宋堯

　　國務院房地產調控督查組(下稱“督查組”)剛剛返京，8月的樓市就有了反應。

　　反彈暫時終止、成交量環比小幅回落——在中國房地產業協會副會長朱中一看來，這是樓市“喊話”策略依舊有效的證明。

　　按照督查組對當前房地產調控所做的初步判斷，嚴格落實現有政策的執行，便能遏制房地產市場全面反彈的壓力，因此，新的調控政策暫時沒有出臺的必要。但這僅是督察組的意見，目前尚不清楚決策層面的態度和批復。

　　而在督查組的通報中，“部分城市尚未建立預售資金監管制度”被著重點出，或將成為下一步“嚴格落實現有政策”的一個支點。

　　督查組的意見

　　會不會有新的調控政策出臺？這是7月下旬國務院派出8個督查組督查各地房地產調控政策落實情況之后，市場上最為關心的問題。

　　在督察組返京半個月之后，越來越多的證據顯示，樓市調控同樣是“維穩為主”。在新華社8月17日的報道中，督查組有彈有贊，在責備個別地方“放松調控”的同時，也肯定“房地產市場調控的各項政策措施得到了較好落實，調控成效不斷顯現，投機投資性需求得到有效抑制”。

　　房地產業內人士普遍判斷，這應該是督查組在最終提交報告中的意見，而暫緩儲備政策的出臺或許將是短期內最可能被考慮的做法。

　　本報也從一位接近督查組成員人士處印證了上述判斷。“應該不會有新政策出臺。”該人士告訴記者，他與督查組成員的直接交流中得知，督查組認為只要在現有政策的落實上嚴格落實，就足以遏制5月以來的樓市量價反彈壓力，新政暫時沒有出臺的必要。但他同時也強調，這僅是督查組的意見，目前尚不清楚國務院對此的批復。

　　此后，住建部有關負責人在接受新華社采訪時表示，除“糾正部分地區放松調控政策”外，還要“密切監測房地產市場變化，研究進一步強化市場調控的政策措施”。

　　業內多位人士分析認為，從“政策措施需要研究”和“市場需要密切監測”來看，即使有進一步政策，也不會在短期內出臺，觸發點在于未來一段時間市場的發展。

　　而地方政府的態度也以配合為主。督查組到訪前后，地方政府隨之密集“喊話”，并出臺了一些能短期壓抑房價的政策。最新的消息來自青島，當地聲稱，主管部門將對申報預售價格明顯偏高的開發企業進行約談，拒不執行的企業將被暫緩發放預售許可證。

　　對未來房價的判斷，朱中一認為，盡管當前價格反彈壓力依舊存在，但并不能構成判斷市場全面反彈的依據，在繼續抑制市場反彈的因素里面，“中央抑制投資性需求的態度”、“對房價上漲的問責制度”是最重要的兩點。

　　市場也傳來令人安心的消息：8月尚未結束，但樓市成交量已出現環比下滑。中國指數研究院(微博)數據顯示，成交量的快速上漲其實在7月便已終止，盡管該月其監測的40個城市中仍有超過6成成交量上漲，但一線城市中唯有上海繼續保持增勢，北京、廣州、深圳均有不同程度下滑。

　　盡管8月份數據尚未出爐，但依據上海易居房地產研究院副院長楊紅旭(微博)的推算，全國30個城市的新建商品住宅成交量預計會有5%左右的整體環比下滑，5月份以來的快速增長已宣告結束。

　　穩控兩難

　　不過房地產業的難題依舊令人困擾，“控房價”的焦慮暫時消散，但“穩增長”的擔憂又卷土重來。

　　督查組發現的諸多問題并不僅僅只限于房價反彈。還有一項很重要。“部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10%。”

　　而在國土資源部的通報中，上半年全國31個省(區、市)和新疆生產建設兵團住房用地供應計劃已落實4.72萬公頃，計劃落實率僅為29.6%。而這個落實率還是按照調整后的計劃算得，國土資源部近期將全年住房供地計劃調整為15.93萬公頃，如果按年初制定的原計劃17.26萬公頃計算，落實率僅為27.3%。

　　在一些房地產開發商看來，如此低的住房土地供應率很可能已埋下一年后房價反彈的隱患。因為土地供應不足，導致未來新房供應量不足，供需失衡的結果就是房價的暴漲。

　　但地方政府并非不愿意完成供地計劃，而是開發商投資信心的不足直接導致了土地市場成交的下滑。“日子難過。”東部城市一位國土局長曾在內部會議上抱怨，“按照現在這個房地產形勢，我們想賣地錢也收不回來。”

　　這一局面，即便在樓市回暖之后的六七月間也未出現好轉。

　　同樣來自中國指數研究院的統計，7月全國300個城市共成交住宅類用地584宗，成交面積2497萬平方米，環比減少12%，同比減少29%。這顯示出，開發商投資意愿下降開始影響到當下的“穩增長”戰略。

　　國家統計局的數據里，1-7月全國房地產開發投資額總體增速已降至15.4%；房屋新開工降幅逼近10%；施工、竣工增速繼續回落；土地購置面積、金額降幅繼續擴大。這些數據都直接影響到就業、內需，乃至地方政府的直接收入。

　　在督查組的判斷中，5月以來的市場反彈壓力形成的重要原因之一便是“個別地方存在通過放松限購條件、發放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭”。但朱中一也承認，一些城市試圖放松調控的愿望，源自于“穩增長”的目標及地方財政的壓力。

　　“當前‘穩增長’與‘控房價’處于兩難，調控進入關鍵期。”朱中一對當前形勢如此判斷，但他沒有提供任何解決方案，除了強調要繼續堅持調控，督查組也沒有給出解決方案。