編者按

　　9.30和3.30政策的出臺，成為了深圳樓市火熱的契機。政策的轉(zhuǎn)機和持幣觀望的購房者涌入成為深圳樓市領漲的兩大主因。當前，香港資金和投資客的積極進入又為深圳樓市再添一把火。同為一線城市，北上廣卻難緊隨深圳腳步，但總體一二線城市易漲難跌，而三四線城市仍在去庫存戰(zhàn)線掙扎。

　　核心摘要

　　在深圳此輪房價暴漲中，購房者普遍的“投資”心態(tài)加劇了住宅供需的不平衡，即普通購房者正以投資的心態(tài)在買房。同時，投資客重返市場勢頭明顯，增加了供求關系中的“需求”數(shù)量。而限購政策則成為最后的有力防線。

　　本報記者 張曉玲

　　實習記者 鄭凱婷 深圳報道

　　在房地產(chǎn)市場幾近消失三年的投資客，忽然再次出現(xiàn)在深圳。

　　3.30新政后，深圳多個項目均價暴漲30%-40%，全市整體成交均價則有10%左右的上漲。在很多開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士看來，此輪深圳房價暴漲透著些詭異。因為無論是從房價水平還是真實的供求，都不支持如此幅度的漲勢。

　　變量來自于投資這一特殊的需求和投資客這個特殊的群體，以及自住型購房者的“投資”心理，3.30新政釋放了投資需求重新入市，而正是他們的存在，大大增加了供求關系中的“需求”數(shù)量，追漲追高，導致供不應求。

　　美聯(lián)物業(yè)研究中心人士指出，當前深圳樓市需求已大量透支，預計二手房市場6月份將進入調(diào)整期，新房市場年中以后或進入穩(wěn)增長期。

　　多個片區(qū)火熱

　　自“3.30新政”出臺以來，深圳房價一路高歌猛進，衍生出來的話題占據(jù)了各類房產(chǎn)新聞最顯眼的位置。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅新推、在售項目價格升幅顯著，助力5月成交均價非結構性走高；二手住宅市場成交價格穩(wěn)定上漲，4月成交量環(huán)比上漲48.95%，藍籌價格上漲3.44%；5月成交量上漲12.94%，藍籌價格上漲2.16%。

　　一手住宅推盤中漲勢較快的片區(qū)包括西麗、龍華、龍中等片區(qū)，其中最引人注目的是龍華區(qū)域，今年3月以來該區(qū)域推出的三個項目星河傳奇、鋼鐵天頌、中海錦城均價接連上漲，單價越過了4萬。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，龍華區(qū)域中漲幅為23.08%的中海錦城二期項目，推出的719套房源以4萬/平的均價在開盤后兩個半小時內(nèi)皆已售罄。

　　區(qū)域配套提升可能是房價上漲的原因之一。被稱為龍華剛需樓盤價格標桿的中海錦城，主打地鐵上蓋物業(yè)，項目商業(yè)二層將直接連接龍華線，交通便利；隨著項目所在上塘片區(qū)樓盤增多、紅山片區(qū)入住率增高，商業(yè)、生活配套也日漸齊全。

　　西麗片區(qū)5月23日開盤的博林天瑞，當天推出480套房源，均價5萬/平方米，創(chuàng)下片區(qū)新高。開發(fā)商方面表示，所推房源已全部售罄，臨時加推80套房源也已清光，收金40億。

　　剛剛過去的上個周末推出的萬科云城，公寓價格均價為5.5萬元/平方米，當天銷售額達20億元。

　　與一手住宅市場對比，二手住宅市場對“3.30新政”的反應顯得更迅速。“3.30新政”對二手住宅免征營業(yè)稅的期限由超過5年下調(diào)為超過2年，更是推動了二手房市價的上漲。其中，羅湖的翠竹、福田的農(nóng)科、香蜜湖，南山的后海、蛇口，寶安的龍華等片區(qū)皆錄得高位漲幅。

　　以南山后海的招商海月為例，3月-5月其漲幅高達12.65%，5月價格達到44870萬/平方米。招商海月位于蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)，大幅漲價時點便在在自貿(mào)區(qū)掛牌前后。

　　另以福田片區(qū)竹子林香詩美林項目為例，該項目在年初單價約4萬出頭，但6月初便沖高到6萬多/平方米。附近中介門店電源表示，由于該項目放盤極少，目前僅有兩套在售，一套單價5萬多，有人前去看房；另一套業(yè)主叫價6萬多，目前還無人應價。

　　“投資”入市下的供需失衡

　　絕大多數(shù)接受采訪的業(yè)內(nèi)人士，均將深圳此輪房價暴漲歸因于供求關系，他們稱深圳的土地供應太少了。

　　但事實是，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，近年來深圳的供銷比一直大于1，按前推8個月的銷售速度計算，2014年9月，深圳的一手住宅庫存去化周期高達17.96個月，而至年底已降至12.04個月，今年以來則持續(xù)走低，5月底低至7.05個月。

　　從深圳中原的數(shù)據(jù)來看，截至2014年底，深圳新房庫存超過400萬平方米，達到近5年來的最高水平。2015年一季度也基本保持這一水平。

　　如果說供應基本穩(wěn)定，就表明需求一方出了問題：需求瞬間增大了。

　　這個突然出現(xiàn)的需求即是投資客。在2012年限購限貸出臺后，投資客基本已被剔除出住宅市場。但3.30新政后，首付最低可至兩成，二套房可還清貸款變首套，且限外政策取消，現(xiàn)在這部分人群又入市了。

　　據(jù)中原最新數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，今年深圳共賣了16118套房，一二手房成交同比去年5月均翻番。值得注意的是，今年以來投資置業(yè)占比逐月上升，5月占比為18%，環(huán)比上漲18.01%，同比上漲9.81%。

　　另據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)[微博]統(tǒng)計，近期投資客重返市場勢頭明顯，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達到28.1%。而在去年市場低迷期，投資客的比例只占一成。

　　除了專業(yè)投資客，中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平認為，深圳此次房價熱中，剛需者表現(xiàn)出了投資客般的特性，為了能在不可預測的未來中買到真正適合長期自住的住宅，剛需者也開始以投資的眼光先買“夠得著”的住宅，再在未來看漲時將房子套現(xiàn)，換一所更大、更適合自住的房子。因此，剛需也開始追逐熱點項目、關注房價預期和升值。

　　肖小平指出，在深圳此輪房價暴漲中，購房者普遍的“投資”心態(tài)加劇了住宅供需的不平衡，即普通購房者正以投資的心態(tài)在買房。

　　“這種心態(tài)是非常可怕的。”肖小平表示，“3.30新政”中使用住房公積金貸款購買首套普通自住房的首付最低可降至20%、降低二手住宅免征營業(yè)稅期限“5改2”等政策的出臺，放松了購房者的心理負擔，但也使需求在一定時期內(nèi)變得非常集中。當所有人都追求利好的片區(qū)，就會讓這個片區(qū)的供需變得不平衡，從而推高了熱點片區(qū)及其項目的價格，熱點片區(qū)的榜樣作用又會領導周邊項目甚至是整個樓市的跟隨，最終可能引發(fā)全市樓市的暴漲。

　　肖小平表示，根據(jù)中聯(lián)鏈家二手房研究院對二手房市場的調(diào)查分析，現(xiàn)在的市場需求主要來自三個部分，一是當前市場的正常購房需求，二是去年樓市低迷被抑制了的那部分需求現(xiàn)被釋放了出來，三是出于房價上漲預期而將購房計劃提前了的需求。與此同時，深圳的供應并沒有同步地放大，因此進一步加劇了供需的不平衡。

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