該結(jié)束了

　　房地產(chǎn)業(yè)的“濫言時代”該結(jié)束了！

　　由于房價變動趨勢關(guān)系到廣大民眾的切身利益，理所當(dāng)然地吸引了人們的注意。有關(guān)房價漲跌的議論充斥各種新聞媒體，有的人說房價還要大漲，有的人說房地產(chǎn)市場很快就要崩潰，房價非大跌不可。各種各樣的預(yù)測讓人們無所適從，關(guān)于房地產(chǎn)的言論五花八門、層出不窮，可謂是“胡說共臆測一色，謬論與妄言齊飛”。

　　有些企業(yè)家非常敢講話，這并不是一件壞事。應(yīng)當(dāng)堅決保護他們說話的權(quán)利。有些房地產(chǎn)商站在一己私利上說些很沒有水平的話。由于他們?nèi)狈ψ銐虻闹�識和訓(xùn)練，說些錯話，情有可原。可是，某些學(xué)過經(jīng)濟學(xué)的人居然也信口開河，胡言亂語，實在令人遺憾。目前在經(jīng)濟學(xué)界學(xué)風(fēng)浮燥，缺乏認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母偁幰?guī)則。說錯了話，不用負(fù)責(zé)，沒有任何懲罰，甚至連臉都不紅一下。房地產(chǎn)論壇上五花八門，說什么的都有，被人們稱為江湖氣十足的“濫言時代”。

　　老百姓真的買不起房子了嗎？

　　2004年北京、上海等地房價飛漲，引起輿論大嘩，在各種媒體上出現(xiàn)了許多聳人聽聞的傳言。有的人甚至說，老百姓再也買不起房子了。倘若果真如此，那么房地產(chǎn)市場的需求將很快衰退。當(dāng)新聞媒體上有人抱怨房價高得讓人受不了的時候，房地產(chǎn)商卻說，房價是市場供給和需求決定的。房地產(chǎn)市場上需求旺盛，別看房價高，買的人卻不見減少。

　　在有關(guān)房地產(chǎn)的會議上，有的學(xué)者說，由于老百姓買不起住房，房價必然要大滑坡。可是，許多房地產(chǎn)商卻表示，他們從直覺上感受不到房地產(chǎn)的需求在衰退。既然對房地產(chǎn)的需求如此旺盛，房價怎么會大幅度下降？兩方面爭執(zhí)不下，各說各的話，究竟誰是誰非？

　　人們通常使用房價收入比來度量購房能力。雖然拿房價收入比來進行國際間的比較沒有什么意義，但是只要在一個國家或者地區(qū)內(nèi)保持相同的統(tǒng)計準(zhǔn)則，那么房價收入比的變化是評估居民購房能力的一個非常重要的指標(biāo)。我們搜集了大量的數(shù)據(jù)計算了從1987年以來的全國平均房價收入比和2002年各省的房價收入比的數(shù)據(jù)。

房價收入比

　　從房價收入比來分析，在房價上漲的同時，居民全部收入也在上升。在2001-2003年期間，收入上升幅度超過了房價變化率。房價收入比居然處于下降態(tài)勢。盡管在2004年房價上漲速度普遍超過了收入增長率，但是就整體來看，房價收入比依然在可以接受的范圍內(nèi)。

　　由于房價收入比尚未超出可以接受的范圍，因此在今后數(shù)年之內(nèi)，城市居民對于住房的需求將依然保持在較高水平。事實上，各地房地產(chǎn)市場依然非常活躍，購買住房的需求保持在較高水平上。夸大房價上漲對購房需求的沖擊是沒有根據(jù)的。

　　房價與地價：先有雞，還是先有蛋？

　　關(guān)于房價與地價關(guān)系的爭論也值得關(guān)注。2004年中國大城市房價暴漲，一時間怨聲載道，房地產(chǎn)商成了眾矢之的。有的房地產(chǎn)商見勢不妙，立即聲明，由于地價漲得太多了，所以房價才會漲。言外之意就是：房價飛漲并不是他們的錯，只要政府多批些地出來，批租土地的價格降低一些，房價的漲勢自然會緩和下來。

　　有的經(jīng)濟學(xué)家也宣稱：地價上漲使得房價居高不下。這種說法恰中房地產(chǎn)商下懷。有些人大、政協(xié)代表在提案中呼吁政府應(yīng)當(dāng)降低地價，從而平抑房價，讓利于民。

　　許多學(xué)者不愿意加入這場討論，他們認(rèn)為主張地價領(lǐng)先房價是在幫房地產(chǎn)商爭利，主張房價領(lǐng)先地價是在替地方官員抬轎，兩邊都有說不清楚的“貓膩”，何必趟這個混水？

　　房價和地價上漲孰先孰后，好像是在爭論是先有雞還是先有蛋？如果不弄清楚這個問題，很容易陷入邏輯上的混亂。

　　從理論上講，如果地價上升，提高了房地產(chǎn)業(yè)的成本，自然會推動房價上升。說地價決定房價也不能說完全沒有道理。然而，從許多已經(jīng)掌握的數(shù)據(jù)出發(fā)我們依然可以發(fā)現(xiàn)許多矛盾。

　　江浙兩省毗鄰，自然條件差不多。浙江的地價比江蘇高，但是江蘇的房價要比浙江高。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上似乎看不出地價和房價之間存在著必然的相關(guān)關(guān)系。

　　北京市地價和相關(guān)開發(fā)成本占房價的30-40%，上海的土地開發(fā)及相關(guān)成本占45-50%。兩個城市的建筑安裝成本基本一樣，可是北京的房價在2003年以前高于上海，在2004年上海的房價反超北京。由此可見，房價高的地方地價未必高。反過來，地價高的地方房價也不一定高。

　　在一般情況下，在購房者支付的房價中只有30%左右是地價。如果是地價決定房價的話，假定地價漲10%，而其他成本都維持不變，那么，房價應(yīng)當(dāng)只漲3%。房價的漲幅應(yīng)當(dāng)?shù)陀诘貎r的漲幅。可是，在2003年，房價的飆升速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了地價的漲幅。根據(jù)上海房地局公布的數(shù)據(jù)計算，上海2004年的房價平均漲幅達到24.76%，而上海土地交易價格漲幅為18.8%。這從另一個角度說明，房價的變化并不是單純由地價決定的。

　　判斷房價是否決定地價的最主要的依據(jù)來自于土地投標(biāo)過程。如果地價果真太高，房地產(chǎn)商絕對不會投標(biāo)。這個項目流標(biāo)之后，“皮之不存，毛將焉附”，根本就談不上房價高低。在形式上地價似乎登場在前，房價形成在后。事實上，房地產(chǎn)商在政府公布地價標(biāo)底之前早就對未來房價作出了預(yù)測。如果房地產(chǎn)商估計的房價高，他們就會展開競爭，提高土地投標(biāo)價格。房價估計得越高，房地產(chǎn)商就越敢舉牌喊價。如果房價正處于上漲趨勢，那么房地產(chǎn)商更敢于喊出高價來爭取土地的經(jīng)營權(quán)。最終競拍的土地價格就越高。毫無疑問，是房價在抬高地價，而不是地價推高房價。有些房地產(chǎn)商把房價上升過快的原因歸咎于地價太高在邏輯上是說不過去的。

　　在某個城市的土地競拍會上，本地的房地產(chǎn)公司覺得地價太高，沒有賺頭，不敢舉牌投標(biāo)，可是有一個從外地來的房地產(chǎn)公司卻毫不在乎地投標(biāo)，奪得了土地經(jīng)營權(quán)。事后，由于房價暴漲，外地來的公司大發(fā)橫財，令本地的房地產(chǎn)公司后悔莫及。

　　在這個案例中，看起來外地來的房地產(chǎn)公司的信息渠道比本地公司更暢通，對于房價的變化趨勢了解得更準(zhǔn)確。這也許是個怪事，外來的房地產(chǎn)公司怎么還可能比本地的公司更了解情況？顯然有悖常識。其實，大的房地產(chǎn)集團不僅是房地產(chǎn)市場上信息的接受者，在相當(dāng)程度上還是信息的制造者。在投機需求上，他們具有不可低估的興風(fēng)作浪的能量。大房地產(chǎn)商的背后和投機集團具有千絲萬縷的聯(lián)系。一損俱損，一榮俱榮。之所以高房價可以從一個地區(qū)傳播到另外一個地區(qū)，就在于大房地產(chǎn)商和投機集團的跨地區(qū)活動。房價波動和人們的預(yù)期有關(guān)，大的房地產(chǎn)商聯(lián)合在一起足以影響人們對房價的預(yù)測。他們不僅資金比較充足，還有能力制造各種利好信息，通過各種廣告、電視、平面媒體的密集轟炸，從而改變?nèi)藗儗Ψ績r的預(yù)期。換句話說，房地產(chǎn)集團聯(lián)合在一起能夠人為地推動房價上升。

　　由此可以斷定，在目前中國房地產(chǎn)市場上是房價決定地價，而不是地價決定房價。某些房地產(chǎn)商將房價暴漲的原因歸結(jié)于地價上漲是顛倒了因果。

　　房價是漲還是跌

　　2004年以來，房地產(chǎn)論壇上好像上演了一出鬧劇。有的說看漲，有的說看跌。看漲派和看跌派斗嘴吵架，爭過來，吵過去，好不熱鬧。

　　看起來，看跌派似乎占據(jù)了輿論上的制高點，頗受新聞媒體的青睞。他們好像是一群為老百姓打抱不平的俠客，動不動就要教訓(xùn)教訓(xùn)那些“十惡不赦的不法奸商”。在社會輿論上房地產(chǎn)商不斷被抹黑，形象越來越差，幾乎等同于一群騙子強盜。如果有人說，房價可能還會漲，馬上被扣上一頂帽子：是不是拿了房地產(chǎn)商的錢財，替房地產(chǎn)商說話？

　　在媒體上經(jīng)常可以看見一些人在不斷地“唱衰”房地產(chǎn)市場：有的說，中國房地產(chǎn)泡沫在2005年底之前就要崩潰；有的說得更絕，在2005年10月底之前，上海房價要跌50%，北京跌30%。一個又一個，像算命先生一樣，鐵嘴鋼牙。好像說得越狠，就越能吸引人們的注意。

　　遺憾的是，除了少數(shù)幾篇文章作了一些比較嚴(yán)肅認(rèn)真的分析之外，許多文章和講話既沒有數(shù)據(jù)也沒有理論，殊不知作出這些判斷的理論依據(jù)和數(shù)據(jù)分析在哪里？

　　房價到底是漲還是跌？這個問題非常敏感，以至于有的經(jīng)濟學(xué)家聽到這個問題就嚇出了一身冷汗。當(dāng)前，關(guān)于房價漲跌的議論五花八門，說什么的都有，讓人無所適從。

　　房地產(chǎn)商普遍預(yù)測房價必定會漲。房地產(chǎn)市場上買漲不買落，只有房價不斷上漲，房地產(chǎn)商才有機會獲得差額利潤。他們?nèi)绱祟A(yù)測不足為奇。如果有的學(xué)者也說房價會漲，馬上就有人懷疑，這小子是不是拿了房地產(chǎn)商的黑錢，在為既得利益集團搖旗吶喊？有的時候，說真話還是需要一點勇氣的。

　　說房價上漲有二個方面的理論根據(jù)：第一，如果真實需求很旺盛，隨著居民可支配收入不斷增加，房價可能會漲。第二，從投機需求來看，如果民眾對房地產(chǎn)市場的未來預(yù)期樂觀，那么，人們買漲不買落，理性預(yù)期也會推動房價上升。如果海外資金大量流入房地產(chǎn)市場，加劇投機需求，自然也會形成推動房價上升的動力。

　　大部分房地產(chǎn)商判斷房價會漲，其原因是房地產(chǎn)市場上需求旺盛，有這么多的人打算買房子，房價怎么會跌呢？他們的判斷建立在對市場信息綜合的基礎(chǔ)上。不管你喜歡還是不喜歡，房地產(chǎn)商的直覺和經(jīng)驗判斷都沒有錯。真正了解房地產(chǎn)市場動態(tài)的無過于房地產(chǎn)商，他們對于市場的脈搏把握得更準(zhǔn)確一些。在很多時候還真的不能不多聽聽房地產(chǎn)老板們的意見和判斷。當(dāng)前的問題在于房地產(chǎn)商的聲譽不好。一顆老鼠屎壞了一鍋湯，只要十分之一的房地產(chǎn)商有過不實廣告或欺詐行為，就足以在民間造成非常惡劣的影響。何況有不良信譽記錄的房地產(chǎn)商還為數(shù)不少。因此，即使房地產(chǎn)商說得對，相信的人也不多。

　　通過對中國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的分析，可以得出這樣的判斷：在2006年房價繼續(xù)上升的概率比較高。

　　首先，房地產(chǎn)市場的購買力依然保持旺盛。中國的房地產(chǎn)市場需求仍然處于居民可支付的范圍內(nèi)，那些估計房地產(chǎn)市場會很快由于需求不足而出現(xiàn)崩潰的說法是沒有事實根據(jù)的。

　　第二，因為中國的貧富差距越來越大，買不起住宅的人確實很多，但是，買得起住宅的人也不少。這部分比較富裕的居民在支撐著房地產(chǎn)需求，還需要若干年的時間才能滿足這部分需求。說民眾已經(jīng)買不起住宅顯然言過其辭。

　　第三，從世界各國房價變動長期趨勢來看，房價在不停波動中持續(xù)上揚。也就是說，房價在長期來看始終保持著上升的趨勢，而在短期內(nèi)圍繞著長期回歸線波動。

　　第四，在新聞媒體上經(jīng)常可以看見關(guān)于“炒房團”的報道。雖然從來沒有看見哪個“炒房團”亮過相，毋庸置疑，“炒房團”不僅存在，而且力量還不小，一旦時機成熟就會浮出水面。海內(nèi)外的房地產(chǎn)投機需求依然存在，躍躍欲試。海外的投機資本為數(shù)巨大，他們隨時在覬覦著中國市場。如果盲目開放，不分青紅皂白，見到外資就歡迎，一旦讓外國投機資本在股市和房地產(chǎn)市場上炒作，那么，離泡沫經(jīng)濟可就真的不遠(yuǎn)了。

　　從目前中國的房地產(chǎn)市場的態(tài)勢來看，真實需求依然非常旺盛，投機需求還在蠢蠢欲動，兩股力量對房價上升繼續(xù)保持著強大的推動力。有的學(xué)者估計在未來幾年內(nèi)房價上漲幅度在8%左右，基本上和經(jīng)濟增長率同步，只要不出現(xiàn)較大的經(jīng)濟波動，實現(xiàn)這種估計的概率最高。

　　有些學(xué)者堅持說房價一定會跌。他們的理由是房價太高，老百姓買不起房子，時間長了需求趕不上供給，房價焉能不跌？有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟，如果泡沫經(jīng)濟崩潰了，房價焉能不跌？還有的學(xué)者認(rèn)為，只要中國出口趨勢放慢，房地產(chǎn)泡沫就要崩潰。遺憾的是，這些論述不僅沒有提供嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚摳鶕?jù)，甚至連必要的數(shù)據(jù)支持都告缺。

　　從2006年初各地披露的房價數(shù)據(jù)來看，全國各城市房價的增幅有所減少，但是并沒有出現(xiàn)下跌的勢頭。在2006年1月份，國家統(tǒng)計局發(fā)表數(shù)據(jù)，全國70個大中城市房價上升5.5%。北京市商品房漲幅21.2%，深圳上漲了17.38%，連一向被認(rèn)為漲勢比較溫和的廣州，房價也后來居上，突然上漲了25%左右。

　　當(dāng)前，中國的股市并不景氣，房地產(chǎn)市場的歷史不長，相對于國民經(jīng)濟來說規(guī)模還不夠大，集中在股市和房市上的資金尚且沒有導(dǎo)致其他領(lǐng)域資金的匱乏。換句話說，在社會上還有大量流動資金存在，其中有相當(dāng)大的部分有可能注入房地產(chǎn)市場，在這種情況下，斷言房地產(chǎn)泡沫(暫且不管有還是沒有)很快就要崩潰是缺乏根據(jù)的。按照2006年初的中國房地產(chǎn)態(tài)勢，我們還得不出房價就要大幅度下跌的結(jié)論。

　　似是而非的說法還有很多

　　應(yīng)該說，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，不負(fù)責(zé)任或者缺乏經(jīng)濟學(xué)常識、沒有調(diào)查研究就輕易拋出的似是而非的言論還有很多，比如說：空置率問題，經(jīng)濟適用房問題，房地產(chǎn)泡沫問題等等。

　　在國內(nèi)的媒體上討論房價問題的時候經(jīng)常涉及到空置率。然而，什么是空置房的定義也成問題，究竟在建成之后有多長時間賣不出去的才算空置？是一個月，三個月還是半年？如果連一個比較準(zhǔn)確的定義都沒有，談及空置率的時候各說各話，這樣的討論還有什么意義？

　　有人說：“按照國際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間屬危險區(qū)；空置率在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，極度危險……”

　　也許在下孤陋寡聞，查閱了好多海外文獻，沒有見到多少人關(guān)心空置率，也沒有查到什么“國際警戒點”。空置率高也罷，低也罷，好像并不要緊。更何況，空置率的數(shù)據(jù)是怎么得來的？數(shù)據(jù)是否可靠？中國和外國所說的“空置率”是不是一回事？如果中外空置率的定義都不一樣，進行國際比較還有什么意義？在沒有解決這些問題之前就聲稱極度危險，很難服人。中國社會科學(xué)院的尹中立認(rèn)為，中國的空置率數(shù)據(jù)不可信。但即使這一數(shù)據(jù)可信，依然很難作出過剩與否的判斷，因為，我們既無法參照國外的數(shù)據(jù)，也沒有歷史數(shù)據(jù)和理論數(shù)據(jù)，得出一個大家公認(rèn)的中國房地產(chǎn)空置率的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。既然如此，我們又如何來確定空置率是高了還是低了呢？

　　還有經(jīng)濟適用房，盡管人們早已意識到在經(jīng)濟適用房的分配中存在的許多問題，可是擁護經(jīng)濟適用房的人卻越來越多。中低收入家庭希望購買經(jīng)濟適用房，省下一筆錢。地方官員喜歡，有了經(jīng)濟適用房，他們手中的權(quán)利更大了。房地產(chǎn)商擁護，經(jīng)濟適用房為他們發(fā)財開辟了捷徑。隨著第一批經(jīng)濟適用房上市，各種贊美之聲占據(jù)了輿論主體。絕大部分報道都把經(jīng)濟適用房當(dāng)作為民謀利的善舉來歌頌。地方政府高興，房地產(chǎn)商高興，搬進新居的住戶更高興。在皆大歡喜的局面下，擁護的人多，反對的人少，擁護經(jīng)濟適用房的陣營迅速擴大。好像反對經(jīng)濟適用房就是不關(guān)心民眾的生活。然而，并不需要很高深的經(jīng)濟學(xué)知識就能夠發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房的弊病。這些弊病并沒有因為壓制批評而自動消失。在分配經(jīng)濟適用房時暴露出來的矛盾越來越多。簡略說來，經(jīng)濟適用房非但沒有解決低收入家庭的住房困難反而引出了一系列社會問題：擴大貧富差距，滋生尋租腐敗；擾亂價格體系，降低社會福利；破壞社會信用，鼓勵弄虛作假；鼓勵提前消費，增加了銀行潛在風(fēng)險，等等。低收入家庭實際上沒有得到實惠，受益者其實是一部分中產(chǎn)階級和房地產(chǎn)商。

　　至于房地產(chǎn)泡沫是否存在的問題，國內(nèi)學(xué)界的很多說法更是信口開河，浮躁得可怕。鑒于這個問題很重要，我們在后面會專門分析。

　　目前國內(nèi)學(xué)術(shù)界的競爭規(guī)范不夠清楚，學(xué)風(fēng)浮燥。在很多問題上，弄不清楚新聞娛樂和學(xué)術(shù)研究之間的區(qū)別。似乎在新聞媒體和學(xué)術(shù)界中不少人都得了健忘癥。瞪著眼睛瞎說。說完了就完了，結(jié)果，說了也白說，不說白不說。

　　某些學(xué)者不肯踏踏實實地花費氣力做研究，貪圖捷徑，無論是否做過研究，也不論是不是屬于自己的專業(yè)范圍，逮著什么講什么，好像天下事情沒有他不知道的，儼然是個萬能的經(jīng)濟學(xué)家。我并不是說經(jīng)濟學(xué)家非守在自己的二畝三分地里，不能跨越邊界，研究其他領(lǐng)域中的課題。關(guān)鍵在于在跨越專業(yè)領(lǐng)域的時候要花費很大的精力，首先要學(xué)習(xí)在這個領(lǐng)域中前人的論述和經(jīng)驗，然后要做大量調(diào)查研究。只有站在巨人的肩膀上才能看得更遠(yuǎn)。如果貪圖便宜，急于求成，隨便翻了幾本書就開始發(fā)表議論，恐怕十有八九要栽跟頭的。

　　有些學(xué)者在其他領(lǐng)域中學(xué)有所成，聲譽甚隆，卻對房地產(chǎn)業(yè)缺乏了解和研究，他們實在沒有必要來趟房地產(chǎn)的混水。對那些不屬于自己研究范圍內(nèi)的事情說幾句不知道，完全無損自己的威望，反倒更顯示出“知之為知之，不知為不知”的學(xué)者風(fēng)度。看到某些學(xué)者如此不珍惜自己的聲譽，實在令人為之惋惜。

　　房地產(chǎn)業(yè)的“濫言時代”該結(jié)束了！