泡沫之害甚于虎

　　泡沫之害甚于虎

　　在前文說了，關于房地產泡沫的問題我們應該加以認真討論。有學者認為房地產市場已經出現了嚴重的泡沫經濟；還有的學者認為，只要中國出口趨勢放慢，房地產泡沫就要崩潰。如果這些判斷是真的話，那就是不是房地產價格漲跌的問題了。

　　泡沫比搶銀行還可怕

　　如果某地出現一起搶劫銀行的案件，哪怕被搶走幾百萬，幾千萬元，就已經是一件了不起的大案了，立即會造成極大的新聞轟動�？墒�，搶劫銀行的案件再惡劣也不至于讓銀行倒閉，但是泡沫經濟“搶劫”銀行的本領比一般犯罪分子高過幾千倍。泡沫經濟對銀行系統的傷害比一千個犯罪集團更為嚴重。何況，在破獲了搶劫銀行的犯罪集團之后還能夠追回部分贓款，而在泡沫經濟中獲利的人既合理又合法，是沒有辦法追究的。最終泡沫經濟給國民經濟造成的嚴重損失則要全體國民來共同承擔。

　　泡沫的破壞作用主要體現在以下方面：

　　1、破壞宏觀經濟穩定

　　在泡沫經濟泛起之際，表面上興旺繁榮。房地產指數節節上揚，銀行帳面上的資產也越來越多，政府的財稅收入也日漸上升。政府官員們得意忘形，談起政績來似乎形勢空前大好。當泡沫經濟崩潰的時候，市場一片蕭條，到處是破產、倒閉的壞消息。隨著股票和房地產指數下跌，人們對未來的預期也一個跟斗從九霄云端跌進了十八層地獄。悲觀失望的情緒蔓延于社會的各個角落。泡沫經濟破壞了穩定的宏觀經濟環境，大起大落不利于長期投資項目，使得各項經濟發展政策無法得以落實。凡是泡沫經濟嚴重的國家盡管在某一段時間之內的經濟發展速度比較快，最終都會遭遇到嚴重的經濟危機。

　　2、降低資源配置效率

　　在發展中國家，資金是稀缺資源。但是，由于泡沫經濟的泛濫，房地產業占用了大量資金，實際上是無效占用或低效使用稀缺資源，從總體上降低了社會的生產效率。等到泡沫經濟崩潰時人們才發現，泡沫經濟所導致的資源分配扭曲已經嚴重地損害了國家的綜合國力。從亞洲和世界上遭遇到金融風暴襲擊的國家的案例來看，泡沫經濟不僅具有靜態的資源再分配效果，而且在動態上削弱了整個國家的競爭能力，造成了巨大的效率損失。

　　3、損害工業和農業發展

　　在房地產泡沫經濟泛濫期間，不僅投機活動占用了大量資金而導致工農業生產資金短缺，而且破壞了市場競爭環境，扭曲了勞動力資源的優化配置，從而阻礙了工農業的發展。

　　泡沫經濟的崩潰往往造成大量企業破產，工人失業，工農業生產急劇下降。為了恢復正常的社會和生產秩序需要付出很高的重組成本。這是泡沫經濟所造成的又一筆損失。

　　4、加大貧富差距和國民收入不平等

　　泡沫經濟勢必在很短的時期內造就一批暴發戶，同時也導致一些人傾家蕩產，從而加大了社會貧富差別。在八十年代末的股市和房地產泡沫經濟瘋狂中，有些人在房地產和股市上發了橫財，一夜之間成為富豪。許多老百姓追風而上，把自己多年積蓄或者退休養老的本錢都投入房地產和股市交易，最后輸了個一干二凈。這些人勢必要成為社會保障系統的包袱。

　　5、破壞金融穩定，導致銀行危機

　　在泡沫經濟猖獗時期，投機活動盛行，銀行作為金融樞紐，必然處在旋渦的中心。一旦泡沫經濟崩潰，幾乎所有的人和企業都會受到程度不同的沖擊。如果謹慎小心的話，可能避免受到直接的影響。但是，無論如何，銀行系統都是泡沫經濟的直接受害者，而且是重災區。不管是誰為泡沫經濟殉葬，在銀行的帳目上必然出現大量呆賬、壞賬。倒霉的企業或個人難免倒閉破產，最終銀行系統也勢必被拖垮，從而出現全面的金融危機。

　　中國房地產有泡沫嗎？

　　泡沫的危害人所共知，那么中國房地產是否已經出現了泡沫呢？泡沫經濟描述的是資金流的特殊運動。如果是在進行嚴肅的經濟學研究，不要輕言泡沫經濟。

　　當人們說資產泡沫的時候通常有二重意義：第一，泡沫正在形成，第二，泡沫已經瀕臨崩潰或者正在崩潰。如果人們說房地產業出現了泡沫經濟，實際上他們心目中已經斷定房地產市場很快就要崩潰，房價將迅速下跌。如果沒有這一層意思，那么豈不是說房地產泡沫可以長期存在下去，那還叫什么泡沫？

　　人們樂觀預期的改變是房地產泡沫崩潰的導火線。讓人們改變預期是有條件的。從歷史上泡沫經濟崩潰的案例來看，往往是由于資金高度集中于股市和房地產而導致其他行業資金匱乏，從而改變人們對房市和股市的期望。

　　2005年第一季度，中國居民個人住房貸款總額為16473億元，相當GDP的11.7%。這個比例在歐盟為39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭為74%。

　　房地產開發商貸款總額8177億元，其中住房開發貸款4601億元，流動資金貸款1605億元，地產開發貸款1586億元，商業用房開發貸款384億元。

　　2004年底房地產貸款余額26306億元。相當GDP的19.2%。世界各國房地產貸款余額占GDP的比例不盡相同，很難橫向比較。但是，在曾經發生泡沫經濟崩潰的國家中，他們的房地產貸款余額全部高于GDP的30%。

　　從這些數據中可見，第一，中國的房地產業方興未艾，房地產貸款上升速度超過25%，房地產貸款增長率比金融機構全部人民幣貸款增長率高20個百分點。因此，務必要提高警惕，防止出現房地產泡沫經濟。第二，從目前的房地產貸款規模來看，離開泡沫經濟崩潰還有一段距離。也就是說，資金尚未高度集中于房地產業，在其他領域中還看不出缺乏資金的現象。如果房價持續上揚，還會有大量資金從其他行業流入房地產市場。

　　因為在全國范圍內資金市場是高度統一的，流動速度很快，資金會很快地流入房地產泡沫急劇膨脹的城市。只要資金還能源源不斷地從其他行業或其他地區涌入，這個城市的泡沫就不會崩潰。除非政府行政干預，否則房地產泡沫必定在局部地區形成，以全國金融危機而告終。

　　2005年房地產宏觀調控有效地壓抑了投機需求，上海等地的投機需求比較嚴重，在這些地方的房價出現了局部調整，這是很正常的現象。但是，這并不能說，上海的真實需求和投機需求就此消失了。更不能把這些現象看成泡沫經濟崩潰。上海某個樓盤房價劇烈下跌，有些樓盤出現退房現象，肯定有其內在的原因。也許是欺詐行為被揭穿，也許是樓房質量不合格，也許是炒房者資金鏈斷裂，等等。拿某幾個特例是不能說明全局動向的。

　　北美的房價在最近幾年內大幅度上漲，挪威的房價幾乎漲了三倍，可是，這些國家的經濟學家通過歷史數據的分析比較得出結論，房價上升基本是和經濟體的基本要素相關，特別和當前的低利率有關�；�本要素的波動基本上可以解釋房價的變動。因此，他們并不認為在北美和歐洲國家已經出現了房地產泡沫經濟。由于中國房地產數據不全，還沒有一個專門機構認真地從事這項研究，我們尚且不能從定量分析中得出有沒有房地產泡沫經濟的結論。

　　如果一定要作出一個判斷的話，從目前的情況總體看來，中國的房地產市場并沒有呈現出泡沫經濟的顯著特征。

　　近年來，有一批經濟學家堅持“唱衰”房地產市場，他們認為房地產的泡沫經濟已經非常嚴重，甚至已經到了崩潰的邊緣。盡管我對他們的某些結論不敢茍同，但是非常贊賞他們的勇氣和責任心。他們的共同點在于強調房價飛漲可能將禍水引入銀行，而討論房地產問題的核心是防范金融危機。在中國經濟高速增長的時候特別需要喚起全民的危機意識。真正遭遇危機的往往是那些缺乏危機意識的民族。我們不能因為他們的某些預言過于武斷而忘記了其中傳達的最重要的信息。

　　背景資料

　　日本的房地產泡沫

　　在1987年到1989年期間，日本房地產價格迅速上升。1989年末，在炒作之下房地產價格開始飆升。日本房地產價格上漲到十分荒唐的程度，如果不炒股票或房地產的話，一般工薪階層就是花費畢生儲蓄也不一定能夠在大城市中買下一套住宅。

　　從1990年秋季開始，日本房價開始直線下落。到了1994年，東京、大阪等地的房價已經跌幅已經超過了50%。和最高峰相比，房地產價格下降70%以上。大量企業尤其是房地產企業倒閉，銀行歇業，日經指數幾乎下跌了三分之二。

　　西方有些經濟學家估計：日本泡沫經濟帶來的直接損失超過了6萬億美元。在泡沫經濟崩潰后，日本在蕭條中掙扎了十多年，迄今為止，日本經濟依然看不到明顯的起色。泡沫經濟已經變成了日本甩不脫的噩夢。

　　香港的房地產泡沫

　　在1990年到1996年期間，香港的房價被推到了極為不合理的高度。房價飛漲反過來激勵了房地產市場上的投機風氣，再加上股票市場的投機盛行，香港的泡沫經濟很快就被吹了起來。即使在1997年金融風暴席卷東亞各國之際，香港的房價依然高速上漲，并且在1998年沖到了頂峰。從1990年到1998年，香港的住宅房價上漲了2.61倍。

　　然而好景不長，1999年香港私人住宅平均價格下跌14.6%。香港政府在中央政府的全力支持之下竭力救市，采取各種辦法來維持房價�？墒�，在2000年又下跌了10%，2001年繼續下跌12.1%，2002年11.2%，2003年再跌11.8%。和房地產泡沫經濟最高峰相比，房地產總值幾乎跌掉了60%。房地產業一直到2005年還沒有擺脫負面的影響。