樓市督查組形成初步結論

　　記者 王玉光 魏洪磊 蘭亞紅 08月16日

　　國務院派出的8個督察組引發房地產調控加碼猜想。在穩增長和防反彈雙重壓力下，調控向左還是向右？

　　房地產調控政策還會不會再出新政？在國務院派出的8個督查組陸續回京述職后，房地產調控走向再成業界關注焦點。

　　針對5－6月間北京等部分城市出現的一波房價反彈行情，7月下旬，由國家發改委、住建部、國土部等8個房地產調控相關部門各派一名副部級官員擔任組長，同時抽調相關對口司局級官員成立督查組，奔赴北京、天津等16省市，就房價走勢展開摸底調研。

　　據悉，督查組除了對房價波動表示關切外，還將各地房地產調控落實情況作為一項重要檢查內容。

　　根據以往經驗，國務院督查組通常與調控新政如影隨形。此前的限貸、限購等調控新政出臺之前，均有其大規模調研的蹤跡。正因如此，業內普遍預期，這次調研形成的督查結論，將會直接影響國務院下一步調控房地產的思路。

　　摸底樓市反彈

　　國務院派出督查組的宏觀背景是，今年5月，萬科、恒大等一批龍頭企業“以價換量”，引發行業降價促銷，刺激大批剛性需求入市，制造出一波樓市回暖、房價反彈跡象。

　　另一方面，中國經濟總體面臨下行風險，6月以后政策基本面逐漸轉向“穩增長”。央行一月之內二次宣布降息。與此同時，各地在落實“穩增長”之際變相放松房地產調控，以“微調”名義為限購、限貸政策松綁。據統計，上半年至少已有40個城市微調房地產調控政策。

　　市場和政策的雙回暖讓行業預期發生轉換。有關房價觸底反彈、調控即將松動的傳言甚囂塵上，迫使住建部等四部委10天內4次辟謠，駁斥調控松動論。

　　種種跡象表明，這一輪房地產調控又走到了一個窗口期：下一步究竟是該讓位于“穩增長”，還是要繼續加碼“防反彈”，需要決策層做出精準判斷。

　　記者了解到，目前大多數督查組傾向于對當前樓市調控效果持肯定態度。

　　一位參與督查的住建部官員告訴《財經國家周刊》記者，督查組回京后得出的初步結論是：“各地樓市相對穩定，情況比較樂觀，市場不具備全面反彈的條件”。部分城市的房價和成交量上漲只是局部問題，“值得關注，但不能草率下結論”。

　　目前，這一判斷已經反饋到住建部層面，即“形式沒有那么嚴峻”。督查組認為，“不必再出臺調控新政，只要對現有政策嚴格執行，遏制好投機、投資，做好保障房，同時加強督查和約談，就不會有問題”。

　　另一位參與此次督查的國家發改委人士則表示，只要市場不是大幅急劇反彈，就不會調控加碼。至于之前輿論普遍關心的房產稅和個人住房信息系統建設，不應被理解為此輪調控的儲備政策，而是涉及更深層面的制度性改革。其是否推廣，也與房價反彈與否無關。

　　這位發改委人士同時判斷，盡管督查組已經將上述情況匯報給國務院，但畢竟只是初步判斷。下一步調控如何走，還得看形勢變化。

　　據了解，國務院督查組在各地調研期間，除聽取匯報、走訪市場和召集業內人士座談外，還會對當地房地產調控落實有偏差、不到位的給予督查反饋，甚至督促其整改。某種程度上說，強化既有調控政策落實，也成為督查組此行發揮的一項重要職能。

　　公開信息顯示，8月9日，就在國務院督查組完成調研回京后，安徽省亳州市召開全市座談會，傳達省里精神，要求“密切跟蹤分析地方房地產形勢發展變化，做好應對各種風險的預案，以優異成績迎接黨的十八大勝利召開”。

　　調控加碼猜想

　　就記者目前從各個渠道所了解到的情況來看，國務院督查組最終形成的調研報告調性傾向于溫和，建議調控加碼的可能性較小。但由于結論尚未公布，業界對“調控儲備政策”的猜測一度沸騰。

　　8月2日，受“取消商品房預售制”傳聞影響，滬深兩市地產股全盤下挫4.87%，當日跌幅超過5%的地產股超過20支，居A股各行業跌幅之首，市值蒸發逾400億元。

　　實際上，“取消預售”不過是某研究機構在其發布的一份報告中所提出的建議，但正值國務院督查組出京調研之際，遂被輿論誤讀為房地產調控“下一步”的信號。有專家甚至預言，在國務院摸底各地樓市結束之后，“不排除祭出新政”。

　　住建部一位負責人隨后公開辟謠：“取消房地產預售制只是謠言”。但據記者了解，預售制改革其實很早便已成為住建部內部的儲備性研究課題。姜偉新部長在去年底的一次講話中，曾將“加強商品房預售資金監管，按建設進度支付資金，維護購房人合法權益”作為2012年的一項重要工作內容提及。

　　住建部政策研究中心房地產處長趙路興認為，取消預售制不太可能，因為預售相當于房地產商從銀行間接融資。在中國當前的金融環境下，完全靠房地產債券、信托、上市融資等都成不了主流，“取消預售會使中小房地產企業都出局，就剩幾個大的寡頭”。

　　但期房預售制度確有極大監管空間。《財經國家周刊》記者此前在各地調研時了解到，當前一些二三線城市住宅項目停工、延期交房現象頗為普遍。眾多支付首付、償還按揭的購房者長時間拿不到房產，背負巨大產權風險。

　　另一項市場猜測頗多的調控儲備政策，是房產稅試點范圍擴大。

　　就在國務院督查完成全國調研不久，近日全國30多個省市的地稅官員正在開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓。有分析稱，此舉旨在“為房產稅試點向全國鋪開提供技術和人員儲備”。

　　雖然至今尚無房產稅試點擴大的具體時間表及備選城市名單，但國務院此前已經明確，今年要擴大房產稅試點；財政部部長謝旭人年初曾表示，要在總結上海、重慶房產稅試點經驗的基礎上，探索擴大房產稅范圍；住建部在今年6月底已初步完成40個城市個人住房信息聯網，此舉亦被業內解讀成為房產稅的推廣擴容鋪平道路。

　　在一些業內專家看來，房產稅推出是遲早的事，且將成為一項影響面最廣的房地產調控儲備政策。

　　此外，跨城市聯網限購也被視為一項具有較大殺傷力的調控儲備政策。目前，住建部40個城市個人住房信息聯網系統已經完成技術搭建，下一步會對這套工具如何使用，會不會用于限購政策加碼，都給未來調控留下懸念。

　　向左還是向右？

　　中國房地產協會副會長朱中一認為，當前既要防止經濟進一步下滑，又要堅持房地產調控不放松，“確實是一個難題”。而且在房地產調控中，中央和地方站的角度不一樣。

　　處在兩難境地的房地產調控該如何走？恐怕只有“中間路線”是最佳選擇。在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，調控的“中間路線”就是“穩定”。

　　“從現在房地產市場形勢和宏觀經濟形勢來看，宏觀經濟要求穩增長，目前投資增速下滑、一些行業的就業問題等都和房地產相關，所以不可能針對房地產出臺更嚴厲的政策；但是目前房地產市場存在房價反彈的勢頭，所以房地產調控也不可能放松。”顧云昌說：“既要防止房價反彈，又要穩增長，不讓經濟進一步下滑，調控政策還是穩定為好。”

　　他告訴記者，中央政治局最近召開的會議(7月31日)講得很清楚，房地產調控方面“兩堅一防”：堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。“沒說進一步調控，而是鞏固調控成果”。

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣也認為，目前的關鍵不在于出臺新政策，而是堅持原有的政策：一是堅持穩健的貨幣政策不能放松，“在這個背景下，調控房地產才有空間”；二是堅持抑制房地產投機性需求不放松，“如果極端點，應該采取全國性限購”。在他看來，對于抑制投機性需求，一定要建立長效機制。

　　就在督查組引發調控加碼猜想的同時，一則與“房地產信貸政策放松”相關的消息亦同時發酵，主要內容是監管層或將對地產業信托融資開閘。而這一融資路徑已經被切斷了一年之久。

　　針對這一傳言，一位銀監會人士對《財經國家周刊》記者說，“我只能告訴你，我不知道”。但他同時稱，目前地產調控背后的一個基本面是，宏觀經濟要“穩增長”。“在這個前提下，地產行業肯定是要受益的。”