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　　來源：三聯生活周刊

　　文|謝九

　　國慶長假前一天，有關樓市的重磅政策接連出臺。先是財政部宣布，居民換房可以退還個稅，幾個小時之后，央行宣布下調住房公積金貸款利率。過去20多年，中國樓市總是在調控打壓和放松刺激之間不斷循環，現在似乎又感受到了熟悉的味道。

　　由于房地產市場持續下行，救市的層面也是不斷升級，過去還只是各個地方政府因城施策，在“房住不炒”的主旋律下小心從事。而國慶前這一次救市，是財政部和央行等中央部委集體出手，本輪房地產救市由此進入高潮。

　　這一次在國慶前出臺刺激房地產的重磅政策，很容易讓人想起2014年。那一年也是在9月30日，央行大幅下調了首付比例和貸款利率，首套房的首付比例下降為30%，利率下降為基準利率的7折。那一輪刺激之后，國內樓市在2015年開始起步，在2016年迎來了史上最瘋狂的一次上漲，最后引發了“房住不炒”政策的出臺。

　　今年央行和財政部再次在9月30日出手，熟悉的時間節點和政策配方，還會帶來和8年前一樣的市場反響嗎？是否會再度刺激房價大漲？對于經濟又會起到多大的帶動作用呢？

　　先來看看這次具體的刺激政策。財政部發布的文件，主要內容是通過退稅來鼓勵民眾換房。從今年10月1日起到明年年底，如果出售自有住房并在1年內重新買房，賣房繳納的個稅將予以退稅。新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，個稅全部退還；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按比例退還。

　　想要理解這項政策的含義，首先要弄清楚現有的房產個稅情況。我國對于“滿五唯一”的房屋轉讓都是免征個稅，如果不滿足“滿五唯一”，賣家就要按照房屋買賣差額的20%繳納個稅，如果無法提供發票等原始憑證，按照全額的1%征收。在實際操作中，個稅是由賣家還是買家承擔，取決于市場的供求狀況，在很多城市，個稅其實最終都轉移到了買家身上。

　　所以，財政部的退稅刺激，對于市場上處于“滿五唯一”狀態的房產，沒有實質性影響。能夠從中受益的，是5年之內上市交易的房屋，以及持有多套房產的賣家。那么，這部分人群又能夠受益多少呢？

　　從國內房產價格的歷史走勢來看，房價漲幅最快的時期是在2016年，如果需要繳納差額個稅，2016年之前買房的民眾需要繳納最多。但是從2016年之后，國內房價就開始進入下行周期，很多城市包括北京在內，現在的房價都沒有突破2016年的高點。

　　這也就意味著，過去5年之內買房的居民如果現在出售住房，有些可能還處于賠錢賣出的狀態，其實根本不需要繳納個稅，即使有些在過去5年的相對低點買入，能夠有所獲利，但是考慮到這幾年房價的漲幅，獲利空間應該也不會太大。所以，對過去5年之內交易的房產，個稅退還對部分民眾有一定作用，但是能夠獲益的群體，以及最終獲益的程度并不是很大。

　　那么，那些持有多套房的“房叔”們，是否會成為最大的受益者呢？這部分人群當中，很多人都是在多年前就以很低的價格一直持有，尤其是北京等一線城市的房產，過去10幾年的漲幅驚人，如果按照過去的個稅政策，無論是以20%的差額，還是以1%的全額來計稅，都是一筆不小的數字。表面上來看，“房叔”們似乎會成為退稅政策的最大受益者。但其實也不然，因財政部的退稅政策規定，在賣房之后的一年內再重新買房，才可能享受退稅，所以，持有多套房的群體，現在更多考慮的可能是套現，估計也很難在賣房之后再重新買入。

　　雖然換房退稅政策對于樓市的刺激效果并不會太大，不過，還是會有部分改善型買家會從中受益。和前段時間國內部分地方城市推出的帶押過戶，以及改善連環單交易來看，政策出發點其實都是一脈相承。

　　在財政部宣布換房退稅之后，央行很快也發布了重磅消息，“自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。”

　　和換房退稅相比，央行下調住房公積金貸款利率，能夠惠及的群體相對更廣，只要買房的時候使用公積金貸款，就可以享受更便宜的利率優惠。按照調整之后的利率，5年期以上貸款利率3.1%，已經算是一個較低的利率水平。對于購房者而言，如果能夠用3.1%的貸款利率買房，能夠明顯降低購房負擔。

　　不過，公積金貸款的主要制約在于貸款額度較低，以北京來看，上限只有120萬元，對應北京的高房價，在商業和公積金組合貸的情況下，即使用滿120萬元的額度，能夠享受的利率優惠也較為有限。而且，按照北京在2018年出臺的新政，每繳納一年公積金能夠享受10萬元的貸款額度，需要繳滿12年才能夠獲得120萬元的貸款上限，所以，很多人的公積金貸款額度其實只有幾十萬，對這部分群體而言，公積金利率下調的影響也就更低了。