神秘人閆琦控制三亞鹿回頭島千畝土地：曾爛尾十年
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起底半山半島前世今生 閆琦如何變身三亞鹿回頭“島主”
蘇皓 李巍
9月的三亞驕陽似火，乘車前往鹿回頭半島(下稱“鹿回頭”)的路上，一個碩大、紅火的電子廣告牌迎面而來，上面寫著：熱烈慶祝半山半島熱銷。
半山半島是位于鹿回頭上的一個綜合房地產項目，在樓市低迷之下，該項目今年上半年銷售額達35億元，成為三亞的樓市銷售冠軍。而自從2007年底開盤以來，半山半島一直排在三亞項目銷售排行榜的前三。截至今年上半年，整個半山半島項目的累計銷售總額約200億元。
鹿回頭半島最早的開發可以追溯到大約20年前。不過，在10年之前，這片土地還是一片荒蕪，曾是海南90年代初期房地產泡沫破滅后的知名爛尾項目。當日的蕭條與如今炙手可熱的情形相比，可謂冰火兩重天。
一直到2004年，在中國人民銀行[微博]等金融機構介入下以處置不良資產的名義，引入中國愛地房地產開發公司(下稱“中國愛地”)、上海明申企業集團(下稱“上海明申”)等公司進駐，才讓鹿回頭的開發時鐘重新裝上了“發條”。
政府、企業的合力讓鹿回頭的價值直線上漲，而鮮為人知的是，伴隨著這番上漲的還有一位隱形富豪的身家。
《第一財經日報》記者經過多番調查發現，截至目前，鹿回頭半島上的幾千畝土地，在經歷了近20年的“流轉”后，最終都落入了一個叫“閆琦”的神秘人物的口袋。而他在一步步吞噬鹿回頭多家企業的過程中，展示出驚人的資本運作和騰挪能力。
曾經的爛尾項目
從最初的一哄而上，到樓市泡沫破裂后的爛尾或閑置，再到十年之后的重啟開發，20年來三亞鹿回頭的開發歷程可以說是海南樓市發展的縮影。
1988年8月，海南島從廣東省脫離，成為中國第31個省級行政區。自此，全國各地的“淘金者”蜂擁而至，其中最多的當屬房地產公司。
這些房地產公司并不都是為了蓋房子。實際上，大部分人都在炒地皮、炒樓花。巨量資金源源不斷涌入海南這片待開發的熱土。
數據顯示，1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。
據《中國房地產市場年鑒(1996)》統計，1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短三年，增長超過4倍。
就在海南樓市漸熱的1991年，幾家企業盯上了鹿回頭。
鹿回頭位于三亞最南端，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡、東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個待開發的半島，有著優質的自然資源。
《第一財經日報》記者獲得的資料顯示，1991年5月，海南新遠實業公司(下稱“新遠實業”)、海南立森實業有限公司(下稱“立森實業”)、海南華銀國際信托投資公司(下稱“華銀信托”)聯合成立了三亞鹿回頭旅游區聯營開發集團(1992年更名為三亞鹿回頭旅游區開發總公司，1997年更名為三亞鹿回頭旅游區開發有限公司，以下統稱為“鹿回頭公司”)，注冊資本為人民幣1000萬元，三家企業注資比例分別為35%、35%、30%。
1992年，鹿回頭公司增資擴股，引入香港天福有限公司(下稱“香港天福”)。股權結構發生變更：香港天福占40.12%，華銀信托占29.94%，新遠實業占20.96%，立森實業占8.98%。
有媒體報道稱，上述企業以極低的價格獲得了鹿回頭5000多畝土地的開發權。但由于當時沒有土地招拍掛制度，拿地的價格和規模無從考證。可以參考的是，1991年海南的地價約十幾萬元/畝。
另據《海南日報》報道，1992年6月，海南省政府批準征用鹿回頭居委會位于鹿回頭半島1712.5畝集體土地，出讓給三亞鹿回頭旅游區開發總公司，作為鹿回頭成片開發旅游區用地。3年后，又批準征用鹿回頭半島的1646.9畝集體土地，連同280畝國有荒地，共1926.9畝土地，有償出讓給鹿回頭公司，作為鹿回頭高中檔休閑度假區用地。
然而，1993年國務院發布16條強力調控措施，銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產泡沫頓時破滅。
海南成為當時全國房地產積壓重災區之一：全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃。
鹿回頭的開發也就此戛然而止。更為嚴重的是，鹿回頭公司的股東華銀信托的資金鏈出現了危機，其貸款業務中80%貸給了房地產行業，這些貸款在泡沫破滅后有去無回。
此后，華銀信托大量進行同業拆借，形成近10億元的債務，并涉嫌金融詐騙。2001年，華銀信托被中國人民銀行[微博]停業整頓。2002年，司法機關介入。
與此同時，海南省從1999年開始了處置積壓房地產的工作，其中也包括對鹿回頭項目的處置。三亞市人民政府擬無償收回鹿回頭公司900多畝土地(據《海南日報》報道，鹿回頭公司原本3600多畝土地被瓜分到多家公司名下)。
閑置十年，劫后“重生”
不過，在華銀信托的監管單位中國人民銀行[微博]的多次商請之下，鹿回頭公司的土地得以保留。
2004年9月17日，中國人民銀行向海南省人民政府發送了《關于商請保留三亞鹿回頭旅游區開發有限公司土地的函》，商請保留鹿回頭公司900多畝土地。
在該函中，中國人民銀行表示，海南股份制信托租賃公司風險處置領導小組已同中國愛地等機構就鹿回頭項目進行戰略重組，保證按三亞市人民政府的規劃對上述土地進行開發。
本報記者在三亞市工商局查詢工商資料發現，2004年11月，鹿回頭公司最初的三大股東發起人全部退出，華銀信托、新遠實業合計50.9%股權轉讓給了中國愛地，轉讓價格為人民幣1億元(包含9268萬的債權)；立森實業8.98%股權轉讓給了三亞愛地房地產開發有限公司(下稱“三亞愛地”)。
于是，鹿回頭公司的大股東變成了中國愛地。公開報道資料顯示，中國愛地成立于1992年，是經國務院經貿辦和國家建設部批準成立的中央級房地產綜合開發企業。中國愛地董事長張鷗經過實地考察后，決定揮師南下。
在經歷了近十年的閑置之后，鹿回頭項目得以重啟開發，進入“第二春”。
然而，中國愛地介入后發現，閑置多年的鹿回頭項目矛盾糾紛錯綜復雜。
據《海南日報》報道，當地村民已在地上建了大量違建，種了大量作物，僅墳墓就有幾百座。而且，三亞市政府承諾出讓的近700畝土地被分割成若干塊，并沒有連成一體。
經過一系列并購談判，中國愛地逐漸“吃掉”鹿回頭半島上“插花”式的小開發商，將其用地范圍由零散狀態整合連成一個整體，并擴大到1010畝，總建筑規模近50萬平方米。
拿地之后，中國愛地僅僅用了一個月時間完成拆遷及補償工作。這樣的“神速”在很大程度上受益于三亞市政府的重視和支持。據了解，三亞市委派出一個由20多人組成的工作組，組長由時任市委副書記楊時云擔任，成員包括各個政府單位的一把手。
海南當地媒體報道稱，到項目啟動前，中國愛地已累計投入了8億多元。
2006年9月，中國愛地鹿回頭項目正式開工。一起動工的還有三亞鳳凰國際水城等五個重點項目，預示著三亞樓市的重啟。
值得提及的是，就在中國愛地接盤鹿回頭公司之際，擅長“抄底”的傳奇人物鄭建明也攜旗下上海明申，悄然潛入鹿回頭半島，以極低的價格獲取約2000多畝土地，成為當時鹿回頭半島上最大的“地主”。2006年6月，上海明申投資的新佳鹿回頭項目正式啟建，宣稱將建五星級酒店、會所、度假公寓、高爾夫球場、度假村等，總投資超過30億元。
中國愛地突然退場，神秘富豪浮出水面
讓人費解的是，就在鹿回頭公司的項目開發正火、銷售前景極為樂觀之際，中國愛地卻選擇了退出。取而代之的是此前占股極少的三亞愛地，神秘人物閆琦開始浮出水面。
事實上，在鹿回頭公司2004年重組之時，就已為此后閆琦掌控鹿回頭公司埋下了伏筆，原本僅持有鹿回頭公司8.98%的三亞愛地，成為閆琦第一個獵食的目標。
彼時，中國愛地與三亞愛地一同進入鹿回頭公司。張鷗是中國愛地的董事長，同時也是三亞愛地的發起人之一、實際控制人。
本報記者查詢工商資料發現，三亞愛地成立于2004年6月28日，注冊資本為人民幣1000萬元，股東發起人為三名自然人：劉力、鄭介甫、張鷗，持股比例分別為33%、33%、34%。
2004年8月25日，三亞愛地成立不到兩個月，就發生了一次股權變更。劉力將其持有的33%股權轉讓給了北京萬華投資有限公司(下稱“北京萬華”)，鄭介甫持有的33%股權、張鷗持有的34%股權一起轉讓給了北京萬恒投資有限公司(下稱“北京萬恒”)。
2006年7月24日，北京萬恒將其在三亞愛地的67%股權全部轉讓給閆琦，轉讓價格為670萬元人民幣。也就是說，閆琦已成為三亞愛地的實際控制人，而這只是閆琦掌控鹿回頭公司的開始。
2008年3月1日，北京萬華將其在三亞愛地的33%股權轉讓給劼選文。據本報記者了解，劼選文與閆琦為一致行動人。
此時，三亞愛地的實際控制人已完成了從張鷗到閆琦的過渡。完全掌握三亞愛地之后，閆琦的下一個目標便是鹿回頭公司。
2008年4月23日，鹿回頭公司董事會決議，同意中國愛地將其在鹿回頭公司的股權(占公司總注冊資本的50.9%)轉讓給三亞愛地，轉讓價格與幾年前中國愛地最初出資相當，為850.3萬元人民幣。股權轉讓后，鹿回頭公司的股東進一步收縮為兩家：三亞愛地和香港天福，持股比例分別為59.88%和40.12%。
更讓人出乎意料的是，在三亞愛地成為鹿回頭公司大股東的同時，鹿回頭另一位股東——香港天福的法定代表人也悄然從謝炳換成了閆琦。
至此，閆琦成為了鹿回頭公司背后的真正大老板。
巧合的是，在閆琦拿下鹿回頭公司的幾乎同一時間，海南省政府發布了《海南國際旅游島建設行動計劃》。此后海南國際旅游島概念不斷被炒作，海南樓市，尤其是旅游地產又呈現出蓬勃發展之勢。
不得不佩服閆琦的眼光之遠，更疑惑中國愛地緣何在盛宴開席之前的離場——資料顯示，中國愛地當年進入鹿回頭，做了最費時費力費錢的征地、前期開發工作，但到了一期項目開始入市的時候將鹿回頭公司的股權轉讓給了閆琦。
據三亞當地媒體2007年6月26日報道，中國愛地鹿回頭項目自2006年7月啟動以來，已開工建設的項目占地270多畝，建筑面積14.4萬平方米，共有9棟高層公寓，154棟別墅。
到2007年11月，該項目一期開盤，2008年二、三期陸續開盤，并形成熱銷局面。該項目的代理商金達利筑地總策劃雷鳴曾透露，該項目自2007年11月開盤到2008年11月，實現了26億元人民幣的銷售額，其間的成交均價達3萬/平方米，最高的賣到了4萬/平方米。
更大的棋局
閆琦入主鹿回頭公司后，半山半島項目開發快馬加鞭，同時繼續擴大土地規模，將占地面積由最初的1010畝擴大到2066多畝，建筑面積達100多萬平方米，但這并不是全部，更大的獵物還在后頭，便是資本傳奇人物鄭建明手上的新佳鹿回頭項目。
新佳鹿回頭項目2006年6月正式啟建，項目占地面積2178畝，總投資超過30億元。
資料顯示，該項目屬于海南新佳旅業開發有限公司(下稱“新佳旅業”)。新佳旅業成立于1999年9月，后被上海明申通[微博]過旗下的上海天鴻房地產開發有限公司(下稱“上海天鴻”)以及上海錢江實業有限公司(下稱“錢江實業”)接手。2003年9月21日，錢江實業、上海天鴻在新佳旅業的持股比例分別為81.1%、18.9%。
據本報記者了解，錢江實業、上海天鴻等新佳旅游的股東公司的實際控制人均為鄭建明。鄭建明在資本市場極為活躍，慣用資本抄底。而他最初的資本積累就來自于房地產。
有媒體報道稱，當時鄭建明在新佳鹿回頭項目的拿地價格極低，2178畝土地的開發權僅耗資6537萬元(折算成單價僅為3萬元/畝)。
鄭建明運作的新佳鹿回頭項目從2006年啟動到2013年已超過6年，但其知名度遠不及同在鹿回頭半島的半山半島。
也許擅長資本騰挪的鄭建明真正用意并不在開發，他在尋找合適的接盤者。例如有資料顯示，三亞中信投資有限公司在鹿回頭半島上的項目“半島云邸”的前身便是在新佳旅業名下。“半島云邸”占地約90多畝，在2013年開盤時售價高達42000元/平方米，當年銷售11億，位列三亞樓盤銷售榜第10位。
雖然實力不菲的中信地產與鄭建明在鹿回頭的土地上有過交易，但閆琦才是最終的接盤者。
工商資料顯示，新佳旅業經過多輪增資擴股、股權變更，到2009年7月，其注冊資本已由最初的2000萬元人民幣增加到12.62億元人民幣，投資總額增加到25億元人民幣。股權結構方面，香港康瑞投資有限公司(下稱“康瑞投資”)持股比例為69.88%，時正資產管理有限公司(下稱“時正資產”)為15.06%，海富資產管理有限公司(下稱“海富資產”)為15.06%。而這三大股東的法定代表人均為鄭建明。
但到2013年8月22日，新佳旅業董事會變更，閆琦成為董事、副總經理，而劼選文被康瑞投資委派為董事長，其他幾位董事、監事也都更換成了與閆琦有關聯的人物。
新佳旅業董事會變更的背后，是三大股東的實際控制人發生了變化。本報記者調查發現，此時，閆琦已取代鄭建明，成為康瑞投資、時正資產、海富資產的法定代表人、董事長。
兜兜轉轉，新佳鹿回頭項目最終也成為閆琦的囊中之物，加上半山半島項目的原有土地，閆琦幾乎成為整個鹿回頭半島上絕大部分房地產項目的實際控制人。
而根據2010年的《三亞鹿回頭半島控制性詳細規劃》，鹿回頭半島片區規劃建設用地面積約為477.5公頃(約7162.5畝)，除去市政設施用地、道路廣場用地、綠地、教育科研設計用地等之外，能夠為開發商所用的土地有5000多畝。
也就是說，閆琦已經控制了鹿回頭半島大部分的可開發土地，成為名副其實的“島主”。而在合并上海明申旗下的新佳旅業后，半山半島大項目也將原新佳旅業名下資產納入其中，對外資料已宣稱開發商為鹿回頭公司和新佳旅業，而冠以“明申”之名的高爾夫酒店等資產也都已經出現在半山半島官網的項目介紹之列。“半山半島”實質上成為了鹿回頭公司的“整島”。（來源：第一財經日報）
