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330新政滿月樓市分化嚴重 三四線城市成交不漲反降

　　從歷史數據看中國房價增長不算離譜

　　王丹陽

　　中國房地產市場目前正處在清晰的調整期中。在彼得森國際經濟研究所最新的《中國經濟觀察》報告(下稱“報告”)中，將把中國目前的經濟局勢置于歷史中，分析當前的房產泡沫和趨向。

　　報告分析了近40年來23個國家的數據(多數是發展中國家)，其中包括了房價、家庭信用、產出、可支配收入，在此基礎上分析了危機狀態下的幾個共同的基本面。報告發現，當家庭收支表正在發生迅速的結構性變動時，房地產下滑會帶來更嚴重的后果。可以切入的一個視角是房價收入比的變動。在某些國家，如上世紀80年代的北歐國家、80年代晚期的日本，以及如今的美國和歐洲，當房價收入比迅速上升時，經濟就進入了下滑期，去杠桿化的周期就會加長。

　　是什么造成了以上局面？首先來看家庭部分，1988年，意大利經歷了解除經濟管制的過程，之后5年內，房價驟升了60%，但同一時段里家庭可支配收入僅提高10%。正值1992年歐洲匯率機制(ERM)危機到來，就引發了意大利經濟在1994年一次短暫的衰退，當時里拉迅速貶值。

　　而美國的情況則是，2006年住房價格經歷了5年內36%的增長，而收入增長僅8%，家庭儲蓄處于歷史最低位。最重要的是，住房杠桿化加劇，幾乎占到收入的一半。

　　許多研究都已表明，要概括經濟危機的一些相關因素是很難的，但是萬變不離其宗的是，報告發現，當房產價格的上升快于可支配收入時，而信用度上升又帶來需求量上升時，房地產市場崩潰背后總是尾隨著經濟迅速下滑，或者就此進入停滯期。這個時候，往往家庭儲蓄是減少的，另外，此時的家庭收支中很大一塊將是房地產。

　　報告再轉向中國。報告稱，一般來說很難把中國的住房市場放在一個更長遠的歷史背景下，這部分是因為中國在1998年才進行住房私有化改革；另外，中國房地產的價格指數一直有問題，最長久的體現就是在城市新建住宅上。統計表明中國70個城市樣本中，總體經濟指數和房產價格指數都趨于一致。更重要的是，新房開工量和總體銷售面積處于高位，而這里面的重復銷售率是很低的。但是由于其中的以質量改善、地段考慮為導向的享樂性指標是缺乏的，就很難對一些價值差不多的物業做長時間的測量。

　　報告稱，從70個城市總體經濟指數來觀測，中國房地產價格從2005年~2010年躍升了21個百分點。而從2005年~2010年，中國家庭可支配收入實際增長99.7%。相對來看，住房價格的增長還不算非常離譜。數據同時顯示，雖然中國的家庭儲蓄率在近年來趨向平穩，但始終在房地產飛速發展過程中向更高的水平發展，在2012年差不多占到可支配收入的40%。另外，雖然過去5年來中國家庭負債在增長，但在全球經濟不景氣的背景下仍是相當低的。

　　最終，報告的結論是，并不能簡單比照中國目前和西方危機前的這兩撥住房持有者。雖然目前買房政策趨于寬松，但傳統的限制仍然非常嚴格。最近的房產新政一出，傳統首套房購置者的首付降至20%，在某些區段上，首付還在35%左右。這完全反差于美國在21世紀初的寬松環境，有些地方買房甚至是零首付。

　　總體來看，中國房地產市場無疑仍存在大量的負面因素，而房產政策調整的后果，很可能最終落在房地產部門的杠桿化加劇上。但是中國家庭資產負債情況仍然穩固，更要說明的一點是，受到中國國內服務業消費的驅動，邊際需求和就業率一直在上升。這樣的話，沿海工業因勞動力流失所帶來的衰退并不會真正把經濟拉向一個下滑的軌道。受到一些結構性因素的支撐，再結合不斷的改革，和趨于寬松的貨幣政策，報告確信中國房產市場并未面臨所謂的崩潰，而是還會持續一段時間的調整期。新華社圖