上海報道 本報記者 陳昆才 實習記者 周小雍

　　一邊是海水，一邊是火焰。

　　剛剛過去的6月，上海中資商業銀行生意紅火。7月23日，上海銀監局發布的統計數據顯示，截至今年6月末，上海中資商業銀行個人住房貸款余額為2553.49億元，比年初增加68.01億元，同比多增加142.19億元(去年同期個人住房貸款增量為-74.18億元)，余額同比增長3.37%。其中，6月份上海中資商業銀行個人住房貸款增加45.43億元，比5月份增長4.3倍，當月增量幾乎是前5個月累計增量(22.58億元)的兩倍。

　　然而，上海銀監局同日發布的《上半年上海市房地產信貸運行與風險狀況》(下稱“報告”)，卻讓商業銀行感到緊張。報告顯示，上海市中資商業銀行房地產開發貸款和個人住房貸款均出現不良雙升態勢。

　　開發貸款不良雙升

　　數據顯示，截至6月末，上海中資商業銀行房地產開發貸款余額2072.11億元，比年初增加99.33億元，同比增長16.7%，增量同比減少220.75億元。上半年住房開發貸款和土地儲備貸款增量分別為-31.46億元和32.40億元，同比分別少增143.82億元和78.03億元。其中，住房開發貸款在二季度連續三個月出現負增長，累計減少44.21億元。與此相反的是，商業用房開發貸款繼續保持穩步增長，上半年商業用房開發貸款增量為65.87億元，同比增長71.8%，增速比全部房地產開發貸款高55.1個百分點。

　　一位國家大型銀行上海分行的信貸人士告訴記者，房地產開發貸款負增長是政策的滯后反映。目前負增長的狀況符合預期，“一是樓盤開發完成后的，正常還款導致存量貸款減少；二是新批的貸款比較少，從去年下半年開始，各家銀行均收緊了針對房地產行業的貸款”。上述信貸人士稱。

　　同時，“土地儲備貸款與開發貸款的反向走勢也符合當前上海的特征”。一家國家大型銀行上海分行對公業務負責人表示，原因有三方面。首先，此前上海幾乎停止了一年多的土地供應；更重要的是動遷成本明顯提高，資金有一個籌集的過程；第三是宏觀調控的走勢方向不明確，所以大家的動作就慢下來了。

　　“這一波開發商都是以土地儲備為主的，而地方政府最厲害的手段就是把土地資源控制好了。”一位業內人士稱。

　　在開發貸款出現負增長的同時，“住房開發貸款違約開始增多，”報告指出，住房開發貸款出現不良雙升。截至6月末，上海市中資商業銀行的住房開發不良貸款比年初增加了7.67億元，不良率為1.79%，比年初上升了0.61個百分點。

　　“上半年新發生住房開發不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，其中近90%的貸款是經過展期到期后再形成不良貸款。”報告說。而根據一位熟悉上海房貸市場的分析人士稱，這些不良貸款多為房地產中小開發商形成。

　　前述信貸人士告訴記者，開發貸款形成展期的可能原因有三，一是市場環境變化，如樓市行情走弱、宏觀調控加強等；二是房地產開發企業挪用信貸資金，表現為拖欠工程款、材料款、延遲交房等，違規利用信貸資金去做其他事情，如進入股市；三是相關銀行為保證一定的貸款余額，一般要求開發商在樓盤銷售過半時就要還清開發貸款，但出于保留一定貸款余額的考慮而展期，“但目前這種可能性極低”。

　　假按揭成風險源頭

　　今年上半年，上海樓市表現不俗。公開資料顯示，上半年上海商品住宅成交量高達1046.4萬平方米，比去年同期增長22.9%，平均成交價格也上漲了4.16%。

　　上海房地產市場的走勢已然超出了專業人士的判斷。在這波行情中，　“兩外人士”(外地人士與外籍人士)悄然成為購房主力。

　　上海銀監局發現，“兩外人士”個人住房貸款發放筆數占比持續上升，其中，6月份，“兩外人士”個人住房貸款當月發放筆數占比為34.4%，比去年12月上升9.7個百分點。

　　對此，上海銀監局指出，自今年以來，“兩外人士”個人住房貸款發放筆數占比出現上升跡象，說明非自住性的投資投機購房有所抬頭。

　　但“目前的走勢可能會形成惡性循環，一方面進入加息通道，另一方面房價上漲的幅度可能超過收入增長的幅度”。前述銀行信貸人士感到擔憂。

　　他的擔憂不無道理，上海銀監局在報告中直言，雖然，個人住房不良貸款上升勢頭得到一定遏制，但須重點關注虛假按揭風險。至6月末，中資商業銀行個人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元；不良貸款率0.85%，比年初上升0.06個百分點。報告稱，據有關銀行統計，個人住房不良貸款約有80%因虛假按揭而引起，虛假按揭貸款已成為個人住房貸款最直接、最主要的風險源頭。

　　上海市躍平律師事務所杜躍平律師表示，房貸客戶的主動違約是造成虛假按揭的原因之一，如“在股市賺錢效應的刺激下，房貸客戶可能會選擇毀約，把錢投入到股市當中去”。

　　此外，杜躍平表示，銀行風險管理措施不得力也是造成出現假按揭的另一原因。房貸客戶如果出現連續三個月，或累及六個月不還貸的情形，銀行就要提起訴訟，但在杜律師接觸的一些案例中，“銀行往往不主動去提出訴訟，這一行為可能助長了不良貸款的發生，而這與銀行信貸部門不能及時將客戶違約信息反饋到法務或相關部門密切相關。”

　　監管層預警

　　監管層早已對房地產信貸風險密切關注。

　　此前，在銀監會召開的一季度經濟金融形勢分析會上，銀監會一位高層就已明確指出，“房地產開發貸款與零售貸款風險呈上升趨勢”。

　　他說，近幾年來，隨著房地產市場的持續上漲，住房按揭類貸款以違約率低、回報穩定成為個貸業務中的優質業務，也成為各家商業銀行競相追逐的重點領域。初步統計，截至今年3月末，房地產貸款余額4萬億元，同比增長22.9%。其中，個人購房貸款余額2.4萬億元，同比增長20.3%。

　　然而，從國際和國內經驗看，在房地產市場快速發展過程中，不可避免會出現一些泡沫，現在一些地區的泡沫已經顯現。由于個人房貸期限較長，風險容易大量滯后反映。

　　這位高層同時指出，在銀行實際操作過程中，訴訟和抵押品轉售環節稅費成本很高，非二、三成預付款可覆蓋，在目前信貸擴張沖動下，部分銀行對住房按揭貸款審查不嚴、操作不規范、風險管理不到位，為個貸不良埋下隱患。

　　來自監管部門的調查統計顯示，房地產開發與零售貸款風險在部分地區正呈快速上升趨勢。

　　上海可能就是一例。在發布報告的同時，上海銀監局要求在滬各銀行從合規風險管理入手，依法樹立合規經營意識，嚴格執行《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的各項要求，加強貸前審查，嚴把貸款準入關，嚴防“假按揭”發生。同時，要定期對房地產貸款開展風險壓力測試，并制定全面的風險防范和處置預案，提前根據市場異動作出應對決策。　

　　相關報道：

　　房價就是一場游戲 能漲多高全憑人的膽子和想象

    短期內加息減稅難成房價退燒藥

    房地產：加息不改對國內房地產市場看好

    加息降稅對中國房地產市場沖擊不大

    上半年我國房地產開發投資熱度不減