李季先

　　為貫徹國務院常務會議要求，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房的政策，針對部分媒體關于“符合規(guī)劃小產(chǎn)權房可轉為合法”的不實報道，國土資源部相關負責人近日重申，我國城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或所謂的“小產(chǎn)權房”。在這種嚴厲的國土資源主管部門表態(tài)后面，小產(chǎn)權房政策執(zhí)行是否還會像某些觀察家所預測的肯定有“最后的晚餐”，尚待后續(xù)觀察。

　　根據(jù)我國目前的《土地管理法》和1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)單位只有在合法取得國有土地使用權后，才能從事正常的房地產(chǎn)開發(fā)和房屋銷售，集體所有的土地不允許進行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　小產(chǎn)權房由于其土地性質(zhì)仍然是集體所有而非國有，其開發(fā)要么是違法開發(fā)，要么就是以改善集體經(jīng)濟組織成員住房條件的名義進行開發(fā)，因而依據(jù)相關法律其只能出售給集體經(jīng)濟組織成員，不能出售給城鎮(zhèn)居民。如果私自買賣，依據(jù)上述規(guī)定，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和

房產(chǎn)證，其買賣行為不但不應受到法律保護，而且還因私自買賣行為是嚴重的違背國家強行法行為，理當受到懲處。而這，顯然是與國務院常務會議所確定的“依法嚴格管理農(nóng)村集體建設用地、嚴格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅政策，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房”政策相符，也完全符合我國立法禁止農(nóng)村集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售的立法初衷。

　　西方有句古諺，“非法取得的利益再過一萬年也是非法的，不能承認通過非法手段取得的既得利益”。近年來，韓國通過各種手段清收或沒收原來由“韓奸”通過不法手段取得的財產(chǎn)就是這個道理。我國個別城鎮(zhèn)居民在迫于高昂的商品

房價下無奈購置的小產(chǎn)權房盡管有其部分合理的特殊性和歷史性，也與韓國的上述情形性質(zhì)完全不同，可終究其買賣行為自始就是非法的，而且多數(shù)買賣人開始就知道其行為的違法性且“不受法律保護”，因而即使舍卻那句過于絕對的古諺不談，其也很難適用法理上的善意取得理論為其不適當?shù)馁I賣行為正名。正是在這個意義上，任何對小產(chǎn)權房政策打折或企圖使其合法化的行為在法理上都是站不住腳的，盡管其在情理上可能是正當?shù)摹?/p>

　　實際上，法律必須得到恪守，法律的尊嚴必須維護，而小產(chǎn)權房政策也必須依法不折不扣執(zhí)行，特別是對作為主要國土政策出口的國家國土資源部門，其執(zhí)行法律的力度對其他宏觀調(diào)控部門有很大的示范效應，更應該考慮周全，在小產(chǎn)權房“最后的晚餐”過后（如果這個最后的晚餐真有的話），堅決執(zhí)行政策和法律不打折，否則就很難遏制小產(chǎn)權房在全國的蔓延勢頭，并有可能導致國務院常務會議的相關政策落空，法律尊嚴受損。

　　當然，說對法律和國務院確定的小產(chǎn)權房政策嚴格執(zhí)行不打折，并不是說要將已有的或既成事實的小產(chǎn)權房一概視為違建拆掉，造成資源浪費，而是要區(qū)分不同情況在法律允許的范圍內(nèi)差別對待。譬如，對于一些嚴重違規(guī)又不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權房，當然要拆除；可對于一些符合規(guī)劃，僅僅欠缺個別手續(xù)的小產(chǎn)權房，應該是允許其補辦手續(xù)的。只不過，上述這個補辦手續(xù)從字面邏輯上而言，實際上是僅就小產(chǎn)權房的開發(fā)建設而言，事實上，除非能改變土地用途，否則，那些購買小產(chǎn)權房的城鎮(zhèn)居民不可能擁有真正完全意義上的房屋產(chǎn)權。而且即便是可以像國土資源部相關負責人說的那樣通過補辦征地手續(xù)改變土地用途，城鎮(zhèn)居民可以按國家和

開發(fā)商要求在其原來的房價基礎上額外交付相當于土地出讓金和拆遷補償款等款項后依法取得產(chǎn)權，那么此時突然變高與普通商品房相仿的房價還是那些購置小產(chǎn)權房的城鎮(zhèn)居民當時購買小產(chǎn)權房“圖便宜”的初衷嗎？

　　基于法律政策的正當性和普適性，國家既定的小產(chǎn)權房政策如果真有“最后的晚餐”，這也已經(jīng)是沒有辦法中的辦法了。換句話說，基于穩(wěn)妥解決問題的需要，如果真有“最后的晚餐”，那么這“最后的晚餐”也是網(wǎng)開一面可以，但希望完全豁免是不可能的，國家?guī)缀醪豢赡転榇藫p毀法律的尊嚴。