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play 樓市斷供或現(xiàn)次貸危機(jī)

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　　【推薦閱讀】最依賴(lài)地產(chǎn)投資省份大排名：海南居首(名單)

　　城市地產(chǎn)依賴(lài)度盤(pán)點(diǎn)：深圳低，貴陽(yáng)高

　　拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不再太多依賴(lài)房地產(chǎn)投資，這成為一線樓市暫不松綁限購(gòu)的底氣

　　林小昭

　　一個(gè)地方對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴(lài)度，大致可以用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP產(chǎn)出的比重來(lái)衡量。

　　這一比重越高，說(shuō)明該城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度越大。

　　繼本周對(duì)各省份數(shù)據(jù)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)后，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》日前對(duì)25個(gè)中心城市公開(kāi)發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，各個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重高低差異懸殊，其中，貴陽(yáng)以51.16%名列榜首，深圳則以6.69%名列榜尾。(注：25個(gè)城市包括直轄市、主要省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和重點(diǎn)城市，部分中心城市由于數(shù)據(jù)不夠透明，未納入統(tǒng)計(jì)。)

　　地產(chǎn)依賴(lài)度低，

　　一線城市限購(gòu)不放松

　　在呼和浩特和濟(jì)南率先取消限購(gòu)后，短短一個(gè)多月時(shí)間，全國(guó)已有30多個(gè)二三線城市取消或者大幅度放松限購(gòu)。

　　這股“松綁風(fēng)”日前也波及一線城市。深圳就屢次傳出松綁限購(gòu)的呼聲。

　　對(duì)此，13日晚間，深圳市規(guī)劃和國(guó)土委官方微博表示，根據(jù)分類(lèi)調(diào)控精神，深圳市將繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，一方面加強(qiáng)預(yù)售許可管理，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)；另一方面要求開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照一房一價(jià)的要求，在價(jià)格部門(mén)備案銷(xiāo)售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

　　深圳不放開(kāi)限購(gòu)，對(duì)地產(chǎn)依賴(lài)度比較低或是一個(gè)重要因素。

　　深圳市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上半年固定資產(chǎn)投資額1123.72億元，增長(zhǎng)12.3%，比1～5月份提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資431.94億元，增長(zhǎng)20.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重僅為6.69%，在國(guó)內(nèi)主要城市中排名最低。

　　廣東省政協(xié)委員、深圳市委黨校副校長(zhǎng)譚剛對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，深圳對(duì)地產(chǎn)的依賴(lài)度比較低，一方面是由于目前可供用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地十分有限。“別的城市都有大量的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，但深圳除了前海，這幾年供地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地很少。”

　　另一方面，深圳已經(jīng)走過(guò)了依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的階段。目前，深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值產(chǎn)業(yè)、未來(lái)型產(chǎn)業(yè)的布局在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)體現(xiàn)出了強(qiáng)大的作用。

　　“在深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體比較好的情況下，沒(méi)有必要通過(guò)放松房地產(chǎn)調(diào)控帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”譚剛說(shuō)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)8%，比一季度提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，分別高于全國(guó)和全省0.6和0.5個(gè)百分點(diǎn)。地方公共財(cái)政預(yù)算收入1102.33億元，增長(zhǎng)22.5%，其中各項(xiàng)稅收收入974.22億元，增長(zhǎng)20.9%。發(fā)展勢(shì)頭比較良好。

　　實(shí)際上，不僅是深圳，幾個(gè)一線城市的地產(chǎn)依賴(lài)度也都不高。例如，同省兄弟廣州僅為10.27%，位列倒數(shù)第二。上海也僅為12.22%，北京為14.69%，占比均比較低。

　　也正是對(duì)地產(chǎn)依賴(lài)度比較低，目前幾個(gè)一線城市均表示要堅(jiān)持限購(gòu)。

　　例如上海，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w8月14日?qǐng)?bào)道，從上海市房管部門(mén)獲悉，迄今為止上海限購(gòu)政策沒(méi)有任何調(diào)整。

　　除了深圳和上海，此前不久，北京和廣州官方也都先后表示不會(huì)輕易放松限購(gòu)。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)本報(bào)分析稱(chēng)，隨著市場(chǎng)調(diào)整深入，接下來(lái)一線城市也會(huì)在諸如普通住宅標(biāo)準(zhǔn)方面做一些調(diào)整，這些動(dòng)作比較小，但能給市場(chǎng)釋放一些信心。但因?yàn)橐痪�城市的產(chǎn)業(yè)體系十分完善，盡管房?jī)r(jià)比較貴，但對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度并沒(méi)有那么高，所以也不需要進(jìn)行大的調(diào)整。

　　貴陽(yáng)、昆明地產(chǎn)依賴(lài)度高

　　與一線城市對(duì)地產(chǎn)依賴(lài)度較低相反，一些二線城市的地產(chǎn)依賴(lài)度超過(guò)了25%，最高的貴陽(yáng)則超過(guò)了50%。

　　在統(tǒng)計(jì)的25個(gè)城市中，排名前10的分別是貴陽(yáng)(51.16%)、昆明(43.31%)、福州(36%)、西安(34.46%)、沈陽(yáng)(29.69%)、廈門(mén)(25.97%)、武漢(25.36%)、鄭州(24.94%)、杭州(24.83%)、重慶(24.11%)。

　　貴陽(yáng)和昆明的表現(xiàn)頗為引人關(guān)注，其所在的貴州和云南兩省本身的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)依賴(lài)度就達(dá)到了27.96%和25.5%。

　　貴陽(yáng)這幾年一系列的超級(jí)大盤(pán)開(kāi)發(fā)十分顯眼。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商宏立城打造的總建筑面積1830萬(wàn)平方米、規(guī)劃居住人口達(dá)50萬(wàn)人的超級(jí)大盤(pán)花果園曾一度成為全國(guó)的焦點(diǎn)。

　　像貴陽(yáng)、昆明這些中西部城市，其房地產(chǎn)依賴(lài)度高，一個(gè)重要原因是其所在省份目前的城鎮(zhèn)化率仍很低，這幾年正處于快速城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的進(jìn)程中。在此進(jìn)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增量比較大。

　　目前貴州和云南的城鎮(zhèn)化均低于40%，城鎮(zhèn)化仍處于起飛加速階段，城鎮(zhèn)化率的增長(zhǎng)幅度也會(huì)高于全國(guó)平均水平。

　　以貴州為例，貴州城鎮(zhèn)人口2013年比上年末增加56.37萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，即使如此，其城鎮(zhèn)化率也才38.2%，仍在全國(guó)處于墊底的位置。

　　貴州省政府參事、貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登分析指出，與沿海省份有兩三個(gè)中心城市不同，像貴州、云南等中西部省份，省會(huì)是一個(gè)省的單極核心城市，幾乎全省最好的教育、醫(yī)療資源都集中于此，下面其他地市與省會(huì)城市差距特別大。因此，像貴陽(yáng)這樣的省會(huì)城市對(duì)省內(nèi)其他地方有著很強(qiáng)的吸引力。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)記者表示，西南、西北包括中部很多省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，省會(huì)城市占據(jù)了太多資源稟賦，而房地產(chǎn)受資源稟賦影響很大，因此省會(huì)城市的房地產(chǎn)發(fā)展也是全省最快的。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，東部發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，有了相關(guān)產(chǎn)業(yè)和人口進(jìn)入，才有房地產(chǎn)的發(fā)展。西部很多城市則是先造城，再吸引投資者和人口。

　　“這樣做存在一定風(fēng)險(xiǎn)。人口導(dǎo)入受到產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，但這些城市不見(jiàn)得能引入一些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)。一些高端產(chǎn)業(yè)不可能落戶(hù)到中西部的普通城市。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，如果相關(guān)的產(chǎn)業(yè)無(wú)法進(jìn)來(lái)，購(gòu)買(mǎi)力后續(xù)也達(dá)不到預(yù)期，“消化能力跟不上，造的城就會(huì)有空殼的危險(xiǎn)。”

　　相比之下，東部省份如浙江和福建等幾個(gè)中心城市則是另外一種類(lèi)型。

　　包括福州、廈門(mén)、寧波的地產(chǎn)依賴(lài)度之所以高，主要與這兩個(gè)省紡織服裝、輕工等產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)，積累了大量民間財(cái)富，民間資本十分雄厚。但這幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢，房地產(chǎn)賺錢(qián)快，很多資金就流向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　這也是目前浙江和福建很多城市房?jī)r(jià)高企的原因所在。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]發(fā)布的6月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)，目前均價(jià)超過(guò)一萬(wàn)的城市共有16個(gè)，其中浙江和福建就占據(jù)了6個(gè)，像經(jīng)濟(jì)總量位居全國(guó)第53位的廈門(mén)房?jī)r(jià)為20428元/平方米，比一線城市廣州還高出2260元/平方米；省會(huì)福州也達(dá)到15059元/平方米，遠(yuǎn)高于青島、大連等北方沿海發(fā)達(dá)城市。浙江、福建很多普通縣城的房?jī)r(jià)甚至超過(guò)了沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等省會(huì)城市。

　　附表各大城市房產(chǎn)投資占GDP比重

　　(單位：億元)數(shù)據(jù)來(lái)源：本報(bào)整理