小產權房：動了誰的奶酪？

　　“小產權房從根本上來說是農民對現存的利益分配格局的挑戰。”蔡繼明表示。

　　快速推進的城市化催生了大量的住房需求和土地的快速升值。近20年以來的中國城市化、工業化的高速進程，中國目前城鎮人口已達到5.8億，城鎮化水平已超過了45%。

　　據國家有關部門預期：“按人口城鎮化率每年增加1個百分點測算，到2020年還將從農村轉移出3億左右的人口。”

　　這是人類歷史上最大的一次城市化轉型，由于二元制的土地流轉制度存在，農民作為土地的實際占用者，卻無法分享其帶來的土地價值快速上升的利益和財富。

　　根據現行的有關規定，農村集體建設用地轉為城市建設用地需要經過政府征地和在土地市場出讓的過程，只有經過了這兩個過程的土地上的房屋，其購買者才能夠辦理產權證和土地使用證。

　　蔡繼明解釋，農村集體建設用地和城市建設用地產權地位的不平等表現在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以至造成“同地不同價”。

　　同時國家對農村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規定，一旦轉變用途還需要經過國家相關部門的審批和征收。這直接導致了農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。

　　根據國務院發展研究中心的一項調查研究表明，在目前“合法的”房地產開發過程中，土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占5％到10％；地方政府拿走土地增值的20％到30％；開發商則拿走土地增值收益的大頭，占40％到50％。

　　一位財稅專家表示，地方政府之所以如此依賴土地出讓收入與中國的稅收體制有關。1994年分稅制改革以后，中央和地方政府之間形成了財權上移、事權下放的特點，地方財政收入不足以支撐提供公共服務的需要，“只有從土地收入方面想辦法。”

　　上述專家表示，在城鄉土地二元制的制度條件無法改變的情況下，小產權房的出現是對現有的政府和開放商占據大部分土地增值收益的分配模式的一種挑戰。

　　曾就職于國務院住房制度改革辦公室的自由學者武建東估計，中國農民從小農經濟、庭院式居住的狀態轉型為集約化、規模化、城鎮化的現代化居住狀態已經大勢所趨。因此3億多畝農村集體建設用地將具備巨大的改造條件和改造利益。農村建設用地使用權流轉的理論價值將超過10萬億元人民幣以上。

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