1663億元究竟落進了誰的荷包

　　1663億元究竟落進了誰的荷包？

　　2004年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)有三個現(xiàn)象引起了全社會的普遍關(guān)注：第一，房價暴漲；第二，在富豪榜上房地產(chǎn)商的名字越來越多；第三，房地產(chǎn)商再三聲明，他們并沒有發(fā)財。

　　房價暴漲是有目共睹的事實。全國平均房價從2003年的每平方米2279元上升為2004年

的2714元，增幅為19.08%。如果以2003年的房價作為基礎(chǔ)，那么中國的老百姓在2004年購買住宅的時候由于房價上漲的因素而多支付了1663億元。2003年全國職工工資總額為14743億元，民眾購買商品房時多支出的部分相當(dāng)于全國職工工資總額的11.3%。在短短的一年之內(nèi)，房價上升如此之快，難怪社會上怨聲載道。

　　最近三年公布的大企業(yè)百強當(dāng)中，經(jīng)營房地產(chǎn)的越來越多。在2002年是25家，2003年37家，2004年為45家。在

　　可是，房地產(chǎn)的老板們卻表現(xiàn)得非�！爸t虛”。許多房地產(chǎn)業(yè)的代表人物再三聲稱他們沒有賺到錢，利潤并不高。從2004年股市公報可見，房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)一塌糊涂。陸家嘴(600663)的全部業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)，在2004年主營業(yè)務(wù)收入同比下降7.38%，利潤同比下降19.8%。上海新梅(600732)主營業(yè)務(wù)利潤同比下降10.82%。天宸股份(600620)的主營業(yè)務(wù)利潤下降29.3%，埔東金橋(600639)主營業(yè)務(wù)利潤下降了8.9%。由于業(yè)績不佳，這些

　　房價之謎不在于去年漲了多少，也不在于明年還會不會漲，讓人們困惑不解的是明明房價暴漲，房地產(chǎn)的富豪越來越多，可是誰都不認帳。那么，到底是什么因素在推動房價上漲？老百姓在2004年購房時多支付的1663億元究竟落進了誰的荷包？

　　認真算一筆成本帳

　　某些學(xué)者為房價上升的理由開出了一個長長的單子，其中包括：建材價格上升，人工成本增加……等等原因�？傊�一句話，房地產(chǎn)商的成本尤其是房屋建造成本上升了。是否真的如此呢？

　　世界上怕就怕認真二字。要弄清楚房價之謎，不妨坐下來仔細算幾筆帳。只要認真算一算，恐怕有一些人快坐不住了。

　　我們先來看看，在房價大幅度上升的過程中，勞動成本(主要是建筑工人的工資)是否顯著上升？

　　在2002年國有企業(yè)職工工資增長率為9%，而集體企業(yè)職工工資增長率為6.7%。由于在建筑行業(yè)中屬于集體企業(yè)的職工人數(shù)遠遠超過了國有企業(yè)，因此估計整個建筑行業(yè)職工工資增長率不會超過8%。

　　建筑業(yè)職工平均工資

	1999	2000	2001	2002
國有企業(yè)	8734	9512	10299	11231
工資變化率	6.9%	8.9%	8.3%	9.0%
集體企業(yè)	6296	6873	7260	7745
工資變化率	6.0%	9.2%	5.6%	6.7%

　　資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》，2003年，P158-162。

　　2004年全國房價上升了19.1%，職工工資指數(shù)上升14.6%。不過，城鎮(zhèn)集體單位的工資指數(shù)只上升了1.1%。眾所周知，目前，建筑行業(yè)的大部分職工都是來自于農(nóng)村的“農(nóng)民工”，他們的工資增加幅度遠不如那些集體企業(yè)。在許多城市中，別說加工資了，假若包工頭能夠按期給民工發(fā)工資就很不錯了。由于房價遠遠超過了勞動成本上升幅度，顯然，把房價暴漲歸罪于勞動成本的推動是毫無根據(jù)的。

　　我們再來看看，房價暴漲是否來自于房地產(chǎn)的物化成本(建筑安裝費等)的推動？

　　在2004年，全國商品零售價格指數(shù)上升了2.8%。其中，建筑材料價格上升了4.3%，水電燃料價格上升了7.5%，交通運輸價格上升了0.7%，建筑裝潢材料價格上升4.2%，五金電料上升2%。這些數(shù)字和老百姓的日常感覺基本上是一樣的。在2004年的市場上充滿了各式各樣減價打折的商品，除了房價飛漲之外，并沒有出現(xiàn)通貨膨脹的壓力。有些經(jīng)濟學(xué)家還曾經(jīng)擔(dān)心可能出現(xiàn)通貨緊縮現(xiàn)象。因此，房價飛漲的原因也賴不到房地產(chǎn)業(yè)的物化成本。

　　恰恰相反，從《中國統(tǒng)計摘要》給出的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出概況中還可以發(fā)現(xiàn)工程款有下降的趨勢。在2003年全國房地產(chǎn)業(yè)支付的工程款(包括支付給建筑工人的工資)為1119.7億元，在2004年支付了1115.9億元。設(shè)備材料款在2003年為68.1億元，在2004年下降為66.9億元。在這一年內(nèi)，商品房竣工面積增加了，而支付的工程款和設(shè)備材料款反而有所下降。也許是房地產(chǎn)業(yè)提高了管理水平，采用了先進技術(shù)，在增加竣工面積的同時降低了開支。這確實是一個好消息。無論如何，這些數(shù)據(jù)排除了這樣一點：2004年的房價暴漲與工程款和原材料價格上漲有關(guān)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出概況 (億元)

　　資料來源:《中國統(tǒng)計摘要》，2005年，P62。

　　總而言之，把房價暴漲歸咎于人工成本和材料成本的說法是站不住腳的。

　　此外，在上表的數(shù)據(jù)中還有一個疑點：房地產(chǎn)企業(yè)各項應(yīng)付款總額從2003年的1699億元，到了2004年上升為1872億元，上升幅度為10.2%。即使如此，房地產(chǎn)企業(yè)的支出仍然遠遠低于房價上升幅度。如果統(tǒng)計口徑在2004年沒有發(fā)生變化，那么，有必要追究一下，在物化成本(建材和水電)以及人工成本(勞動工資)都下降的情況下，是什么原因使得房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款增加了173億元？國務(wù)院在2004年沒有開征新的稅種，銀行提供的各項服務(wù)的收費標準沒有改變，工商管理部門也沒有增加新的收費項目。那么，這部分資金到哪里去了？

　　對于房價背后的這筆糊涂帳就是要不依不饒地追究下去。

　　房價飆升，有多少流到國庫？

　　全國購房者因為房價上漲的原因在2004年多支付了1663億元。這筆巨款絕對不會無緣無故地從人間蒸發(fā)。它只能有二個去處：地方政府或房地產(chǎn)商。

　　既然房地產(chǎn)商和地方政府都不愿意公開有關(guān)地價的資料，如果僅僅考察一下在2003-2004年期間財政收入的增量，應(yīng)當(dāng)不涉及“商業(yè)秘密”吧？房地產(chǎn)商說，房價上漲的主要原因是取得土地批租的費用太高了。那么，由于房價上升使得商品房銷售總額增加的部分應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)部分轉(zhuǎn)變成政府的財稅收入，地方政府的財稅收入應(yīng)當(dāng)相應(yīng)增加才對。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2004年數(shù)據(jù)，全國地方性稅收總收入為11693億元。其中城鎮(zhèn)土地使用稅征收了106.23億元(占全部稅收0.192%)。耕地占用稅120億元(占全部稅收0.331%)。兩項合計為226.3億元。

　　2004年增收的與土地有關(guān)的稅收 (億元)

　　資料來源：《中國統(tǒng)計摘要》，2005年，P74-75。

　　在2003年公布的“各地區(qū)財政收入分項數(shù)”當(dāng)中沒有城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅這二項。也許這些數(shù)字劃分到其他數(shù)據(jù)當(dāng)中去了。2004年各地區(qū)增收的與土地相關(guān)的稅收總額為268.77億元。其中，北京增收了6.29億元。上海增收10.46億元，天津增收2.84億元，重慶增收4.48億元。其實，在2003年房地產(chǎn)商是需要支付土地使用稅的，在這里姑且不計，因此，各個地區(qū)和土地有關(guān)的稅收增收量絕對不會低于這個數(shù)字。

　　2004年由于房價暴漲使得購房者多支付了1663億元�？雌饋恚瑯O而言之，地方政府不過從稅收渠道拿走了268.77億元，還需要追究其余資金的去向。

　　如果考慮到，土地出讓金是地方政府預(yù)算外最主要的收入來源，這1200億當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)有一定的比例是土地出讓金的增長值。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2004年全國主要大城市的平均綜合地價為1198元/平方米,與2003年相比增長6.08%,這意味著在購房者多付的1663億元中，各級政府的土地收入占了約262.5億元，加上預(yù)算內(nèi)稅收增加收入的約269億元，一共才530億，還有近千億的資金流到哪里去了呢？

　　房價暴漲之后，地方政府預(yù)算內(nèi)外的收入增加只是一小部分，那么房價增加的其余部分只有二個可能的去向：要么被官員貪污了，要么是房地產(chǎn)企業(yè)逃稅漏稅。有新聞媒體說：“房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。2005年，廣州地稅稽查部門對全市260多家房地產(chǎn)企業(yè)進行了檢查，其中發(fā)現(xiàn)稅收違法問題的有160多家，查補入庫稅款達1.3億元，占了全年專項檢查查補入庫金額的七成多。2003年至2005年上半年，北京市地方稅務(wù)局共計查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴重涉稅違法問題的案件180件，查補稅款75845萬元�！憋@然，如果把偷稅漏稅和貪污腐敗合并在一起查，數(shù)字恐怕還要增加不少。

　　這個行業(yè)到底有多大利潤？

　　2005年12月16日，全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)第二號公報宣稱，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)平均利潤率7.77%。許多開發(fā)商馬上表態(tài)認同這個數(shù)字。某房地產(chǎn)商甚至引用國家統(tǒng)計局2004年經(jīng)濟普查報告說，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤率只有1.67%。

　　北京市第一次全國經(jīng)濟普查公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)利潤126.2億元，占全市法人企業(yè)實現(xiàn)利潤的6.3%；其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)利潤107億元，物業(yè)管理企業(yè)7.1億元，中介服務(wù)企業(yè)2.1億元……房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率究竟有多高？在這些報告中語焉不詳，看不出來。

　　盡管有的房地產(chǎn)商再三聲明他們的利潤率并不高，但是社會上似乎很少有人相信這些話。近年來房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)制造出來一大批千萬富翁、億萬富翁。在中國富豪排行榜上有相當(dāng)多的房地產(chǎn)商名列前茅。在富豪百強當(dāng)中，2002年榜上有名的房地產(chǎn)商有25家，2003年增加到37家，到了2004年上升為45家。如果房地產(chǎn)業(yè)的利潤真的不高，這些富豪是從哪里來的錢？

　　福州市有關(guān)部門早些時候提供了當(dāng)?shù)?3個樓盤的成本，土地取得費(即地價)占福州市商品房社會平均成本的30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率平均為50%，最低的超過20%，最高的超過90%。而開發(fā)商在公開場合宣稱的利潤率只有15%。在珠海、福州等地，記者根據(jù)建筑設(shè)計、造價咨詢、土地儲備、物價管理等單位提供的情況交叉印證，對一些樓盤進行了“成本核算”，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的利潤率遠遠超過自己宣稱的15%或20%，事實上高達60%至70%。而上海、北京等地，房價畸高，但開發(fā)成本除地價外，多與其他省會城市相同，因而利潤率遠遠不止這些，有的甚至是一兩倍。

　　2005年11月底，《南國都市報》刊登文章指出，福州市物價局公布房價成本清單顯示：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建安成本、配套設(shè)施費用分別只占房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41%左右。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔、利潤率越高的基本特點。

　　福州物價局測算出商品房成本，新華社馬上發(fā)出長篇報道“利潤率平均50%，福州商品房開發(fā)成本大曝光”。文章從地價、土建和安裝成本、配套建設(shè)費用、開發(fā)商營運成本等方面詳細解剖了房價成本，得出了結(jié)論，房地產(chǎn)商的利潤率起碼在50%以上。

　　雖說在報刊雜志上充斥著各種各樣的說法，可是迄今為止，我們還沒有看到一份嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)成本研究報告。無論是統(tǒng)計部門還是建設(shè)部等主管部門在公布數(shù)字的時候，是否可以順帶介紹一下所用的定義和計算方法？在國家統(tǒng)計年鑒上早就這樣做了，要求你們照章辦事并不為過。全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)第二號公報中所說的全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)平均利潤率7.77%，究竟是什么定義，是怎么計算出來的？

　　也許在這份公報中采用的利潤數(shù)字來源于房地產(chǎn)業(yè)的納稅數(shù)額。如果報告的作者如此解釋倒有情可原。因為房地產(chǎn)商在納稅問題上的記錄實在不那么光彩。在2004年國家稅務(wù)總局公布的《中國納稅百強排行榜》上，居然沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。在富豪百強榜上占據(jù)了半壁江山的房地產(chǎn)商們居然在納稅百強榜上集體缺席，豈非咄咄怪事？如果從房地產(chǎn)企業(yè)納稅額上推算出來的平均利潤率為7.77%，而實際利潤率較之高一倍的話，究竟房地產(chǎn)商逃掉了多少稅？

　　房地產(chǎn)商的利潤究竟有多高，還是一個謎。在中國有不少房地產(chǎn)研究所，他們都在干些什么？

　　雁過拔毛式的房地產(chǎn)腐敗

　　住宅造價只有房價的一半左右，地方財政在房價暴漲過程中也沒有得到多大好處，能不能由此得出結(jié)論：房地產(chǎn)商的利潤在50%以上？幾乎所有的房地產(chǎn)商都異口同聲堅決否認。許多房地產(chǎn)商聲明：房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個暴利行業(yè)，說他們?yōu)楦徊蝗蕦嵲谑俏�屈了�？墒牵�如果要房地產(chǎn)商談?wù)劺麧櫊顩r，幾乎所有的房地產(chǎn)商都吞吞吐吐，好像有什么說不出來的難處。言者無意，聽者有心，他們有許多擺不上臺面的開銷。

　　在開發(fā)一個項目之前，房地產(chǎn)商必須取得5個證書：“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程許可證”、“商品房預(yù)售許可證”。

　　為了辦這5個證，總共要蓋20多個章子，涉及到當(dāng)?shù)卣�府的城市�?guī)劃、房屋管理、國土資源、工商管理、稅務(wù)、建設(shè)、交通、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生等部門。每一個衙門都要燒香、拜菩薩。房地產(chǎn)公司都有專人負責(zé)辦理這些申請手續(xù)。每到年節(jié)，都要開列出一張長長的名單，逐個登門送禮打點。

　　房地產(chǎn)商可能拿到超額利潤中的一個部分，而另外一部分很可能進了地方政府官員的手中，而貪污腐敗所造成的危害可能比房地產(chǎn)商的暴利對社會造成的損害還更大。

　　在房地產(chǎn)業(yè)中的行賄受賄無非二種：一種是：“閻王式”，另一種是“雁過拔毛”式。先說第一種，廣西銀興房屋開發(fā)公司想開發(fā)南寧西園飯店門前85畝一塊地。廣西自治區(qū)原主席成克杰將這塊地批給了他們，并且將地價從每畝96萬元壓到55萬元。國家損失了3485萬元。為此開發(fā)商送給成克杰“好處費”1600萬元，開發(fā)商節(jié)省了1885萬元。另一種，找不到“閻王”，就只好找“小鬼”幫忙。如果沒有成克杰這類高官介入，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕也要支付相當(dāng)費用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開發(fā)經(jīng)營的資格。把一大筆賄賂分解為幾十筆，每一筆賄賂的數(shù)量可能都不大。如果這些賄賂是分多次進行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。雖然是雁過拔毛，可是加到一起就可能駭人聽聞。這可能是房地產(chǎn)商不敢公開示人的一筆黑帳，也是他們有苦說不出來的地方。

　　正如前文計算過的那樣，在2004年房價暴漲過程中起碼有數(shù)百億元資金去向不明。有的經(jīng)濟學(xué)家估計在房地產(chǎn)的總銷售額當(dāng)中開發(fā)商得到20-30%，政府得到30-40%，金融機構(gòu)5-10%，建筑商10-15%，非正常流失占5-10%。2004年商品房銷售額為10375億元，那么，非正常流失大約在500-1000億元左右。

　　老百姓說房地產(chǎn)業(yè)有暴利，而房地產(chǎn)商說沒有，政府部門經(jīng)常保持沉默，不置可否。在很多場合下官方的統(tǒng)計機構(gòu)常常偏向著房地產(chǎn)商。看起來房價成本似乎非常復(fù)雜，公說公有理，婆說婆有理。其實，數(shù)據(jù)統(tǒng)計并沒有什么了不起的學(xué)問，解決這個難題的關(guān)鍵在于那些官方統(tǒng)計機構(gòu)。他們吃的是“皇糧”，理應(yīng)提供真實數(shù)據(jù)。在報告數(shù)據(jù)的同時也應(yīng)當(dāng)同時介紹一下所使用的定義和統(tǒng)計口徑。特別是要在數(shù)據(jù)上交代清楚綜合平衡關(guān)系。房價暴漲之后居然沒有人認帳，無論如何也交代不過去吧？

　　說到底，不是算不清，而是敢不敢算。倘若當(dāng)真清查起來，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的貪污腐敗和違法逃稅的案件不知道有多少。那些貪官污吏得罪得起嗎？如何清理房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)境，完善法制，是反貪倡廉的一項艱巨任務(wù)。